Immobilier : 3 façons d’investir en limitant le poids de la fiscalité

Cet article recense les manières d’investir dans l’immobilier en étant moins fiscalisé(e), et non les placements immobiliers de défiscalisation destinés à réduire votre impôt sur le revenu.

SCPI européennes

Découvrez le fonctionnement des SCPI ainsi que les particularités des SCPI européennes, dont la fiscalité s’avère notamment plus avantageuse.

Pourquoi s’intéresser aux SCPI européennes

Investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à acheter des parts du patrimoine immobilier de la SCPI en question. En contrepartie, vous percevez des revenus locatifs, appelés dividendes, tous les mois ou tous les trimestres selon la société.

Il s’agit d’un placement sans souci de gestion pour l’investisseur. En effet, chaque SCPI est pilotée par une société de gestion et cette dernière s’occupe de tout : recherche des biens et de locataires, réalisation des travaux éventuels, perception et redistribution des loyers, etc.

D’autre part, la pierre papier s’avère plutôt accessible, avec des prix de parts débutant aux alentours de 200 €. Puis, le rendement qu’elle propose est potentiellement intéressant. Les meilleures SCPI du marché affichent en effet des taux de distribution supérieurs à 6 %.

Les SCPI européennes, à l’inverse des SCPI françaises, acquièrent des immeubles en dehors de l’Hexagone, pour une diversification géographique renforcée. Elles s’ouvrent en effet à l’opportunité de capitaliser sur différentes dynamiques, en ciblant parfois des loyers potentiellement plus attractifs qu’en France.

Les SCPI étrangères profitent également d’une profondeur de marché plus importante, avec plus d’offres sur lesquelles se positionner. Par ailleurs, les acquisitions en zone euro ne présentent pas la problématique du risque de change.

Rappelons que ni le capital ni le rendement ne sont garantis dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’atout fiscal des SCPI européennes

L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages. Toutefois, un des inconvénients principaux réside dans la fiscalité qui s’applique aux dividendes des SCPI. Les dividendes sont composés en grande majorité de revenus fonciers. Ils sont donc imposés au taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les SCPI européennes permettent d’alléger considérablement cette fiscalité. Tout d’abord, elles n’appliquent pas les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ainsi, près d’un cinquième du rendement locatif distribué revient à l’investisseur plutôt qu’à l’Etat.

De plus, les conventions fiscales entre la France et les pays où sont situés les biens détenus par la SCPI empêchent une double imposition sur les loyers perçus.

Puis, pour calculer l’impôt à payer sur les revenus fonciers de source étrangère, le taux moyen d’imposition, plus bas que le TMI, est pris en considération. La fiscalité est donc plus légère que pour les SCPI françaises.

LMNP (Location meublée non professionnelle)

Zoom sur la LMNP et les atouts de ce statut pour les propriétaires bailleurs par rapport à une location vide.

Quels sont les avantages de la LMNP

La Location meublée non professionnelle permet au propriétaire bailleur de profiter d’une fiscalité attractive sur les revenus locatifs ainsi que d’autres avantages.

La LMNP consiste à acheter un logement pour le mettre en location. Contrairement à la location vide, le bien doit être équipé de certains meubles nécessaires à l’habitation.

Investir en LMNP peut prendre différentes formes. Il est par exemple possible d’acquérir un logement dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior, résidence de tourisme). La particularité de cet investissement est que vous signez un bail avec un gestionnaire, qui prend en charge la gestion de la résidence et qui est tenu de vous verser les loyers qui vous reviennent.

Par rapport à l’investissement locatif vide, le régime LMNP dispose d’avantages propres à la location meublée en ce qui concerne la réglementation et la rentabilité locative par exemple, mais également en termes de fiscalité.

L’atout fiscal de la LMNP

Grâce au statut de Loueur en meublé non professionnel, l’imposition des loyers est beaucoup plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers. Et ce, quel que soit le régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel d’imposition.

Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Ainsi, seule la moitié de vos bénéfices est taxée au barème de l’impôt sur le revenu. En comparaison, cet abattement s’élève à 30 % dans le cadre de la location vide.

Le régime réel offre quant à lui la possibilité de déduire les charges, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais des recettes locatives. En plus de cela, lorsque vous dépendez du régime réel d’imposition, vous profitez du mécanisme d’amortissement comptable du bien et des meubles.

L’amortissement en LMNP vient réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs. Vos loyers sont donc faiblement imposés voire complètement exonérés d’impôt.

À noter que la déduction de l’amortissement ne permet pas de générer un déficit foncier. Seule la quote-part d’amortissement déductible égale à la différence entre les loyers perçus et les charges déduites peut être prise en compte. L’éventuel reliquat est néanmoins reportable sur les années suivantes.

Démembrement immobilier

Investir en démembrement immobilier et plus particulièrement en nue-propriété apporte de nombreux avantages à l’investisseur, notamment du point de vue fiscal.

Pourquoi opter pour l’investissement en nue-propriété

Le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : usufruit et nue-propriété. Le nu-propriétaire possède les murs du bien mais ne peut pas en percevoir les fruits. De son côté, l’usufruitier a le droit d’occuper le logement ou de le mettre en location pour en toucher les revenus.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut en jouir comme il le souhaite (y habiter, le louer, le vendre, le donner, etc.).

La nue-propriété d’un bien s’acquiert avec une décote, de 30 à 40 % généralement. Cet investissement donne ainsi la possibilité de développer son patrimoine immobilier à prix réduit. Cette décote varie en grande partie selon la durée du démembrement.

Pour acheter en nue-propriété, la méthode la plus courante est de passer par des programmes immobiliers établis par des sociétés spécialisées dans le démembrement. Les cabinets de gestion de patrimoine peuvent aussi transmettre les opportunités d’investissement.

L’atout fiscal de la nue-propriété

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité supplémentaire car il ne perçoit pas de revenus locatifs. De plus, le bien ne rentre pas dans la base taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).

Lors de la récupération de la pleine propriété à la fin du démembrement immobilier, si vous décidez de louer le bien, la fiscalité locative classique s’applique (ou l’imposition LMNP si la location est meublée).

En cas de revente du bien, le calcul de la fiscalité de la plus-value immobilière s’avère avantageux. En effet, elle est calculée sur la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement en nue-propriété et non sur la valeur de la seule nue-propriété. Autrement dit, la reconstitution de la décote échappe à l’impôt.

Prenons un exemple chiffré pour illustrer ce propos :

• Un appartement coûte 200 000 € à l’achat. En tant que nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote de 35 %. Vous achetez donc la nue-propriété du bien pour une valeur de 130 000 €.
• 15 ans plus tard, à l’issue du démembrement, vous décidez de vendre l’appartement après en avoir récupéré la pleine propriété. La valeur de celui-ci a été rehaussée de 10 %. Son prix de vente est donc fixé à 220 000 €.
• La plus-value est calculée selon la valeur de la pleine propriété à la date de l’acquisition, soit 220 000 – 200 000 = 20 000 €.
• Vous êtes donc imposé(e) sur 20 000 €, et non sur 90 000 € (220 000 – 130 000).