Immobilier en assurance vie : investir en SCPI ou en SCI ?

Investir dans l’immobilier en assurance vie, avec les SCPI ou les SCI

Pour investir dans l’immobilier au travers d’un contrat d’assurance vie, SCPI et SCI constituent les deux options principales.

L’immobilier en assurance vie, avec la pierre papier

Pour dynamiser et diversifier un contrat d’assurance vie, vous pouvez vous tourner vers des placements immobiliers. En l’occurrence, il s’agit de supports d’investissement spécifiques : il n’est pas possible d’intégrer un bien immobilier dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. On parle alors de pierre papier, c’est-à-dire des investissements immobiliers détenus au travers de parts de fonds spécialisés.

La pierre papier en assurance vie s’envisage donc via la souscription d’unités de compte dans le contrat. Il faut distinguer trois catégories à ce titre :

• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ;
• Les SC et SCI (sociétés civiles immobilières) ;
• Les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier).

Habituellement, les épargnants se tournent plus facilement vers les SCPI et les SCI. Il s’agit en effet de supports d’investissement purement immobiliers. A contrario, les OPCI intègrent une poche de diversification de 35 % maximum dans des actifs financiers (Bourse notamment). Cela entraîne notamment une plus grande volatilité des performances.

Les SCPI en assurance vie

Pour savoir quel support immobilier privilégier en assurance vie, SCPI ou SCI, commençons par nous pencher sur les premières. Plus connues du grand public, les sociétés civiles de placement immobilier permettent à leurs souscripteurs d’acheter des parts d’un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), localisé en France et/ou en Europe. Puis, les loyers sont versés sous forme de dividendes aux porteurs de parts, tous les trimestres le plus souvent.

Contrairement à un investissement SCPI au comptant, les dividendes d’une SCPI en assurance vie ne sont pas versés sur le compte bancaire de l’associé mais sur le contrat. Ils peuvent être placés sur le fonds euro ou utilisés pour l’achat de nouvelles parts. Dans les deux cas, vous ne payez pas d’impôt en l’absence de rachat. La SCPI en assurance vie se prête ainsi à une logique de capitalisation, pour faire croître l’épargne immobilière sur le long terme. L’horizon de placement recommandé est d’ailleurs de l’ordre de 10 ans.

Au moment d’effectuer un rachat, les SCPI bénéficient de la fiscalité de l’assurance vie. Celle-ci s’avère plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers.

Pour autant, les SCPI en assurance vie présentent certains inconvénients. Il faut par exemple se méfier de l’impact des frais, puisque les frais des SCPI s’ajoutent à ceux du contrat d’assurance vie. De plus, la sélection disponible varie selon les contrats. Enfin, l’assureur peut verser seulement une partie des loyers (85 % minimum) selon sa politique.

Les SCI en assurance vie

Les sociétés civiles et sociétés civiles immobilières acquièrent elles aussi un patrimoine immobilier avec l’argent collecté auprès des investisseurs. Il peut s’agir ici d’immeubles mais pas seulement. Une SCI peut ainsi détenir des parts de SCPI ou OPCI, ainsi que des actions de foncières cotées en Bourse.

Contrairement aux SCPI, les SCI ne versent pas de dividendes à leurs souscripteurs. Le rendement de ce placement de pierre papier provient de l’évolution de sa valeur liquidative, comme un OPCVM classique. Ainsi, la performance d’une SCI s’analyse en comparant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre investissement. D’une manière générale, les rendements des SCI sont plus bas que ceux des SCPI.

Autre différence importante entre SCI et SCPI : les frais. Les frais liés à l’investissement en SC/SCI s’avèrent moins élevés que ceux des SCPI, en particulier en ce qui concerne les frais d’entrée : entre 0 et 3 % pour les SCI, à comparer avec 8 à 12 % pour les SCPI, en dehors des SCPI sans frais d’entrée. Notez que les SCI prévoient elles aussi des frais de gestion, moins élevés que ceux des SCPI là encore.

Tableau comparatif SCPI et SCI en assurance vie

Le tableau suivant récapitule les différences entre les SCPI et les SCI en assurance vie.

Choisir entre SCPI et SCI en assurance vie

En assurance vie, SCPI ou SCI se prêtent à l’investissement immobilier. Mais comme nous l’avons vu, ces deux supports présentent des différences significatives. Côté SCPI, les avantages se trouvent du côté du rendement potentiel (non garanti) et du nombre de véhicules accessibles sur le marché. En revanche, les SCI affichent moins de frais et la durée de détention minimum recommandée est moins longue.

Pour choisir entre SCPI et SCI en assurance vie, ce dernier point s’avère particulièrement important. Pour résumer, un placement en SCI a plus de sens si vous avez une optique de court ou moyen terme. Il peut contribuer à diversifier votre épargne au-delà du fonds euros notamment, bien que les SCI présentent un risque de perte en capital.

En revanche, sur le long terme, les SCPI sont plutôt gagnantes. Au fil des années, les frais d’entrée sont absorbés et les rendements potentiels, supérieurs à ceux des SCI, produisent leurs effets. C’est notamment le cas lorsque les dividendes sont réinvestis dans de nouvelles parts, pour profiter du mécanisme des intérêts composés.

Pour investir dans l’immobilier en assurance vie, avec des SCPI comme des SCI, et tirer le maximum de votre placement, il faut veiller à :

• Choisir les meilleurs contrats d’assurance vie, en termes d’offre de supports et de frais notamment ;
• Bien sélectionner vos SCPI et SCI, avec l’aide d’un conseiller de Fortuny par exemple.