Les placements immobiliers à privilégier, secteur par secteur

Nouvelle donne pour les placements immobiliers. Portés pendant de nombreuses années par les taux de crédit au plus bas, de nombreux marchés immobiliers subissent désormais le resserrement des conditions d’emprunt. La tendance à la baisse des prix se matérialise désormais dans l’immobilier d’entreprise, et dans une moindre mesure sur le marché résidentiel.

Pour votre épargne, les conséquences sont très concrètes. Par exemple, un certain nombre de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été amenées à baisser sensiblement leur prix de part. De même, certaines sociétés civiles immobilières (SCI) disponibles en assurance vie ont vu leur valorisation reculer. Pour autant, il reste aujourd’hui des placements à privilégier pour construire son épargne immobilière. Et certains secteurs s’en sortent mieux que d’autres face à cette conjoncture devenue plus difficile.

L’immobilier de santé

Zoom sur l’immobilier de santé et les meilleurs moyens d’investir dans ce domaine.

Une meilleure résistance aux aléas économiques

L’attractivité de l’immobilier de santé (crèches, cliniques, établissements spécialisés, etc.) ne date pas d’hier. Depuis un peu plus de 10 ans, ce marché immobilier s’est ouvert aux épargnants, qui peuvent investir leur argent via des SCPI et SCI spécialisées dans cette thématique.

Comme toute typologie de placements immobiliers, la santé ne présente pas de garanties pour les investisseurs. Néanmoins, cette classe d’actifs se distingue par une résilience éprouvée aux aléas économiques. Par rapport aux bureaux et commerces notamment, elle est comparativement moins sensible aux turbulences macroéconomiques (inflation, chômage, etc.). Surtout, elle capitalise sur une demande de services et de soins de santé élevée et structurellement croissante, en France et en Europe. Cette croissance est notamment nourrie par le vieillissement de la population du Vieux Continent.

Les placements immobiliers à retenir pour investir dans la santé

SCPI Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI européenne et labellisée ISR (investissement socialement responsable). Spécialisée dans l’immobilier de santé, sa stratégie d’investissement cible principalement le secteur médico-social, comme les EHPAD et résidences services pour séniors, les structures d’accueil de patients souffrant d’Alzheimer et autres centres d’hébergement. Une partie de son patrimoine est également composée d’établissements de soins en ville (cliniques, cabinets médicaux, etc.).

En 2022, Pierval Santé a enregistré un taux de distribution de 5,35 %, ce qui la place parmi les plus compétitives du marché. Après une hausse de son prix de part de 2 % fin 2022, la société de gestion Euryale AM a confirmé le maintien de celui-ci à la rentrée 2023.

SCI Cap Santé

Accessible via certains contrats d’assurance vie, la société civile immobilière gérée par Primonial REIM cherche à investir dans l’immobilier de santé “sous toutes ses formes” à l’échelle européenne. Cela se traduit par des investissements touchant aussi bien des centres de santé en cœur de ville et des laboratoires que des établissements d’accueil pour personnes âgées séniors ou dépendantes.

Cap Santé vise une performance annuelle non garantie de 5 % par an. En 2022, la valeur liquidative de la SCI s’est appréciée de 6,6 %. Pour 2023, la société de gestion affirme dans le bulletin d’information pour le deuxième trimestre que son portefeuille serait en mesure d’afficher “un profil de rendement stabilisé et élevé, supérieur à 6 %” d’ici la fin de l’année.

SC Trajectoire Santé

Disponible également parmi l’offre d’unités de compte de certains contrats d’assurance vie, la société civile (SC) Trajectoire Santé est gérée par Euryale AM. Ce spécialiste de l’immobilier de santé a fondé la SC fin 2021, dans le but de constituer un portefeuille diversifié dans cette thématique, alliant SCPI (dont la SCPI Pierval Santé), OPCI, actions non cotées ou encore immobilier en direct.

L’objectif de rendement non garanti de Trajectoire Santé est fixé à 4 % annuels nets de frais de gestion. En 2022, sa performance s’est établie à 4,74 %.

Les résidences services EHPAD en LMNP

Si vous préférez un investissement immobilier physique dans le domaine de la santé, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) constituent une solution privilégiée. Ces résidences services médicalisées sont en effet positionnées sur le secteur de la perte d’autonomie et des soins. Elles apportent une réponse à une demande sociétale forte et croissante, concernant la prise en charge des personnes âgées dépendantes.

Ce type d’investissement vous permet de bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en visant une rentabilité locative de l’ordre de 4 à 5 % par an. De plus, la gestion locative est intégralement prise en charge par l’exploitant du bien, qui est tenu contractuellement de vous reverser les loyers qui vous reviennent.

L’immobilier résidentiel

Investir dans l’immobilier résidentiel sans devenir bailleur, c’est possible ! Découvrez les alternatives à l’investissement locatif classique.

Stratégies d’acquisition à prix décoté

Traditionnellement associé à l’investissement locatif, l’immobilier d’habitation est également accessible via des supports de pierre papier. Ces placements permettent notamment de se défaire des contraintes liées à la gestion locative des biens, puisque cet aspect est pris en charge par la société de gestion.

Les véhicules les plus intéressants poursuivent des stratégies d’acquisition d’immeubles et de logements à des prix décotés, afin de capitaliser sur une plus-value potentielle à l’avenir notamment. Ils peuvent ainsi investir en nue-propriété ou cibler des biens nécessitant d’importants travaux de rénovation, comme les passoires énergétiques. Ces stratégies constituent leur moteur de performance principal sur le long terme, sur un marché où la demande de logement est structurellement plus forte que l’offre.

Les placements immobiliers à retenir pour investir dans le résidentiel

SCPI Kyaneos Pierre

Kyaneos Pierre est une des rares SCPI de rendement dédiée entièrement à l’immobilier d’habitation. Plus spécifiquement, elle se spécialise dans l’acquisition de biens à rénover dans des villes de taille moyenne ou petite. La réalisation de travaux visant à améliorer la performance énergétique permet ensuite leur mise en location, tout en préparant de futures plus-values à la revente.

Depuis sa première année pleine en 2018, Kyaneos Pierre a systématiquement servi un taux de distribution supérieur à 5 % (5,37 % en 2022). La SCPI maintient cet objectif (non garanti) pour son rendement 2023. Elle a également procédé à des revalorisations régulières de son prix de part. La dernière en date, au 1er juillet 2023 (+1,85 %), est d’autant plus notable compte tenu du contexte qui a vu une vingtaine de SCPI baisser leur prix de part depuis le début de l’année.

SCPI Kyaneos Denormandie 4

Autre placement immobilier proposé par Kyaneos AM, il s’agit ici d’une SCPI fiscale qui permet d’accéder à la réduction d’impôt Denormandie. Elle peut s’avérer pertinente pour les épargnants qui recherchent un avantage fiscal via un placement immobilier mais sans passer par l’achat d’un bien en direct, ni la réalisation des travaux requis par la loi Denormandie.

La SCPI Kyaneos Denormandie 4, ouverte jusqu’à fin 2023, se distingue par un potentiel de rendement légèrement supérieur à la moyenne des SCPI fiscales. Attention toutefois, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine pour identifier si ce type d’investissement est adapté à vos objectifs.

SCPI Novapierre Résidentiel

Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion, est une SCPI de capitalisation. A ce titre, sa performance s’appuie sur la valorisation de son prix de part dans le temps et la distribution de plus-values, et non sur la distribution de revenus locatifs. Au 30 juin 2023, la SCPI détient 141 immeubles et 622 appartements, principalement situés à Paris et dans sa région. En termes d’acquisitions, Paref Gestion cible des biens présentant une décote (achat de la nue-propriété, logement occupé par un locataire en cours de bail) et un potentiel de plus-value future.

Le prix de part de Novapierre Résidentiel s’établit à 1 664 € depuis le 1er juin 2023 : il a ainsi augmenté de 17,93 % par rapport à sa valeur au 1er janvier 2020 (1 411 €). Sa valeur de retrait, qui est retenue pour déterminer le prix de vente des parts, a progressé d’autant. Elle se situe à 1 498,43 € depuis le 1er juin 2023.

FPCI Wenowa Living

Le fonds professionnel de capital-investissement (FPCI) Wenowa Living est un fonds d’investissement labellisé ISR dédié à l’immobilier résidentiel et l’habitat partagé. Géré par la société de gestion Wenowa Asset Management, sa stratégie se concentre sur l’achat de maisons et appartements au prix fortement revu à la baisse. Il peut s’agir aussi bien de passoires énergétiques et de biens dégradés que de logements en vente forcée et d’habitats à densifier et agrandir. En priorité, les actifs acquis et rénovés sont dédiés au coliving (habitat partagé) afin d’en tirer une meilleure rentabilité locative tout en mutualisant davantage les risques avant leur mise en vente.

Le FPCI Wenowa Living, dont l’échéance est fixée à fin 2028, vise un taux de rentabilité interne (TRI) supérieur à 7 %. La souscription de parts du fonds est ouverte jusqu’au 8 mai 2024, hors clôture anticipée. A noter que le minimum d’investissement requis s’établit à 100 000 €, ou 30 000 € par exception.

L’immobilier de logistique

Le secteur de la logistique a de nombreux atouts à faire valoir. Vous pouvez en profiter grâce à quelques placements immobiliers spécialisés.

Un secteur d’avenir, malgré sa popularité grandissante

Ces dernières années, la logistique a pris une place significative au sein des allocations d’actifs des professionnels de l’immobilier. Ce développement, illustré par l’émergence de fonds grands publics spécialisés (SCPI, SCI), a contribué à pousser les prix à la hausse. Pour autant, ce secteur d’investissement reste intéressant à long terme, sous réserve de procéder à une sélection avisée.

Les fondamentaux de l’immobilier de logistique restent bien orientés sur le long terme. En particulier, ce secteur bénéficie pleinement de l’essor du e-commerce et des besoins grandissants pour son bon fonctionnement. En termes de performances récentes, l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) relève qu’en 2022, les SCPI dédiées à la logistique et aux locaux d’activité ont affiché un taux de distribution moyen de 5,48 %, bien supérieur à la moyenne générale du marché des SCPI (4,53 %).

Les placements immobiliers à retenir pour investir dans la logistique

SC Linasens

La SC Linasens de Primonial REIM a vu le jour en septembre 2022. Accessible via l’assurance vie, elle a vocation à constituer un portefeuille immobilier européen et diversifié (santé, logistique, hôtellerie, résidentiel, bureau). Depuis sa création, elle a concentré son premier cycle d’investissement sur la logistique, et sur la santé dans une moindre mesure. L’immobilier de logistique représente ainsi 55 % de son actif au 30 juin 2023.

Pour sa première année pleine d’existence, Linasens poursuit une performance prévisionnelle non garantie de l’ordre de 7 %.

SCPI LOG IN

Sous l’égide de la société de gestion Theoreim, la jeune SCPI LOG IN se consacre à l’immobilier industriel et logistique. SCPI européenne et labellisée ISR, elle constitue un patrimoine composé d’actifs de logistique mais également de murs d’usine, de centres de recherche et développement (R&D) ou encore de datacenters. Le tout dans la perspective d’œuvrer à la réindustrialisation de l’Europe.

Sous l’impulsion d’une collecte dynamique depuis son lancement en octobre 2022, LOG IN bâtit son patrimoine au fur et à mesure de ses acquisitions. Pour 2023, son taux de rendement cible (non garanti) est compris entre 5,49 et 5,85 %.

SCPI ActivImmo

Pionnière parmi les placements immobiliers dédiés à la logistique, la SCPI ActivImmo maintient son statut d’investissement à étudier de près pour les épargnants. Portée par une collecte très dynamique, sa capitalisation vient de dépasser le milliard d’euros. ActivImmo en a profité pour bâtir son parc immobilier, d’abord en France puis en explorant de nouvelles opportunités en Europe.

Forte d’un rendement 2022 de 5,50 %, la SCPI gérée par Alderan conserve cet objectif de taux de distribution en 2023. Dans un contexte de baisse de prix de part pour de multiples SCPI, ActivImmo a communiqué une légère baisse de sa valeur de reconstitution au 30 juin 2023. Celle-ci reste toutefois supérieure au prix de part de 610 €, ce qui permet à la société de gestion de le laisser inchangé.

L’immobilier d’hôtellerie et de tourisme

Le rebond du secteur touristique bénéficie également à l’immobilier hôtelier et touristique. Découvrez comment vous pouvez en tirer parti.

Un secteur économique dans une bonne dynamique post-Covid

Après une période difficile liée à la pandémie de Covid-19, le secteur de l’hôtellerie et du tourisme a retrouvé de l’allant. La fréquentation des hôtels à l’échelle européenne est ainsi revenue à un niveau quasi-identique à celui de 2019. Le revenu par chambre disponible (RevPar) enregistre lui une forte progression par rapport à cette même période, porté par le dynamisme de la demande ainsi que par l’inflation.

En parallèle de cette embellie, qui s’est poursuivie en France après l’été, le marché de l’immobilier d’hôtellerie reprend également des couleurs. Une augmentation des volumes d’investissement est attendue. Elle pourrait se matérialiser en 2024, avec un retour à leur niveau historique selon des spécialistes du domaine.

Les placements immobiliers à retenir pour investir dans l’hôtellerie et le tourisme

SCPI Atream Hôtels

La SCPI hôtelière investit prioritairement dans des hôtels 3 ou 4 étoiles en France ainsi qu’en Allemagne, en Belgique et aux Pays-Bas. Ces actifs composent 70 % de son patrimoine au 30 juin 2023, le reste correspondant à des villages vacances et résidences de tourisme. Dans la sélection des opportunités, la SCPI gérée par Atream privilégie la signature de baux de long terme avec des exploitants locataires réputés dans le domaine. Elle cible également des établissements déjà exploités, afin d’en tirer des revenus locatifs immédiatement après l’acquisition.

Signe du redressement d’Atream Hôtels, le taux de distribution 2022 s’était établi à 5,05 %. Pour 2023, les perspectives après 6 mois laissent présager d’une performance non garantie de l’ordre de 5 %. Le prix de part reste quant à lui significativement décoté par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI et sera maintenu à 1 000 € en 2023 selon la société de gestion.

FCPR Extend Sunny Oblig et Foncier

Le fonds commun de placement à risque (FCPR) Extend Sunny Oblig et Foncier est accessible via l’assurance vie pour contribuer à diversifier votre épargne. Le fonds est composé de deux poches distinctes. La première est consacrée à l’investissement en obligations cotées conservées jusqu’à leur échéance. La seconde est dédiée à l’investissement dans des PME hôtelières non cotées.

L’objectif de performance cible non garanti du FCPR est fixé à 5 % nets annuels. L’investissement minimum requis est de 1 000 €.

Résidences services de tourisme

Investir dans l’industrie touristique peut également s’envisager au travers d’un achat immobilier. Les résidences de tourisme figurent parmi les résidences services via lesquelles un épargnant peut bénéficier du statut avantageux du LMNP. Il confie alors l’exploitation des lieux à un gestionnaire professionnel qui prend en charge toute la gestion locative. Les revenus locatifs versés à l’investisseur sont déterminés dans le bail commercial signé avec le gérant.

L’immobilier de commerces de proximité

Au sein de l’immobilier commercial, les commerces de proximité occupent une place à part. Focus sur les placements dédiés à cette classe d’actifs.

Une classe d’actifs résiliente, soutenue par la consommation

Après une période difficile liée à la pandémie, l’immobilier commercial semble avoir digéré les baisses de prix qui l’ont affecté. Ces turbulences ont avant tout pénalisé les centres commerciaux et grands ensembles. Par comparaison, les commerces de proximité ont tiré leur épingle du jeu, en particulier les commerces essentiels, comme les pharmacies par exemple, et ceux qui sont moins affectés par la croissance du e-commerce (bricolage, jardinerie notamment).

Malgré une exposition évidente à la conjoncture macroéconomique, les commerces de proximité maintiennent un très bon profil en tant que classe d’actifs. Et ce d’autant plus qu’elle autorise une large diversification en son sein, entre différents types d’activité : alimentation, produits de santé, commerces spécialisés (optique, équipements sportifs, etc.). Par ailleurs, certains placements immobiliers permettent de profiter des avantages d’un investissement dans les SCPI européennes (exonération de prélèvements sociaux notamment).

Les placements immobiliers à retenir pour investir dans les commerces de proximité

SCPI Epsilon 360

La jeune SCPI d’Epsilon Capital a vu le jour en 2021. Sa stratégie s’appuie sur la constitution d’un patrimoine composé d’actifs de petite taille, d’une valeur comprise entre 1 et 5 millions d’euros. Elle ne poursuit pas un secteur immobilier ou géographique en particulier. Cependant, à fin juin 2023, une majorité de son parc immobilier est constitué d’immeubles de commerces spécialisés et d’actifs dédiés à la distribution alimentaire.

En termes de performances, Epsilon 360 a délivré un taux de distribution de 6,08 % en 2022. Elle entend à nouveau dépasser les 6 % en 2023 d’après la société de gestion (objectif non garanti). Par ailleurs, la stabilité de son prix de part (250 €) a été confirmée en cours d’année. A noter que l’écart important avec sa valeur de reconstitution pourrait entraîner à terme une revalorisation du prix de part.

SCPI Novapierre Allemagne 2

Cette SCPI européenne, dédiée à l’immobilier commercial Outre-Rhin, dispose d’un patrimoine investi à 100 % dans des actifs commerciaux, dont 70 % de commerces essentiels (alimentaire, bricolage, drugstore). Ouverte par la société Paref Gestion pour prendre la suite de Novapierre Allemagne, fermée aux nouvelles souscriptions, Novapierre Allemagne 2 s’inscrit dans la même philosophie et suit une stratégie d’investissement similaire.

Le taux de distribution 2022 s’est fixé à 4,50 %. L’objectif non garanti pour 2023 se situe entre 4,5 et 5 %. Paref Gestion a confirmé le maintien du prix de part (260 €) en cours d’année, suite à l’expertise de la valeur du patrimoine.

SCPI Urban Coeur Commerce

Cette SCPI pilotée par Urban Premium se spécialise dans les commerces en pied d’immeuble localisés dans des quartiers dynamiques de métropoles françaises. Il peut s’agir aussi bien de commerces de bouche (alimentaire, restauration) que de services et de santé, en passant par une diversité d’activités (bijouterie, jeux vidéo, optique, etc.). Au 30 juin 2023, 96 % du parc immobilier est implanté en province. 76 % des actifs sont loués à des enseignes nationales, le reste à des acteurs indépendants.

Pour 2023, Urban Coeur Commerce vise un taux de distribution non garanti de 5 %, sur la base des premières distributions de dividendes de l’année. En 2022, ce placement immobilier avait servi un rendement de 4,70 %. Suite à une réévaluation de la valeur du patrimoine, le prix de part fixé à 300 € a été confirmé en 2023. Il reste supérieur de 3,4 % à la valeur de reconstitution.