Zoom sur la réforme fiscale 2025 du LMNP et ce qui change pour le calcul de la plus-value immobilière imposable à la vente du bien.
Que change la réforme fiscale du LMNP votée en 2025 ?
La réforme fiscale du LMNP (location meublée non professionnelle) a été votée dans la loi de finances pour 2025. Elle est entrée en application le 15 février 2025, suite à la promulgation de la loi.
Rappels sur la fiscalité du LMNP et la déduction des amortissements
L’activité de LMNP bénéficie d’une fiscalité immobilière plus favorable, par rapport à l’investissement locatif vide. Les revenus locatifs encaissés sont soumis à l’impôt, selon l’un des deux régimes suivants :
- Le micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement fiscal forfaitaire de 50 % pour les locations de longue durée (30 % pour les meublés de tourisme non classés, ou locations de courte durée type Airbnb) ;
- Le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges supportées des revenus imposables, ainsi que l’amortissement de l’investissement LMNP (hors valeur du foncier).
D’une manière générale, le régime réel d’imposition s’avère plus favorable, grâce à la déduction de l’amortissement. D’autant que les amortissements annuels dont bénéficient les propriétaires n’étaient pas “repris” par l’administration fiscale à la vente du bien.
C’est justement sur ce dernier point que la réforme vient changer les règles de la fiscalité LMNP.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable
Suite au vote de la loi de finances pour 2025, l’imposition de la plus-value immobilière à la revente d’un investissement LMNP a été alourdie. Les règles de calcul de la plus-value ont été modifiées, afin de réintégrer les amortissements.
Concrètement, il faut désormais retirer le montant total des amortissements dont a bénéficié le propriétaire au fil des années du prix d’acquisition du bien retenu pour calculer la plus-value imposable. En minorant le prix d’achat de l’investissement, le montant de la plus-value imposable augmente d’autant. Ce faisant, la vente de l’investissement LMNP est plus lourdement imposée.
Prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine
Prenez rendez-vous gratuitement avec un conseiller de Fortuny
Quelles opérations sont concernées ?
La réforme fiscale de la location meublée non professionnelle concernant l’imposition de la plus-value porte uniquement sur la vente d’investissements locatifs sous le régime LMNP. Elle a pris effet à la date du 15 février 2025. Elle vise donc les ventes actées à compter de cette date : les investissements réalisés par le passé et qui n’auraient pas été revendus avant le 15 février 2025 sont donc impactés.
Il convient de préciser que certains investissements profitent d’une exonération spécifique, qui leur permet d’échapper à la réintégration des amortissements. Cela concerne certaines résidences de services, à savoir :
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences pour séniors ;
- Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
En complément, il faut noter que les biens sous le régime LMNP qui font l’objet d’une transmission, par donation ou succession, ne sont pas touchés par la réforme fiscale.
Les meilleures solutions d'investissement selon votre profil
Utilisez notre simulateur d’épargne pour déterminer les placements adaptés à vos objectifs en quelques minutes.
Des précisions attendues pour l’application de la réforme fiscale 2025 du LMNP
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du calcul des plus-values en LMNP, plusieurs experts patrimoniaux et spécialistes de la fiscalité immobilière ont soulevé des zones d’ombre concernant son application.
La publication de l’imprimé 2048-IMM pour la déclaration de revenus 2025, accompagnée de sa notice, contribue à clarifier certains points. Par exemple, le calcul de la plus-value immobilière prend en compte par défaut des forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux, qui viennent augmenter le prix d’acquisition retenu pour déterminer le gain imposable. Dans le cas d’une revente de location meublée avec réintégration des amortissements, les forfaits s’appliquent au prix d’achat brut du bien. Soit avant la prise en compte des amortissements.
Autre point soulevé par les spécialistes, celui des LMNP sous le régime fiscal du micro-BIC. L’abattement forfaitaire de 50 % est réputé prendre en compte l’amortissement du bien, d’après l’article 50-0 du code général des impôts (CGI). Pour autant, la réintégration des amortissements à la revente du bien paraît compliquée, puisque le montant de ces derniers n’aurait pas été déterminé au fil des années. La notice l’imprimé 2048-IMM fait d’ailleurs spécifiquement référence au régime réel concernant la prise en compte des amortissements à la revente du bien.
Enfin, un autre cas méritant précisions concerne la revente d’un immeuble en bloc, dont le propriétaire aurait fait l’acquisition en plusieurs fois, appartement par appartement par exemple. Une incertitude pèse, à ce stade, sur la manière dont les amortissements doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.
