Fiscalité LMNP : micro-BIC, régime réel, l’essentiel à savoir

LMNP, une fiscalité différente des revenus fonciers

La fiscalité LMNP se différencie de celle de la location vide. En effet, les loyers perçus ne relèvent pas du régime d’imposition des revenus fonciers : ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Concrètement, cette différence s’avère avantageuse pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Ils bénéficient d’une fiscalité adoucie par rapport aux bailleurs d’une location vide. Par exemple, les loueurs en régime micro-BIC profitent d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. En régime micro-foncier, l’abattement n’est que de 30 %.

Dans les deux cas, les bailleurs ont la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition. Le montant réel des charges supportées par le propriétaire est alors déduit de ses revenus imposables. Mais à la différence de la location nue, la location meublée permet de prendre en compte l’amortissement fiscal du bien, du mobilier et des travaux. La valeur du foncier est en revanche systématiquement exclue.

Le régime micro-BIC

Le régime fiscal micro-BIC de la fiscalité LMNP est le plus simple à aborder pour un investisseur, mais pas forcément le plus intéressant.

Seuil de revenus du micro-BIC pour la fiscalité LMNP

Le régime micro-BIC est retenu par défaut par l’administration fiscale, notamment en début d’activité. Ainsi, si vous remplissez les conditions d’éligibilité et n’optez pas volontairement pour le régime réel d’imposition, vos revenus de location meublée seront soumis au régime micro-BIC.

Pour une location meublée classique ou en résidences de services, le seuil de revenus à ne pas dépasser pour accéder au régime micro-BIC s’élève à 83 600 € par an pour les revenus 2026, 2027 et 2028 (77 700 € pour les revenus 2023 à 2025).

Pour d’autres types de location meublée, des seuils spécifiques sont à retenir :

• Location de meublés de tourisme (type Airbnb) et gîtes ruraux non classés : 15 000 € ;
• Chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés : 83 600 €.

Le passage obligatoire au régime réel n’intervient pas dès le premier dépassement de ces seuils. Il s’applique lorsque les recettes les dépassent deux années civiles consécutives.

Fonctionnement du régime micro-BIC

Les revenus tirés d’un investissement LMNP sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Dans le cadre du régime micro-BIC, ils sont préalablement diminués par un abattement forfaitaire. Ainsi, seule une partie des revenus encaissés sont fiscalisés. Pour une location meublée classique ou en résidence de services, l’abattement forfaitaire est fixé à 50 %.

Le taux de l’abattement forfaitaire varie selon le type de location meublée. Pour les meublés de tourisme non classés, comme la plupart des logements Airbnb, il est ramené à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient d’un abattement de 50 %, comme la location meublée classique.

En contrepartie de l’octroi d’un abattement forfaitaire, aucune charge ne peut être déduite pour son montant réel. De plus, il est impossible dans cette configuration de générer un déficit.

Déclaration de revenus en micro-BIC

Contrairement au régime réel d’imposition, le micro-BIC est relativement simple à appréhender. Le bailleur n’est pas tenu au suivi d’une comptabilité précise ou à l’envoi de formulaires de déclaration particulièrement détaillés. Les loyers perçus doivent simplement être indiqués dans la déclaration de revenus annuelle réalisée en ligne (formulaire 2042-C-PRO). L’abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Le régime réel BIC

Retrouvez l’essentiel à savoir sur le régime réel de la fiscalité LMNP, plus complexe mais généralement plus avantageux pour le bailleur.

Quand s’applique le régime réel BIC ?

Le régime réel BIC s’applique automatiquement lorsque les recettes dépassent, deux années consécutives, le seuil du micro-BIC (83 600 € en location meublée classique pour les revenus 2026 à 2028). Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel si vos recettes locatives restent inférieures à ce seuil.

L’option s’adresse au service des impôts des entreprises (SIE), par courrier ou via la messagerie sécurisée de l’espace professionnel sur impot.gouv.fr. Elle doit intervenir avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle d’application du réel. La première année d’activité, elle peut être exercée jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultats n° 2031. Une fois activée, l’option est valable un an de manière irrévocable, puis renouvelée tacitement. Pour y renoncer, il faut en informer le SIE dans le délai de dépôt de la déclaration n° 2031 de l’année précédant le retour au micro-BIC.

Fonctionnement et charges déductibles

Le principe du régime réel BIC est relativement simple. Il consiste à déduire les charges réellement supportées par le bailleur des recettes locatives, en lieu et place d’un abattement forfaitaire. Les charges déductibles sont les suivantes :

• Frais d’établissement de la location meublée non professionnelle ;
• Frais d’acquisition du bien ;
• Intérêts d’emprunts contractés pour le paiement du bien et du mobilier ;
• Charges de gestion ;
• Frais d’assurances ;
• Taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• Cotisation foncière des entreprises ;
• Dépenses d’entretien et de réparation ;
• Charges de copropriété qui ne sont pas supportées par le locataire (honoraires de syndic, frais d’assurance, etc.) ;
• Amortissement du bien (hors foncier) ;
• Amortissement du mobilier ;
• Cotisations sociales payées le cas échéant.

Dans de nombreux cas, cette déduction des charges à l’euro près, combinée à l’amortissement fiscal de l’investissement, vous permettra de réduire davantage votre revenu imposable que l’abattement forfaitaire de 50 %. Elle peut même permettre de générer un déficit, reportable le cas échéant (voir plus loin).

L’amortissement fiscal LMNP

En quelques mots, l’amortissement en fiscalité LMNP consiste à déduire une partie de la valeur de l’investissement des recettes locatives annuelles. Les modalités d’amortissement varient selon si elles s’appliquent à l’immeuble, au mobilier ou aux travaux. La valeur du foncier, le terrain sur lequel le bien est construit, est systématiquement exclue.

L’amortissement de l’immeuble

La valeur des différents composants amortissables, exprimée en pourcentage de la valeur du bien, peut changer d’un immeuble à un autre. La durée de l’amortissement dépend pour sa part des différents composants de l’immeuble.

Voici une liste à titre d’exemple indicatif :

• Gros oeuvre : 30 à 40 ans ;
• Façade : 20 ans ;
• Installations générales et techniques : 15 à 25 ans ;
• Aménagements intérieurs : 15 ans.

D’une manière générale, on va considérer que l’amortissement du bien s’étale sur une durée de 25 à 40 ans. Ainsi, l’investisseur LMNP peut déduire environ 2,5 à 4 % de la valeur du bien (hors foncier) de ces recettes locatives chaque année.

L’amortissement du mobilier

L’amortissement du mobilier court sur une période de 5 à 10 ans. La durée doit correspondre à un usage normal du bien, jusqu’à son remplacement. Elle dépend donc du type de mobilier considéré :

• 10 ans pour les meubles comme la table à manger ou le canapé ;
• 8 ans pour le matériel électrique ;
• 6 ans pour la literie ;
• 5 ans pour l’électroménager.

L’amortissement des travaux

Les travaux réalisés à la charge du propriétaire dans le logement peuvent également être amortis. Ils doivent contribuer à augmenter la valeur du bien, prolonger sa durée d’utilisation ou remplacer un équipement important. Le critère tient à la nature des travaux, pas à leur montant. Les simples travaux d’entretien et de réparation, qui maintiennent le bien en l’état, restent déductibles l’année du paiement.

La durée d’amortissement dépend de la nature des travaux et des composants ciblés :

• 5 ans pour la pose d’un nouveau revêtement au sol (15 ans pour un nouveau parquet) ;
• 10 ans pour la plomberie, les peintures et papiers peints réalisés dans le cadre d’une rénovation ;
• 10 ans pour une nouvelle cuisine ;
• 15 ans pour des travaux de maçonnerie ;
• 20 ans pour la rénovation du système électrique.

Déficit et report d’amortissement

A l’inverse du micro-BIC, le régime réel permet de générer un déficit lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs. Contrairement au déficit foncier de la location nue, un déficit en LMNP n’est pas imputable sur le revenu global du propriétaire.

En revanche, le déficit LMNP en régime réel peut être reporté sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans. Ainsi, les charges non déduites en année N peuvent potentiellement être déduites en année N+1, et ainsi contribuer à réduire la fiscalité. Les déficits restent cependant uniquement déductibles des recettes locatives tirées d’une ou plusieurs locations meublées non professionnelles.

L’amortissement fiscal, quant à lui, ne peut pas générer de déficit. Pour autant, un excédent d’amortissement sur une année n’est pas nécessairement perdu, car il peut être reportable sans limitation de durée.

Obligations comptables et liasse fiscale LMNP

Le recours au régime réel d’imposition des BIC en LMNP implique un certain nombre de démarches. Les loueurs sont en effet tenus à des obligations précises en matière de comptabilité et de déclaration de revenus.

Chaque année, le bailleur doit transmettre ce que l’on appelle une liasse fiscale. Il s’agit d’un ensemble de documents fiscaux établis en fin d’exercice comptable, qui inclut entre autres :

• La déclaration de résultats n° 2031 ;
• Le bilan simplifié (annexe 2033-A) ;
• Le compte de résultat simplifié (annexe 2033-B) ;
• Le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033-C) ;
• Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (annexe 2033-D).

Ces documents doivent être télétransmis chaque année avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par un prestataire comptable. Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration n° 2042-C-PRO.

Le remboursement de TVA pour les résidences services neuves

Si vous optez pour l’achat d’un logement dans une résidence de services neuve, le prix d’acquisition intègre une TVA à 20 %. Vous avez alors la possibilité de demander son remboursement si au moins trois des prestations suivantes sont proposées par le gestionnaire de la résidence :

• Petit déjeuner ;
• Nettoyage régulier ;
• Fourniture de linge de maison ;
• Accueil des clients.

Cette récupération de la TVA permet d’optimiser l’investissement, puisqu’une partie du prix d’acquisition vous est remboursée. La demande est à effectuer auprès des services fiscaux, une fois le bailleur immatriculé en tant que loueur en meublé non professionnel. Elle doit intervenir rapidement, dans un délai de trois à six mois, après la signature de l’acte authentique d’achat.

Le remboursement de la TVA s’accompagne en principe d’une obligation de conservation du bien et de mise en location sous bail commercial pendant 20 ans. En cas de revente anticipée, il faut théoriquement restituer le remboursement déjà perçu au prorata temporis. Néanmoins, il est possible d’éviter ce problème si le nouvel acheteur continue l’engagement de location pris dans le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence.

Les autres impôts dans la fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP intègre d’autres impôts pesant sur les loueurs en meublé non professionnels qui ne concernent pas les revenus locatifs.

Taxe foncière

Les propriétaires d’un bien mis en location sous le régime de la LMNP sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Pour les investisseurs sous la fiscalité du régime réel, le montant de cet impôt local est déductible des recettes locatives imposables.

Une exonération temporaire de taxe foncière, d’une durée de deux ans à compter de l’achèvement de l’immeuble, est accordée aux nouvelles constructions, comme les résidences services neuves.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La cotisation foncière des entreprises est également due par les investisseurs en LMNP. Les loueurs dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € sur la période de référence en sont toutefois exonérés. En régime d’imposition au réel, cette cotisation constitue une charge déductible.

Impôt sur la plus-value immobilière

Sous le statut LMNP, l’impôt sur la plus-value immobilière est identique à celui applicable à la revente d’un investissement locatif vide ou d’une résidence secondaire. Cette fiscalité immobilière est dégressive dans le temps, avec des abattements distincts sur l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une exonération totale d’impôt sur le revenu est disponible après 22 ans de détention du bien. L’exonération complète de prélèvements sociaux intervient pour sa part après 30 ans de détention.

A noter que les plus-values éventuelles encaissées à la revente du mobilier de la location relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec reprise et taxation des amortissements.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les biens immobiliers mis en location meublée non professionnelle entrent dans le champ de l’IFI. Pour rappel, seuls les foyers fiscaux détenant un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros sont assujettis. Le seuil d’imposition est fixé pour sa part à 800 000 €.

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