Pourquoi investir en SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ?

Rappels sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux investisseurs locatifs de profiter d’une déduction fiscale sur leur revenu global imposable. Cette situation intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers perçus au cours d’une même année.

Les conditions d’application du déficit foncier

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être réunies.

D’abord, l’investisseur doit impérativement opter pour le régime réel d’imposition, le régime micro-foncier ne permettant pas de créer de déficit.

Ensuite, il existe différentes catégories de charges déductibles (liste non-exhaustive) :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• Les frais liés à la gestion locative (honoraires d’agence par exemple) ;
• Les intérêts d’emprunt.

Notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

Le mécanisme d’imputation du déficit

Lorsque le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. Celui-ci est d’abord imputé sur les revenus fonciers. Il permet ainsi de les défiscaliser en échappant à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ensuite, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation permet de réduire directement l’assiette de l’impôt sur le revenu, générant une économie fiscale proportionnelle au taux marginal d’imposition.

Si le déficit dépasse ce plafond annuel, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette particularité crée une réserve fiscale qu’il convient d’exploiter intelligemment afin de pouvoir payer moins d’impôts.

Comment les SCPI peuvent optimiser ce déficit foncier existant ?

Si vous disposez d’un déficit foncier reportable mais pas de revenus fonciers suffisants pour l’exploiter, vous risquez de le perdre sans tirer parti de l’avantage fiscal. L’enjeu consiste donc à générer des revenus fonciers qui viendront “consommer” ce déficit pour encaisser des revenus locatifs supplémentaires nets d’impôts et de prélèvements sociaux.

La problématique de l’utilisation du déficit

Le déficit foncier reportable possède une durée de vie limitée de dix ans maximum. Passé ce délai, le déficit non utilisé est définitivement perdu.

L’enjeu est donc double. D’une part, il faut générer suffisamment de revenus fonciers pour consommer le déficit avant son expiration légale. D’autre part, il est nécessaire de le faire dans un délai raisonnable pour maximiser l’impact fiscal.

C’est précisément là qu’intervient la stratégie d’investissement en SCPI, qui permet de créer rapidement et de manière maîtrisée ces revenus fonciers complémentaires indispensables.

Investir en SCPI pour générer des revenus fonciers et consommer un déficit

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution particulièrement adaptée pour optimiser un déficit foncier existant grâce à des revenus locatifs passifs.

En acquérant des parts de SCPI de rendement, l’investisseur perçoit des dividendes, généralement trimestriels, considérés fiscalement comme des revenus fonciers.

Notons que l’investissement en SCPI ne requiert aucune gestion locative de la part de l’associé et que les rendements générés peuvent être supérieurs à 5 ou 6 % pour les véhicules les plus performants.

Ces revenus viennent directement s’imputer sur le déficit foncier reportable, permettant de le “consommer” sans supporter de fiscalité immédiate. Tant que le déficit subsiste, les revenus locatifs des SCPI sont perçus nets d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour maximiser cette stratégie, l’acquisition de parts de SCPI en usufruit temporaire s’avère particulièrement pertinente. Ce mécanisme, détaillé dans la partie suivante, permet d’acquérir uniquement le droit à percevoir les revenus pendant une période définie, pour un coût d’acquisition réduit.

L’investisseur concentre ainsi son effort financier sur la génération de revenus immédiats, précisément ce dont il a besoin pour optimiser son déficit foncier existant.

Investir en usufruit de parts de SCPI pour optimiser le déficit foncier

L’usufruit temporaire de parts de SCPI représente une des stratégies les plus adaptées pour exploiter un déficit foncier reportable.

Le principe du démembrement de propriété appliqué aux SCPI

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un actif en deux composantes distinctes :

• La nue-propriété : droit de disposer du bien ;
• L’usufruit : droit d’en percevoir les revenus.

Le démembrement en SCPI, et plus précisément le démembrement temporaire, permet à un investisseur d’acquérir uniquement l’usufruit des parts pour une durée déterminée, généralement entre 3 et 20 ans.

Pendant cette période, l’usufruitier perçoit l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien mais récupère automatiquement la pleine propriété à l’issue de la période.

Le coût d’acquisition de l’usufruit est naturellement inférieur à celui de la pleine propriété, avec une décote qui dépend de la durée du démembrement. La décote est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Par exemple, pour un usufruit de 10 ans, le coût représente environ 30 à 40 % de la valeur en pleine propriété.

Pourquoi l’usufruit de SCPI est particulièrement adapté au déficit foncier ?

Investir en SCPI en usufruit présente des avantages uniques pour un un épargnant souhaitant utiliser efficacement son déficit foncier reportable.

• Une décote par rapport au prix de part en pleine propriété

En acquérant uniquement l’usufruit des parts de SCPI, l’investisseur profite d’une décote sur le prix de part. Ainsi, pour un même montant d’investissement, l’usufruit permet d’acquérir un volume de parts supérieur, donc de percevoir davantage de revenus fonciers. Rappelons en effet que l’usufruitier perçoit la totalité des dividendes distribués par la SCPI pendant le démembrement.

• Une durée d’usufruit ajustable à la durée du déficit

L’un des atouts majeurs de l’usufruit temporaire réside dans la possibilité de choisir précisément la durée du démembrement. Cette flexibilité permet d’aligner parfaitement la période de perception des revenus avec la durée prévisionnelle d’épuisement du déficit foncier.

• Un montant d’investissement modulable à la part près

Investir en SCPI de manière générale permet d’ajuster le montant investi en fonction du déficit restant. En effet, les parts de SCPI peuvent s’acheter à l’unité, permettant un dosage précis. Cette granularité évite le surinvestissement qui générerait une fiscalité non désirée, ou le sous-investissement qui laisserait du déficit inexploité.

Risques et limites de l’usufruit de SCPI

Si l’usufruit temporaire de parts de SCPI présente des avantages indéniables pour exploiter un déficit foncier, il comporte également des risques et contraintes qu’il convient d’appréhender avant tout investissement.

• Une liquidité très limitée pendant la durée du démembrement

La SCPI en usufruit est un investissement peu liquide, c’est-à-dire difficile à revendre. L’investisseur doit donc considérer que le capital investi en usufruit est quasiment bloqué jusqu’à l’issue du démembrement.

• Le rendement n’est jamais garanti

Comme pour tout investissement en SCPI, le rendement peut varier d’une année à l’autre, en fonction notamment des loyers perçus par la SCPI et des évolutions des marchés.

• L’absence de récupération de capital à l’extinction de l’usufruit

À la fin du démembrement, les parts reviennent automatiquement en pleine propriété au nu-propriétaire. L’usufruitier ne récupère aucun capital.

• Le risque de sur-consommation du déficit

Un risque spécifique à cette stratégie réside dans le mauvais calibrage de l’investissement. Si l’investisseur acquiert trop de parts en usufruit par rapport à son déficit disponible, il se retrouvera avec des revenus fonciers imposables avant l’extinction de l’usufruit.

Conseils pratiques : étapes à suivre et erreurs à éviter

L’optimisation d’un déficit foncier via l’investissement en SCPI requiert une approche méthodique.

La méthodologie pour optimiser son investissement

Avant tout investissement, un calcul précis s’impose pour optimiser au mieux son déficit foncier grâce aux SCPI :

1. Déterminer le montant exact du déficit reportable en consultant vos derniers avis d’imposition ;
2. Estimer vos revenus fonciers futurs hors SCPI pour évaluer la vitesse de consommation du déficit ;
3. Calculer le montant optimal à investir en SCPI pour maximiser la consommation du déficit ;
4. Choisir la durée d’usufruit adaptée à votre horizon de placement et à l’importance du déficit.

Les erreurs à éviter

• Erreur n°1 : surinvestir par rapport au déficit disponible

Générer 15 000 € de revenus fonciers annuels avec seulement 20 000 € de déficit reportable créera une fiscalité immédiate dès la deuxième année, annulant l’effet recherché.

• Erreur n°2 : sous-investir et laisser le déficit s’évaporer

L’inverse est également problématique : sous-investir conduit à laisser le déficit s’évaporer sans l’avoir pleinement exploité, perdant ainsi un avantage fiscal précieux.

• Erreur n°3 : ne pas anticiper la fin du démembrement

À l’issue du démembrement, l’usufruitier cesse de percevoir les revenus sans récupérer de capital, contrairement à une revente classique de parts en pleine propriété. Il est primordial d’avoir cela en tête avant de se lancer.

• Erreur n°4 : négliger la qualité de la SCPI

Il est essentiel de privilégier des SCPI de qualité, avec notamment un historique de performance solide et une gestion rigoureuse.

Pensez à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre stratégie et dans le choix des SCPI.