SCPI sans frais d’entrée, comment en profiter en assurance vie

Iroko Zen, une des meilleures SCPI sans frais d’entrée en assurance vie

La SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen, qui s’impose comme une référence du marché de la pierre papier, est accessible au sein de plusieurs contrats d’assurance vie, dont Netlife 2 et Unep Evolution.

Iroko Zen, la SCPI sans frais d’entrée qui attire le plus d’investisseurs

Iroko Zen est une SCPI européenne diversifiée créée par le gestionnaire Iroko en 2020. Il s’agit d’une SCPI performante qui a présenté un rendement supérieur à 7 % depuis sa création, c’est-à-dire sur cinq années consécutives. En 2025 par exemple, il s’élevait à 7,14 %.

En termes d’objectif de distribution sur du long terme, la SCPI sans frais d’entrée cible un taux de rendement interne (TRI) de 7 % sur la durée d’investissement recommandée de 8 ans.

Notez également que les associés d’Iroko Zen ont également bénéficié de récentes augmentations du prix de part :

• + 0,99 % au 1er août 2025 (202 à 204 €) ;
• + 1 % au 1er août 2024 (200 à 202 €).

Grâce à cette revalorisation en 2025, la performance annuelle globale (PGA) de la SCPI s’élève à 8,13 %.

Son modèle sans frais d’entrée ainsi que ses performances lui permettent de séduire de nombreux investisseurs. Elle a fini en troisième place du classement des SCPI ayant le plus collecté en 2025, avec une collecte nette de 513 millions d’euros selon l’ASPIM.

Grâce à sa collecte soutenue, Iroko Zen développe activement son portefeuille d’actifs (41 nouvelles acquisitions au cours de l’année 2025). Son patrimoine immobilier atteint ainsi 173 actifs en fin d’année 2025.

Notons qu’en contrepartie de l’absence de commission de souscription, la SCPI pilotée par Iroko applique des frais de sortie anticipée de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 6 ans (figure parmi les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 16 avril 2026 et devrait être mis en place avant la fin de l’année 2026).

Netlife 2, contrat d’assurance vie avantageux pour investir en SCPI

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances), accueille la SCPI Iroko Zen depuis l’automne 2024. Il s’agit d’un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI. Il présente effectivement de nombreux atouts favorables à l’investissement dans ce type de supports immobiliers.

• 100 % des loyers distribués par la SCPI sont versés, et en l’occurrence réinvestis dans des parts de SCPI. Ce n’est pas le cas de tous les assureurs. Certains gardent jusqu’à 15 % des revenus locatifs distribués par la SCPI ;
• Le délai de jouissance des parts est porté au premier jour du mois qui suit la souscription ;
• Il n’y a pas de frais d’entrée au titre du contrat. Rappelons d’ailleurs qu’Iroko Zen n’inclut aucuns frais d’entrée non plus ;
• Le contrat Netlife 2 est accessible dès 1 000 € ;
• Les frais de gestion au titre du contrat sont limités à 0,70 % sur les unités de compte ;
• Les fonds euros disponibles dans le contrat ont présenté des rendements de 3,08 % (Nouvelle Génération) et 3,26 % (Objectif Climat) en 2025. Pour information, le support à capital garanti est accessible à 100 %.

À noter par ailleurs que la SCPI est accessible jusqu’à 50 % des versements dans le contrat Netlife 2.

Enfin, le contrat prévoit une pénalité de 3 % en cas de retrait anticipé (avant 3 ans de détention des parts). De son côté, Iroko Zen applique des frais de 6 % en cas de retrait avant 6 ans.

Zoom sur l’assurance vie Unep Evolution

La SCPI Iroko Zen est également disponible au sein du contrat Unep Évolution, assuré par Prépar-Vie. Voici les caractéristiques du contrat :

• Unep Évolution est accessible à partir d’un versement initial de 50 000 € ;
• 100 % des dividendes de la SCPI sont versés par l’assureur, et réinvestis dans la souscription de nouvelles parts de la SCPI ;
• La SCPI est disponible dans le contrat jusqu’à 50 % du montant de la souscription ;
• Le délai de jouissance des parts est identique à celui fixé par chaque SCPI ;
• Le fonds euros du contrat, accessible à 100 %, a affiché un rendement de 3,10 % hors bonus (selon le montant investi et la proportion d’unités de compte) en 2025 ;
• Les frais de gestion sur les unités de compte sont de 1 % au titre du contrat ;
• Il existe des frais d’entrée au titre du contrat, qui s’élèvent à 3 % à chaque versement. Rappelons que la SCPI Iroko Zen n’applique pas de frais d’entrée de son côté.

Mistral Sélection en assurance vie chez Spirica dans le contrat Netlife 2

La SCPI Mistral Sélection est une SCPI de rendement sans frais de souscription, accessible via le contrat d’assurance vie Netlife 2, assuré par Spirica. Elle a été lancée en fin d’année 2023 par la société de gestion SwissLife.

Il s’agit d’une SCPI européenne diversifiée avec une stratégie opportuniste. Elle a l’ambition de s’adapter aux évolutions des marchés immobiliers européens en ne se fermant à aucun secteur d’activités.

Le véhicule sans frais de souscription a distribué un rendement de 8,07 % à ses associés en 2025. Sur le long terme, Mistral Sélection vise un TRI 10 ans de 6,40 % (non garanti).

À noter qu’en contrepartie de l’absence de frais d’entrée, la SCPI affiche une commission de sortie anticipée de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 6 ans.

Dans le contrat Netlife 2, Mistral Sélection affiche les mêmes caractéristiques que les autres SCPI :

• 0 % de frais de souscription au titre du contrat ;
• Délai de jouissance au 1er jour du mois suivant la souscription ;
• Plafond d’investissement en SCPI à hauteur de 50 % des versements.

Pour un investisseur cherchant une SCPI sans frais d’entrée en assurance vie avec un profil de rendement potentiel attractif, Mistral Sélection constitue une alternative intéressante à Iroko Zen au sein du même contrat.

Remake Live en assurance vie dans le contrat Netlife 2

Avant d’évoquer sa disponibilité en assurance vie, revenons sur les caractéristiques qui font l’intérêt de Remake Live.

Remake Live, une SCPI sans frais d’entrée performante

Remake Live est une SCPI lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. Elle place la diversification, sectorielle comme géographique, au cœur de sa stratégie, tout en affichant une forte dimension responsable et sociale. La SCPI investit dans des zones périurbaines des grandes métropoles françaises et européennes.

En 2025, Remake Live a distribué un rendement de 7,05 % aux porteurs de parts, bien au-dessus de la moyenne du marché. Sur le long terme, la SCPI sans frais d’entrée cible un objectif de taux de rendement interne 10 ans de 7 % (objectif non garanti).

Grâce à son modèle de frais et ses performances élevées, Remake Live parvient à attirer de nombreux investisseurs. Elle a affiché une collecte de plus de 199 millions d’euros en 2025.

Cela lui permet de développer son patrimoine dans un contexte de marché favorable aux acheteurs, en visant des actifs de qualité à fort potentiel de rendement. À noter que le portefeuille de la SCPI atteint quasiment un milliard d’euros à fin 2025 d’après la société de gestion.

En contrepartie de l’absence de frais d’entrée, les frais de gestion sont un peu plus élevés que la moyenne et une commission de retrait de 5 % TTC est prévue en cas de revente avant 5 ans.

Remake Live en assurance vie : quelle accessibilité en 2026 ?

Historiquement, Remake Live est l’une des premières SCPI sans frais d’entrée référencées en assurance vie, notamment via le contrat Netlife 2.

Sur ce dernier, la SCPI Remake Live a été disponible à partir de fin mai 2024. Cependant, elle est fermée aux nouvelles souscriptions depuis le 31 mars 2025. Depuis cette date, les nouveaux investisseurs ne peuvent plus souscrire Remake Live via Netlife 2.

Aujourd’hui, Remake Live reste accessible :

• En souscription en direct au comptant, hors cadre de l’assurance vie ;
• Sur certains autres contrats d’assurance vie ou PER, avec une offre plus resserrée ;
• À crédit ;
• En nue-propriété ;
• En direct via des versements programmés.

Pour un investisseur cherchant une SCPI sans frais d’entrée assurance vie, Iroko Zen représente donc la vraie référence sur Netlife 2 et Unep Évolution. Remake Live reste néanmoins une option d’investissement attractive pour un placement en direct.

SCPI sans frais d’entrée en assurance vie : avantages et limites

Investir dans des SCPI sans frais de souscription en assurance vie présente plusieurs avantages de taille, mais aussi quelques contraintes à bien identifier avant de se lancer.

Points forts de la combinaison entre SCPI sans frais d’entrée et assurance vie

La combinaison SCPI sans frais d’entrée et assurance vie (typiquement via Netlife 2 ou Unep Évolution) présente plusieurs atouts majeurs pour l’investisseur :

• Un double avantage dès le départ :
  • Zéro frais d’entrée côté SCPI (Iroko Zen, Mistral Sélection, Remake Live) ;
  • Et zéro frais sur versement côté contrat d’assurance vie (Netlife 2) ;
  • Ce qui maximise immédiatement le capital investi.
• Avantages à la revente :
  • Le prix de retrait est égal au prix de souscription, comme pour toutes les SCPI sans frais d’entrée ;
  • L’assureur se porte garant de la liquidité, sauf décision exceptionnelle de suspendre temporairement les rachats. Rappelons qu’en SCPI en direct, la liquidité n’est pas garantie par la société de gestion.
• Fiscalité avantageuse de l’assurance vie sur les rendements des SCPI :
  • Après 8 ans de détention, les retraits bénéficient d’abattements annuels de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple). Cela rend l’imposition souvent plus intéressante que la fiscalité des SCPI en direct.
• Jouissance des parts plus rapide :
  • En cas de souscription en direct, il existe un délai de jouissance allant généralement de 3 à 6 mois entre le moment où vous achetez vos parts et celui où vous percevez les premiers dividendes ;
  • Dans le cadre de la SCPI en assurance vie, certains assureurs, comme Spirica pour le contrat Netlife 2, ne mettent pas en place de délai de jouissance.

Les points de vigilance à garder en tête

Quelques limites importantes restent à anticiper avant d’investir en SCPI sans frais d’entrée en assurance vie :

• Pas possible d’investir à 100 % en SCPI :
  • Des limites variables selon les contrats sont posées, imposant une diversification entre fonds euros et/ou unités de compte ;
  • Sur les contrats présentés dans cet article, l’investissement en SCPI est plafonné à 50 % des versements (Netlife 2, Unep Évolution).
• Frais de gestion annuels :
  • Les SCPI sans frais d’entrée appliquent généralement des frais de gestion plus élevés que ceux appliqués par les SCPI de rendement classiques ;
  • Ceux-ci se cumulent aux commissions de gestion propres aux contrats d’assurance vie.
• Frais de sortie anticipée :
  • Certains contrats comme Netlife 2 prévoient des pénalités en cas de retrait anticipé sur les parts de SCPI ;
  • Ces frais s’ajoutent à ceux mis en place par les SCPI sans frais d’entrée elles-mêmes, incitant à une détention longue.
• Risque de déréférencement de la SCPI :
  • Une SCPI peut être retirée d’un contrat d’assurance vie à tout moment, à la demande de la société de gestion ou de l’assureur ;
  • Dans ce cas, il n’est plus possible d’effectuer de nouveaux versements ni de renforcer ses positions sur cette SCPI ;
  • Cela peut par exemple intervenir lorsque la collecte devient trop importante (c’était le cas Remake Live dans Netlife 2 par exemple).
• Risque de suspension de la liquidité :
  • L’assureur peut suspendre temporairement les rachats ou arbitrages vers la SCPI. Cela peut être dû à des demandes de retrait trop importantes ou un marché immobilier très tendu ;
  • Dans ce cas, l’investisseur reste exposé à la SCPI, mais perd la possibilité de revendre rapidement ses parts pendant la période de suspension.