SCPI dans une SCI : fonctionnement, avantages et fiscalité

SCPI dans une SCI : de quoi parle-t-on exactement ?

Commençons par revenir rapidement sur les deux notions principales que ce montage combine.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement collectif dans l’immobilier d’entreprise. Vous achetez des parts et la société de gestion se charge d’acquérir et d’administrer un patrimoine immobilier pour le compte de l’ensemble des associés.

En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus issus des loyers. Ce placement s’inscrit généralement dans une logique de long terme.

Dans tout investissement en SCPI, ni le capital, ni le rendement, ni la liquidité ne sont garantis.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est une société créée par plusieurs associés pour détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. Son fonctionnement repose sur quelques éléments clés :

• Les associés apportent des fonds ou des biens et reçoivent des parts sociales en échange à hauteur de leur apport ;
• Le gérant, désigné dans les statuts, dispose de pouvoirs de gestion courante ou plus étendus selon ce qui a été prévu ;
• Les statuts fixent les règles de fonctionnement, de majorité et de répartition des bénéfices ;
• La SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou, sur option, à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• Elle est fréquemment utilisée dans un cadre familial, notamment pour organiser la transmission du patrimoine.

Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI dans une SCI ?

Le schéma de détention suit une logique simple. Les associés créent une SCI, ou utilisent une SCI existante, et cette société souscrit les parts de SCPI en son nom propre.

Les revenus versés par la SCPI sont perçus par la SCI, qui peut ensuite les distribuer aux associés, les conserver en trésorerie ou les réinvestir, selon ses statuts et les décisions prises en assemblée.

Pourquoi investir en SCPI via une SCI ?

Investir dans une SCPI via une SCI peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux, qui vont bien au-delà de la simple recherche de revenus.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

La SCI est souvent choisie comme outil d’anticipation successorale. Elle permet notamment de donner progressivement des parts sociales, en pleine propriété ou en nue-propriété, tout en profitant des abattements applicables aux donations en ligne directe.

Cela suppose une valorisation rigoureuse des parts et une rédaction soignée des actes, idéalement avec l’accompagnement d’un professionnel.

Organiser une transmission avec le démembrement des parts de SCI

Le principe du démembrement de parts de SCI est le suivant. Dans le cas le plus courant, les parents donateurs transmettent la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants. Ils conservent ainsi l’usufruit, afin de continuer à percevoir les revenus de la société. Au terme du démembrement (décès des parents), la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants.

Organiser la distribution ou la mise en réserve des revenus

La SCI offre une certaine souplesse dans l’utilisation des revenus perçus. Elle peut choisir de :

• Les distribuer en totalité ou en partie ;
• Les mettre en réserve ;
• Les réinvestir dans de nouvelles parts de SCPI ;
• Rembourser un emprunt en cours ;
• Financer des travaux ou d’autres actifs.

Cette flexibilité ne change toutefois rien à l’imposition en SCI à l’IR : les associés restent imposés sur leur quote-part de résultat, que les revenus soient distribués ou mis en réserve.

Centraliser plusieurs actifs immobiliers

Selon son objet social, une SCI peut détenir à la fois des parts de SCPI, des biens immobiliers en direct, et plusieurs catégories d’actifs immobiliers compatibles avec son projet. Cette centralisation facilite une gestion globale et une vision d’ensemble du patrimoine familial.

Notons que certains investisseurs préfèrent au contraire séparer leurs actifs dans plusieurs structures distinctes, pour des raisons de gestion ou de transmission différenciée.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS pour détenir des SCPI ?

Les objectifs des associés déterminent le régime fiscal de la SCI. Il convient donc de bien comprendre les deux options avant de faire un choix.

Comment sont imposés les revenus en SCI à l’IR ?

Une SCI à l’IR fonctionne selon le principe de la transparence fiscale. La société ne paie pas elle-même l’impôt sur le revenu. Chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, selon les règles applicables à la nature de ces revenus.

Attention, cette imposition intervient même si les revenus restent dans la SCI et ne sont pas distribués. L’administration fiscale rattache en effet la quote-part de résultat aux revenus fonciers déclarés par chaque associé.

Le montant de l’impôt dépend de plusieurs facteurs :

• La quote-part détenue par chaque associé dans le capital de la SCI ;
• Sa tranche marginale d’imposition ;
• Les prélèvements sociaux applicables ;
• Les intérêts d’emprunt et les charges déductibles, le cas échéant.

Comment fonctionne la SCI à l’IS avec des parts de SCPI ?

À l’inverse, une SCI qui opte pour l’impôt sur les sociétés devient fiscalement opaque. Elle calcule elle-même son résultat fiscal et acquitte l’IS sur ses bénéfices. Tant qu’il n’y a pas de distribution, les associés ne sont pas imposés personnellement.

Le taux normal de l’IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur la fraction des bénéfices inférieure à 42 500 €, sous certaines conditions liées notamment au chiffre d’affaires et à la détention du capital.

SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir ?

Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux. Voici quelques repères pour orienter la réflexion :

Ce tableau reste un point de repère. Le choix entre IR et IS doit toujours s’appuyer sur une simulation propre à votre situation, et non sur ces seules priorités générales.

Pour une analyse complète du choix entre les deux régimes, en dehors du cas spécifique des SCPI, vous pouvez consulter notre article dédié à la question SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir.

Quelle fiscalité lors de la revente des parts de SCPI ?

Les règles fiscales à la revente des parts diffèrent nettement selon le régime fiscal choisi.

En SCI à l’IR, la cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Un abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable à partir de la 6eme année : il conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

En SCI à l’IS en revanche, la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts, et aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. Leur valeur comptable reste donc égale à leur prix d’acquisition, quelle que soit la durée de détention. Une imposition supplémentaire peut ensuite intervenir si le produit de la cession est distribué aux associés.

Pourquoi l’avantage fiscal de la SCI à l’IS doit-il être relativisé ?

Le taux d’IS peut sembler avantageux pendant la phase de capitalisation. Il ne constitue pourtant pas nécessairement une économie fiscale définitive. Plusieurs éléments viennent en effet limiter cet avantage :

• L’imposition des dividendes lorsqu’ils sont distribués aux associés ;
• Les frais comptables et administratifs, plus élevés qu’en SCI à l’IR ;
• Une fiscalité de sortie potentiellement moins favorable car le calcul de la plus-value se fait à partir de la valeur comptable, sans abattement comparable au régime des particuliers ;
• L’impossibilité d’imputer un éventuel déficit de la SCI à l’IS sur les revenus personnels des associés.

SCPI démembrées dans une SCI : comment ça fonctionne ?

Le démembrement de parts de SCPI peut aussi s’intégrer dans une SCI, avec des logiques propres à chaque configuration.

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI

L’achat en nue-propriété permet à la SCI d’acquérir des parts à un prix inférieur à celui de la pleine propriété. En contrepartie, elle ne perçoit aucun revenu pendant la période de démembrement. Elle n’est donc assujettie à aucune fiscalité supplémentaire.

Au terme prévu, la SCI récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais supplémentaires.

Acheter l’usufruit de parts de SCPI

À l’inverse, l’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI pendant la période convenue, mais ne récupère pas la pleine propriété au terme du démembrement. Deux points sont à garder à l’esprit :

• La perception des revenus s’arrête à l’échéance fixée ;
• L’usufruit n’a plus aucune valeur à son terme, le capital investi n’étant pas restitué.

La durée retenue doit donc être calibrée avec soin, en fonction des objectifs de la SCI.

Lorsque l’usufruit est acquis par une société soumise à l’IS, il constitue en principe un actif amortissable sur sa durée, ce qui réduit d’autant le résultat imposable chaque année. La valorisation et la durée retenues doivent toutefois être justifiées avec précision, sous peine de remise en cause par l’administration.

Comment choisir entre nue-propriété et usufruit ?

Le choix entre nue-propriété et usufruit dépend directement des objectifs poursuivis. La nue-propriété permet d’acquérir un patrimoine de pierre papier à moindre coût en différant les revenus, tandis que l’usufruit permet de rechercher des flux temporaires.

Dans les deux cas, la durée du démembrement doit rester cohérente avec l’âge des associés et l’horizon du projet. Il faut également accepter une liquidité limitée pendant toute la durée de l’opération.

Financer l’achat de parts de SCPI au nom de la SCI

Au-delà de l’autofinancement, la SCI peut recourir à différents modes de financement pour acquérir ses parts de SCPI.

Quels sont les intérêts d’un crédit souscrit par la SCI ?

Le recours au crédit présente plusieurs intérêts pour la SCI. Il permet de profiter d’un potentiel effet de levier. En outre, la SCI accède au financement d’une acquisition plus importante que ce que permettrait la seule trésorerie disponible. Les revenus distribués par les SCPI peuvent aussi contribuer au remboursement des échéances.

Il faut néanmoins garder à l’esprit que ces revenus ne sont pas garantis. Le crédit, lui, doit être remboursé même en cas de baisse des distributions ou de difficulté de revente des parts.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Les intérêts d’emprunt peuvent être pris en compte dans la détermination du résultat fiscal de la SCI, selon son régime et les conditions applicables. Il convient toutefois de garder en tête plusieurs notions :

• Une charge déductible n’est pas une réduction d’impôt : la première réduit le résultat imposable, la seconde s’impute directement sur l’impôt dû ;
• Les règles de déductibilité diffèrent selon que la SCI relève de l’IR ou de l’IS ;
• Les justificatifs de l’emprunt doivent être conservés pour appuyer la déduction.

Le compte courant d’associé peut-il financer l’achat de SCPI ?

Un compte courant d’associé est une somme d’argent qu’un associé prête à sa société, en dehors du capital social. Un associé peut ainsi avancer des fonds à la SCI pour financer la souscription de parts de SCPI.

Cette avance est alors inscrite comme une dette de la société, remboursable dès lors que la trésorerie le permet, et éventuellement rémunérée selon les conditions fixées entre les parties. Ce remboursement à l’associé ne doit pas être assimilé à une distribution de bénéfices.

Quels sont les inconvénients d’une SCI détenant des parts de SCPI ?

Ce montage présente aussi des limites, qu’il convient de connaître avant de s’engager.

Les risques des SCPI ne disparaissent pas

La SCI ne protège en rien contre les risques propres aux SCPI : perte en capital, baisse de la valeur des parts, diminution des revenus, risque locatif, risque de liquidité, délais de revente ou encore risques liés à la société de gestion.

La SCI entraîne des coûts de gestion récurrents

Créer et faire vivre une SCI a un coût. Il faut compter la constitution et l’immatriculation, la rédaction des statuts, l’ouverture d’un compte bancaire, la comptabilité, les déclarations fiscales, la tenue des assemblées générales, l’accompagnement juridique et parfois la modification des statuts ou, à terme, la dissolution et la liquidation de la société.

Des limites fiscales propres à la SCI à l’IS

Deux points, déjà développés plus haut, pèsent spécifiquement sur la SCI à l’IS :

• Une double imposition : le bénéfice est imposé une première fois au niveau de la SCI, puis une seconde fois auprès des associés s’ils leur sont distribués ;
• Une fiscalité de sortie souvent moins favorable qu’en SCI à l’IR, faute d’abattement pour durée de détention sur la plus-value (voir la partie consacrée à la revente des parts de SCPI).

La SCI impose un fonctionnement collectif

Enfin, la SCI reste une société, avec les contraintes que cela implique :

• Les décisions restent soumises aux statuts et aux règles de majorité ;
• Il faut formaliser chaque décision par écrit lors des assemblées ;
• Un agrément peut être nécessaire en cas de cession de parts.

Aucun associé ne peut donc agir seul dans la gestion du patrimoine commun. Ce fonctionnement collectif comporte un risque de conflit familial ou de blocage, et la responsabilité des associés reste engagée selon les règles applicables aux sociétés civiles.