Usufruit légal ou conventionnel : quelles sont les différences ?

Rappels sur l’usufruit

L’usufruit intervient dans le cadre d’un démembrement immobilier, où la pleine propriété est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Détenir l’usufruit d’un bien permet d’en jouir sans en être propriétaire. Avec l’usufruit d’un appartement par exemple, vous pouvez l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des loyers.

En contrepartie, l’usufruitier a également des obligations. Il doit en effet entretenir le bien et prendre à sa charge les petits travaux d’entretien. D’autre part, il doit s’acquitter de la taxe foncière et payer l’imposition sur les loyers perçus si le bien est mis en location. Enfin, l’usufruit d’un bien immobilier entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

L’usufruit est un droit temporaire. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété. Quant à l’usufruitier, il ne détient plus rien en lien avec le bien.

La durée de l’usufruit varie selon s’il s’agit d’un démembrement viager ou un démembrement temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. Le démembrement temporaire se termine quant à lui à la date initialement prévue dans le contrat (au bout de 5, 10 ou 15 ans par exemple).

L’usufruit peut être obtenu de manière légale ou conventionnelle, selon les conditions la mise en place du démembrement.

Ce qu’il faut savoir sur l’usufruit légal

Découvrez la définition de l’usufruit légal ainsi que la fiscalité applicable.

Définition de l’usufruit légal

L’usufruit légal correspond à un usufruit qui résulte d’un partage à la succession. Il s’agit en quelque sorte d’un usufruit “subi”. Comme son nom l’indique, il est prévu par la loi.

Le cas le plus commun d’usufruit légal intervient lors du décès d’une personne mariée. Le conjoint survivant peut alors hériter de la totalité du patrimoine en usufruit, et la nue-propriété revient aux enfants. L’autre possibilité pour le conjoint survivant, dans le cadre de la dévolution successorale sans testament ni donation antérieure, est de recevoir un quart des biens du défunt en pleine propriété.

Par ailleurs, dans le cadre d’une donation au dernier vivant, les droits du conjoint survivant sont étendus. Ce dernier a ainsi le choix entre percevoir :

• L’usufruit sur la totalité des biens ;
• ¼ en pleine propriété et le reste en usufruit ;
• La quotité disponible en pleine propriété.

Il est aussi possible d’hériter de l’usufruit légal d’un bien dans le cadre d’un testament.

Fiscalité de l’usufruit légal

La fiscalité applicable à l’usufruit légal dépend de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est calculée selon le barème fiscal de l’usufruit viager prévu par l’article 699 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit évolue selon l’âge de l’usufruitier lors du décès.

Néanmoins, quelle que soit la valeur de l’usufruit légal, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession selon la loi TEPA de 2007.

Si l’héritier de l’usufruit légal est autre que le conjoint, des droits de succession s’appliquent, variant selon le lien de parenté avec le défunt. Il existe toutefois des abattements sur les droits de succession, qui varient également en fonction du lien de parenté. Par exemple, l’abattement s’élève à 100 000 € entre parents et enfants.

D’autre part, l’usufruitier doit dans tous les cas s’acquitter des taxes et de la fiscalité relatives à l’exploitation du bien (taxe foncière, impôt sur les loyers en cas d’immobilier locatif, etc.) tout au long du démembrement.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit conventionnel

Zoom sur la définition, le fonctionnement et la fiscalité de l’usufruit conventionnel.

Définition de l’usufruit conventionnel

Parfois appelé usufruit contractuel, l’usufruit conventionnel est prévu par un contrat. En effet, il est par exemple possible d’attribuer l’usufruit d’un bien à un tiers. L’usufruit conventionnel intervient dans deux cas de figures principaux :

• La donation avec réserve d’usufruit :

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit consiste à donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit pour continuer d’utiliser le logement ou d’en percevoir les revenus. Il s’agit généralement d’un démembrement viager, dans le but d’anticiper sa succession. La donation de nue-propriété est une opération fiscalement avantageuse car les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (voir partie suivante). La donation avec réserve d’usufruit permet donc de préparer sa succession tout en conservant l’usage du bien immobilier.

• La donation temporaire d’usufruit (DTU) :

Effectuer une donation temporaire d’usufruit revient à donner le droit de jouissance sur un bien pendant une période déterminée. Le donateur conserve alors la nue-propriété. La DTU est souvent utilisée dans le cadre familial pour fournir à l’enfant une source de revenus ou un logement à moindre prix pendant ses études par exemple grâce à la détention de l’usufruit conventionnel. Cette solution est également avantageuse pour le donateur en termes de fiscalité. Cela lui permet effectivement de diminuer ses revenus imposables et le bien sort de l’assiette taxable à l’IFI.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel est avantageux en termes d’imposition. Dans le cadre de la donation avec réserve d’usufruit, la fiscalité applicable au donataire varie en fonction de la valeur de la nue-propriété. Cette dernière évolue selon l’âge du donateur usufruitier au moment de la donation (barème fiscal de l’usufruit viager). Plus la donation est effectuée tôt, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et donc moins les droits de donation seront élevés. À noter d’ailleurs qu’il existe un abattement de 100 000 € sur les droits de donation entre parents et enfants.

À la fin du démembrement, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité. Cette solution s’avère donc très attractive pour transmettre son patrimoine à moindre frais.

En ce qui concerne la donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit conventionnel est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel porte ainsi sur la valeur de l’usufruit donné. Les frais de donation peuvent aussi être fortement diminués grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.