Investir dans la pierre papier en assurance vie : SCPI, SCI, OPCI…

Investir dans la pierre papier en assurance vie, en quoi ça consiste ?

Le terme pierre papier désigne les placements immobiliers collectifs tels que les SCPI, les SCI, les OPCI ou encore les SIIC. La pierre papier permet d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et collective au travers d’un fonds piloté par une société de gestion, à l’exception des SIIC.

La pierre papier, notamment la SCPI, est accessible en direct. Toutefois, vous pouvez également y investir via un contrat d’assurance vie. Le rendement des fonds euros restant assez faible ces dernières années, l’investissement sur d’autres supports en unités de compte est devenu incontournable. Il existe de nombreuses possibilités (OPCVM, produits structurés…) et investir dans la pierre papier via un contrat d’assurance vie se démocratise.

Investir dans la pierre papier à travers les unités de compte de l’assurance vie est possible dès quelques dizaines voire centaines d’euros. Cela permet de diversifier votre contrat en investissant dans l’immobilier sans souci de gestion et de dynamiser son rendement. La pierre papier en assurance vie offre également la possibilité de faire disparaître certains inconvénients de l’investissement immobilier en direct.

Les avantages de la pierre papier en assurance vie

Pourquoi investir dans la pierre papier en assurance vie plutôt qu’en direct ?

Inclure la pierre papier dans son assurance vie permet de profiter d’autres avantages par rapport à un investissement en direct.

• L’assureur garantit la liquidité des unités de compte. Rappelons qu’il est possible de demander un rachat ou un arbitrage à tout moment dans le cadre de l’assurance vie. Le fait que l’assureur prenne en charge la liquidité du placement permet de récupérer votre argent ou de modifier la composition de vos investissements plus facilement qu’avec un investissement en direct.
• La fiscalité avantageuse de l’assurance vie s’applique sur les revenus de la pierre papier. Dans le cadre d’un investissement en direct, les revenus immobiliers sont lourdement taxés. Pour rappel, les intérêts générés par l’assurance vie ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le contrat. Puis, après 8 ans de détention, il existe des abattements fiscaux annuels de 4 600 ou 9 200 euros.
• En cas de décès, l’immobilier rentre dans l’actif successoral du contribuable et est soumis aux droits de succession. À l’inverse, l’assurance vie y échappe avec une fiscalité très avantageuse. Un abattement de 152 500 € par bénéficiaire s’applique sur les versements réalisés avant 70 ans. Sur la part de versements effectués après 70 ans, l’abattement, à partager entre les bénéficiaires, s’élève à 30 500 €. Les droits de succession s’appliquent au-delà (hors plus-values exonérées). De plus, la clause bénéficiaire de l’assurance vie permet de choisir la ou les personnes à qui reviendront les fonds.

Les inconvénients de la pierre papier en assurance vie

Investir dans la pierre papier en assurance vie ne présente pas que des avantages. Il y a quelques paramètres à connaître avant de réaliser un tel placement.

Tout d’abord, les frais sont généralement élevés. En effet, il existe non seulement les frais liés aux supports immobiliers eux-mêmes, mais également les frais au titre du contrat sur les unités de compte. Il est donc nécessaire d’investir sur le moyen/long terme pour amortir ces frais, notamment dans le cadre des SCPI.

D’autre part, tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas d’unités de compte (UC) immobilières. Parmi ceux qui en proposent, la qualité et la quantité des supports peut varier. À noter aussi qu’il n’est généralement pas possible d’allouer la totalité des fonds de l’assurance vie dans un support de pierre papier.

Enfin, les parts de pierre papier dans l’assurance vie sont retenues dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

La SCPI en assurance vie

Découvrez les avantages de passer par un contrat d’assurance vie pour souscrire des parts de SCPI.

Rappels sur la SCPI

Investir en SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à souscrire des parts d’une société qui gère un parc immobilier mis en location. La SCPI permet aux investisseurs particuliers d’accéder à l’immobilier d’entreprise en France et en Europe. Elle vise à distribuer des revenus réguliers (non garantis). En 2023, les SCPI ont distribué un rendement moyen de 4,52 %.

Les particularités d’un investissement en SCPI via l’assurance vie

Le minimum d’investissement en SCPI en assurance vie peut être plus faible qu’en direct, avec des contrats accessibles dès quelques dizaines d’euros.

Acheter des parts de SCPI via l’assurance vie permet également de bénéficier d’un délai de jouissance généralement plus court. Il est effectivement souvent limité à un mois tandis qu’il peut monter jusqu’à 6 mois dans le cadre d’un investissement en direct.

Ensuite, les revenus locatifs des SCPI ne sont pas taxés tant qu’ils restent sur le contrat d’assurance vie. De manière générale, ils sont réinvestis dans l’acquisition de nouvelles parts de SCPI pour générer des revenus à leur tour. Ils peuvent aussi être placés sur le fonds euros pour les sécuriser.

Il est nécessaire de prendre en considération les différents niveaux de frais qui s’appliquent, au titre du support et au titre du contrat. Il existe une large variété de politiques tarifaires selon les assureurs et les SCPI.

De plus, certains assureurs ne distribuent pas la totalité des dividendes de la SCPI. Ils peuvent en conserver jusqu’à 15 %, réduisant nettement la rentabilité de votre placement.

Tous les contrats ne proposent pas de SCPI et toutes les SCPI ne sont pas accessibles en assurance vie. L’offre est très variable selon les réseaux de distribution et les compagnies d’assurance. Se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) reste la meilleure solution pour avoir du choix.

Avant de souscrire à un contrat d’assurance vie pour y inscrire de la pierre papier, pensez à regarder l’étendue des SCPI proposées, les frais du contrat, la qualité du fonds euros, les autres unités de compte disponibles, etc. Assurez-vous également que l’assureur verse 100 % des revenus locatifs de la SCPI. Enfin, vérifiez les conditions d’investissement, dans le sens où certains contrats plafonnent l’allocation en SCPI par exemple.

SCI en assurance vie

Zoom sur l’investissement en SCI via un contrat d’assurance vie.

Rappels sur la SCI

Une SCI (société civile immobilière) est un fonds qui investit dans l’immobilier sous toutes ses formes : parts de SCPI, d’OPCI, immeubles, foncières cotées, etc.

La performance des SCI s’obtient par la capitalisation des loyers, la revalorisation du patrimoine immobilier ainsi que les plus-values potentielles à la revente d’actifs. D’autre part, le niveau de frais des SCI est modéré. Il y a en effet peu de frais d’entrée, notamment en comparaison des SCPI par exemple.

L’investissement en SCI est exclusivement dédié aux enveloppes assurantielles. Elles sont en effet uniquement accessibles via l’assurance vie ou le PER de type assurance.

Les particularités d’un placement en SCI via l’assurance vie

Au même titre que les autres supports de pierre papier en assurance vie, les gains d’un investissement en SCI ne sont pas imposés tant qu’ils restent sur le contrat. Cela permet donc de capitaliser sur le long terme.

Attention toutefois aux frais du contrat qui s’ajoutent à ceux de la SCI. Ces derniers étant assez bas, ils peuvent être amortis assez rapidement en fonction de la performance. La SCI peut donc s’envisager comme un investissement de moyen terme.

Notons que les sociétés civiles immobilières ne sont pas souscriptibles à tout moment. Il existe des périodes ouvertes aux versements. De plus, l’offre de SCI en assurance vie est assez limitée.

OPCI en assurance vie

Découvrez les particularités des OPCI souscrits à travers l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.

Rappels sur les OPCI

L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est un produit hybride immobilier et financier. En effet, il n’investit pas seulement dans la pierre. Un OPCI est composé de 3 poches :

• Une poche dédiée à l’immobilier (immeubles physiques, parts de sociétés à prépondérance immobilière, etc.), qui doit représenter au minimum 60 % du portefeuille ;
• 35 % maximum de placements financiers (actions, obligations… le plus souvent à connotation immobilière) ;
• Une poche de 5 % minimum contenant des liquidités.

Grâce à leur poche financière, les OPCI sont des produits plus liquides, de manière générale, que les autres supports de pierre papier.

Cependant, le niveau de risque est relativement élevé du fait notamment de la présence d’actions. Cela se reflète dans les performances, qui s’avèrent généralement plus volatiles que celles des SCI et SCPI. Les OPCI affichent d’ailleurs des performances moyennes en retrait ces dernières années.

Les particularités d’un investissement en OPCI via l’assurance vie

Comme pour les autres supports de pierre papier, il faut faire attention aux frais lorsque vous investissez dans les OPCI au sein de votre assurance vie, étant donné qu’il y a ceux qui s’appliquent à l’entrée sur les OPCI et ceux liés au contrat. Ceux-ci viennent réduire le rendement net de votre placement.

Notons par ailleurs que l’offre est assez limitée pour investir en OPCI “grand public” via l’assurance vie.

Autres unités de compte immobilières

Il existe d’autres unités de compte de l’assurance vie permettant d’investir dans l’immobilier.

Foncières cotées en assurance vie

Les foncières cotées, aussi appelées SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse), sont des entreprises spécialisées dans la détention et la gestion d’un parc immobilier locatif.

Les foncières cotées sont des actions. Elles sont par conséquent assez volatiles en termes de performances, mais également très liquides. Rappelons que l’investissement en actions entraîne aussi une certaine prise de risque.

Dans le cadre de la détention de foncières cotées en assurance vie, elles sont assujetties à la fiscalité avantageuse du contrat au même titre que l’ensemble des supports présents dans l’enveloppe.

Tous les contrats ne donnent pas accès à l’investissement dans les foncières cotées. Par ailleurs, il existe des frais spécifiques à l’investissement en Bourse via l’assurance vie, tels que des frais supplémentaires à chaque achat et vente d’actions.

OPCVM immobiliers

Il existe des OPCVM qui investissent dans des entreprises liées au secteur immobilier, permettant de viser une plus grande diversification dans l’immobilier coté. L’investissement en OPCVM se fait nécessairement via l’assurance vie ou une autre enveloppe fiscale (PEA, compte-titres).

Les OPCVM immobiliers présentent des avantages tels que des frais réduits et la diversité des fonds disponibles. Il existe toutefois un risque de perte en capital, les performances dépendant des fluctuations des marchés.

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