Dispositif Jeanbrun : fonctionnement, fiscalité et conditions

Dispositif Jeanbrun : définition

Le dispositif Jeanbrun, aussi connu sous les noms de « statut du bailleur privé » ou « plan Relance logement« , est un mécanisme de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 21 février 2026. Il tire son nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, qui a présenté ce plan en janvier 2026.

Son objectif est de répondre à une double urgence :

• La crise de la construction, avec des mises en chantier qui ont atteint en 2025 un niveau historiquement bas, malgré un léger rebond en fin d’année selon le SDES (Service des données et études statistiques) ;
• Et l’effondrement de l’investissement locatif neuf, fragilisé depuis 2022 par la hausse des taux, le durcissement des contraintes réglementaires et la fin du dispositif Pinel en décembre 2024.

Face à cette pénurie croissante de logements disponibles à la location, le gouvernement a intégré le dispositif Jeanbrun au plan Relance Logement, avec un objectif chiffré : construire 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés dès 2026.

Le dispositif reprend partiellement le rôle du Pinel, dont il est le successeur direct, mais avec une logique différente. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal qui réduit directement la base imposable des revenus locatifs, année après année.

Il s’adresse aux particuliers qui achètent un logement pour le louer, sans conditions de revenus. La période d’acquisition couverte par le dispositif s’étend du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Les avantages du dispositif Jeanbrun

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Découvrez le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, du principe général avec le mécanisme d’amortissement fiscal du bien aux critères d’éligibilité des biens.

Le principe général du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, appliqué aux revenus fonciers.

Concrètement, le propriétaire bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses revenus locatifs imposables. Cela réduit mécaniquement la base sur laquelle l’impôt est calculé. L’amortissement peut atteindre jusqu’à 12 000 € par an.

L’avantage fiscal accordé par la loi Jeanbrun prend effet dès la première année et se sumule progressivement, année après année, en parallèle de la détention et de la location du bien.

Cette déduction se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant forfaitairement estimé à 20 % de la valeur du bien et exclu de l’amortissement.

L’innovation majeure du dispositif est que le déficit foncier ainsi généré peut être imputé non seulement sur les revenus fonciers, mais aussi sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite du plafond annuel du déficit foncier (voir plus loin).

Le rôle du bailleur privé

Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le bailleur privé est un particulier propriétaire d’un ou plusieurs logements qu’il met en location dans le cadre d’un bail de location nue, sans exercer cette activité à titre professionnel. Il se distingue à la fois du bailleur social et du bailleur institutionnel.

Selon les estimations annuelles du parc de logements INSEE/SDES, les bailleurs privés représentent près d’un quart des résidences principales en France en 2025.

C’est ce rôle que la loi Jeanbrun entend reconnaître et valoriser. Le bailleur privé contribue à l’offre locative disponible sur le marché et bénéficie en contrepartie d’un cadre fiscal plus favorable, à condition de respecter les engagements prévus par le dispositif.

La logique est patrimoniale : l’investisseur achète un bien, le loue pendant au moins neuf ans dans des conditions encadrées et tire un avantage fiscal progressif de cette mise à disposition du marché locatif.

Le dispositif est pensé pour des particuliers souhaitant se constituer un patrimoine via l’investissement locatif sur le long terme, pas pour des stratégies de détention courtes.

Quels logements peuvent entrer dans le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles en sont exclues. Et ce, partout en France, y compris en Outre-Mer.

Deux types de biens sont éligibles :

• Les logements neufs acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), à condition que la construction soit achevée après la date de publication de la loi de finances 2026 et que le bien respecte la réglementation environnementale RE2020.
• Les logements anciens avec travaux, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et permettent d’atteindre un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B après travaux. Cela cible notamment les passoires thermiques à rénover.

Le dispositif Jeanbrun n’impose pas de zonage géographique pour l’éligibilité. L’investissement est possible sur l’ensemble du territoire, en zone tendue ou non. Le zonage ABC reste toutefois déterminant pour le calcul des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions cumulatives :

• Le bien doit être situé dans un immeuble collectif ;
• Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé. La location meublée et la location saisonnière sont exclues ;
• La location doit être consentie à titre de résidence principale du locataire ;
• L’engagement de location est d’au moins 9 ans ;
• La mise en location doit intervenir au maximum 12 mois après l’achèvement du bien ou des travaux ;
• Les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds fixés selon la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social) et la localisation du bien ;
• Les ressources du locataire doivent rester en dessous des plafonds correspondant à la catégorie de loyer retenue et à la zone géographique du bien, appréciés à la date de conclusion du bail ;
• La location à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ou à un ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré, est interdite (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs) ;
• Dans l’ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre une classe énergétique A ou B après travaux ;
• Pour les logements neufs, le bien doit respecter la réglementation RE2020 ;
• Le dispositif est accessible aux particuliers et aux SCI (sociétés civiles immobilières) soumises à l’impôt sur le revenu.

Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Les amortissements déjà déduits sont alors réintégrés dans les revenus fonciers imposables.

Fiscalité du dispositif Jeanbrun

L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun s’articule autour de l’amortissement du bien, de la déduction des charges des revenus locatifs perçus et de la possibilité d’imputer un déficit foncier directement sur le revenu global.

L’amortissement fiscal dans le dispositif Jeanbrun

L’amortissement fiscal est le cœur de la défiscalisation immobilière permise par la loi Jeanbrun. Il permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien, calculé sur 80 % du prix d’acquisition, de ses revenus fonciers imposables.

Les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social) et selon que le bien est neuf ou ancien. Le tableau ci-dessous récapitule les taux et plafonds applicables.

Le principe retenu est simple : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est important.

Les revenus locatifs et leur traitement fiscal

Effet de l’amortissement sur les revenus fonciers

Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, les loyers perçus relèvent des revenus fonciers, régime applicable à la location nue. L’amortissement vient s’ajouter aux charges habituellement déductibles pour réduire la base imposable.

Concrètement, sur des loyers encadrés par les plafonds du dispositif, la fraction imposable peut être significativement réduite, voire nulle selon la situation. La rentabilité nette s’en trouve améliorée, à condition de bien calibrer le montage en amont.

Un point d’attention : le choix du niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) détermine à la fois le plafond de loyer applicable et le taux d’amortissement accessible. Cela conditionne donc à la fois les revenus perçus et l’avantage fiscal obtenu. Il doit être arrêté dès la mise en location et ne peut pas être changé pendant toute la durée d’engagement de location (9 ans minimum).

Plafonds de loyers 2026 par ville

Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface utile (surface habitable + 50 % des surfaces annexes, dans la limite de 8 m²).

Ils sont calculés à partir des loyers médians observés localement, commune par commune ou arrondissement par arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille, puis décotés selon le niveau de loyer choisi. Ils varient donc selon la localisation précise du bien.

Le tableau ci-dessous présente les plafonds applicables en 2026 dans quelques grandes villes françaises, relevés directement dans l’annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026).

Source : Arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal Officiel de la République Française du 31 janvier 2026

Charges déductibles et points de vigilance

En complément de l’amortissement, les charges habituelles des revenus fonciers restent déductibles :

• Intérêts et frais d’emprunt ;
• Primes d’assurance ;
• Charges de copropriété non récupérables ;
• Frais de gestion locative ;
• Taxe foncière ;
• Dépenses d’entretien et de réparation.

Dans l’ancien, les travaux de rénovation lourde (30 % minimum du prix d’acquisition) sont déductibles des revenus fonciers au même titre que les autres charges, selon les règles du régime réel (art. 31 CGI).

Voici quelques points de vigilance à retenir :

• L’amortissement s’applique sur la valeur du bâti seulement, et non à celle du terrain (forfaitairement fixé à 20 % du prix) ;
• Le dispositif est réservé à la location nue relevant des revenus fonciers : il est incompatible avec la location meublée et le statut LMNP ;
• En cas de non-respect de l’un des engagements prévus (loyer, durée, résidence principale, location hors cercle familial), les déductions déjà obtenues sont réintégrées dans les revenus fonciers de l’année du manquement, ce qui génère un rappel d’impôt correspondant aux économies réalisées.

Le déficit foncier : cas particuliers à connaître

Lorsque les charges déductibles et l’amortissement excèdent les loyers perçus, on constate un déficit foncier.

Dans ce cas, ce déficit peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus seulement sur les revenus fonciers des années suivantes.

Le plafond d’imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an dans le cas général (art. 156-I-3° CGI).

Ce plafond peut être porté à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique réalisés sur une passoire thermique (logement classé E, F ou G), à condition que ces travaux permettent d’atteindre la classe A, B, C ou D après rénovation.

Ce mécanisme, introduit par la loi de finances rectificative de 2022, a été prolongé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Il est indépendant du dispositif Jeanbrun mais peut se cumuler avec lui dans certains montages.

La part du déficit excédant le plafond annuel reste déductible des revenus fonciers des dix années suivantes, dans les conditions de droit commun.

Exemple d’investissement via le dispositif Jeanbrun

Le profil du bien

• Appartement neuf de type T2 en immeuble collectif, acquis en 2026 à crédit
• Prix d’achat : 220 000 €
• Catégorie de loyer choisie : social (Loc2)
• Loyer mensuel perçu : 550 €, soit 6 600 € par an

Le calcul de l’amortissement

• Base amortissable : 176 000 € (80 % de 220 000 €)
• Taux applicable en Loc2 (neuf) : 4,5 %
• Amortissement annuel : 7 920 €, inférieur au plafond de 10 000 €

L’effet fiscal la première année

En retenant, à titre illustratif, 3 500 € de charges annuelles déductibles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance), le calcul donne : 6 600 € de loyers − 7 920 € d’amortissement − 3 500 € de charges = − 4 820 €.

Ce solde négatif constitue un déficit foncier de 4 820 €, imputable directement sur le revenu global du foyer. Pour un contribuable imposé à 30 %, cela représente une économie d’impôt de 1 446 € sur le revenu, en plus de la neutralisation totale de l’imposition des loyers.

Sur la durée de l’engagement

• Amortissement cumulé sur 9 ans : jusqu’à 71 280 €

Notez que l’effet fiscal reste significatif sur toute la période mais il peut diminuer au fil des années. Cela s’explique notamment par le fait que les intérêts d’emprunt, qui constituent souvent le poste de charges le plus important, baissent généralement dans le temps à mesure que le capital est remboursé.

Cela réduit mécaniquement le déficit foncier avec le temps. Il est alors possible que les revenus fonciers deviennent légèrement positifs et donc partiellement imposables en fin d’engagement.

L’avantage fiscal reste néanmoins réel sur toute la durée, l’amortissement continuant à réduire très significativement la base taxable.

Dispositif Jeanbrun : avantages et inconvénients

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