Loi Malraux : investir dans l’immobilier ancien pour une réduction d’impôt importante

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux a été mise en place en 1962 par André Malraux, ministre de la Culture de l’époque. Le but de ce dispositif est de préserver l’intégrité des quartiers historiques, souvent situés dans les centres-villes. Dans ce sens, la loi Malraux vise à favoriser la restauration immobilière dans les quartiers anciens.

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au contribuable qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien situé dans certaines zones de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le coût des travaux réalisés. Pour investir dans ce dispositif, il est nécessaire de passer par des programmes immobiliers spécifiques.

Le dispositif Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants, avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 %. Cela correspond à un montant maximum de 120 000 € sur 4 ans.

Notons que seules les personnes ayant leur résidence fiscale en France peuvent bénéficier de ce dispositif. Investir en loi Malraux est par ailleurs adapté aux contribuables fortement imposés qui peuvent investir un budget de plusieurs centaines de milliers d’euros dans l’acquisition et la rénovation d’un immeuble.

Les avantages de la loi Malraux

Défiscalisation de la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui ouvre droit à une réduction d’impôt importante. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cet avantage fiscal.

Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt

Les dépenses ouvrant droit à l’avantage fiscal de la loi Malraux sont celles liées aux travaux éligibles, qui regroupent :

• Les travaux de démolition imposés par le permis de construire ;
• Les travaux destinés à la reconstitution de l’extérieur du bien ;
• Les travaux de restauration ;
• Les travaux visant à transformer le bien immobilier en logement.

À noter qu’il s’agit d’une liste non exhaustive.

Dans le cadre de la loi Malraux, les travaux doivent être pilotés par un architecte des Bâtiments de France et doivent conduire à la restauration complète de l’immeuble.

Les dépenses retenues pour la réduction d’impôt sont celles effectuées entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année qui suit.

Plafond des dépenses prises en compte

Le montant des travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € par foyer fiscal sur une période de 4 ans. Notons qu’il est possible de réaliser 400 000 € de travaux éligibles sur une seule année. En effet, le contribuable est libre de répartir son avantage fiscal sur la période de 4 ans comme il le souhaite.

Le montant des dépenses éligibles qui dépasse le plafond de 400 000 € n’est pas reportable.

Taux de la réduction d’impôt Malraux

La loi Malraux procure une réduction d’impôt conséquente, dont le taux varie selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien immobilier.

• Le taux s’élève à 30 % lorsque l’immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Il en va de même si l’immeuble se trouve dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.
• Le taux de l’avantage fiscal est de 22 % si l’immeuble se situe dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Montant de la réduction d’impôt Malraux

En acquérant un bien immobilier dans l’une des zones éligibles à la loi Malraux, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 120 000 € maximum avec un taux de 30 %. Si votre investissement ouvre droit à une réduction d’impôt au taux de 22 %, le montant maximum de l’avantage fiscal s’élève alors à 88 000 €.

Si, au cours d’une même année, la réduction d’impôt imputable excède le montant de l’impôt à payer, le solde peut être attribué à l’impôt dû au titre des trois années suivantes.

Remise en cause de la réduction d’impôt

L’avantage fiscal obtenu peut être remis en cause dans plusieurs situations :

• Non-respect de l’engagement de location, ou de conservation des parts dans le cadre de la SCPI Malraux ;
• Non-respect des conditions de mise en location (voir plus bas) ;
• Cession du bien immobilier pendant la période d’engagement de location ;
• Démembrement du droit de propriété du bien immobilier concerné.

Il n’y a pas de remise en cause de la réduction d’impôt en cas de licenciement, d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

Si la réduction d’impôt est importante, les règles pour en bénéficier sont relativement contraignantes. Il s’avère donc souvent nécessaire de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser ce type d’investissement.

Conditions d’éligibilité du dispositif Malraux

De nombreuses conditions sont imposées par la loi Malraux pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal qu’elle procure.

Nature des immeubles

Seuls certains biens immobiliers sont éligibles au dispositif Malraux :

• Locaux à usage d’habitation ;
• Locaux affectés à un usage d’habitation après les travaux ;

Dans l’esprit de la loi Malraux, les immeubles vont abriter principalement des locaux à usage d’habitation, c’est-à-dire des appartements. Toutefois, l’immeuble peut également intégrer des commerces en rez-de-chaussée, qui resteront des commerces après la réalisation des travaux.

Zones géographiques éligibles

Pour rappel, l’objectif du dispositif Malraux est de favoriser la rénovation et la revitalisation des cœurs de ville historiques. Par conséquent, les immeubles concernés sont des biens anciens situés dans des zones géographiques déterminées dans lesquelles l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique.

La loi Malraux s’applique donc aux logements situés dans des :

• Sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
• Quartiers anciens dégradés (QAD) ;
• Quartiers qui présentent une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Conditions de mise en location

Pour être éligible au dispositif Malraux, le bien immobilier rénové doit être loué en tant que résidence principale du locataire. De plus, la mise en location doit avoir lieu dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.

Attention, la location ne peut pas être consentie à un membre de la famille. Notons d’autre part qu’il n’existe aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire à respecter contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie par exemple.

Durée d’investissement

Le logement rénové éligible à la loi Malraux doit être mis en location nue pendant une durée de 9 ans minimum. Et ce, sachant que la durée de location est calculée à compter de la date de la prise d’effet du bail initial. En réalité, la durée de détention minimale correspond donc aux 9 ans minimum de mise en location, auxquels s’ajoute la période initiale des travaux.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, vous ne pouvez pas céder ou donner le bien pendant la durée d’engagement de location. Et ce, même si l’acquéreur ou le donataire est d’accord pour reprendre l’engagement de location.

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