Loi Pinel : investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts

Qu’est-ce que la loi Pinel – Définition

L’investissement en loi Pinel permet d’acheter un appartement neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années (6 ans minimum). En contrepartie, l’acquéreur s’engage à mettre le bien en location pendant toute la période durant laquelle il profite de son avantage fiscal. Cette location est soumise à des conditions, notamment en termes de plafonnement du loyer, de revenus des locataires et de localisation du bien.

Mise en place à partir du 1er septembre 2014, la loi Pinel a apporté des améliorations au dispositif de défiscalisation immobilière auquel elle a succédé, la loi Duflot. Elle permet notamment de choisir sa durée d’engagement et de louer à ses ascendants et/ou descendants, sous conditions.

Le dispositif Pinel tel qu’il a été établi initialement a évolué début 2023. Concrètement, le taux de la réduction d’impôt diminue pour un investissement immobilier signé à partir de 2023, par rapport aux années précédentes. Une nouvelle baisse de l’avantage fiscal pénalise les acquisitions actées à partir du 1er janvier 2024.

Pour échapper à cette diminution de l’avantage fiscal, les investisseurs peuvent opter pour une nouvelle variante de la loi Pinel, dénommée Pinel+. Elle prévoit le maintien de la réduction d’impôt sans changement, sous réserve de respecter des critères spécifiques, concernant la localisation du logement ou sa performance énergétique.

Les avantages du dispositif Pinel

Défiscalisation Pinel : la réduction d’impôt

Bien que l’investissement Pinel reste, par nature, un investissement locatif, son attrait aux yeux du grand public repose largement sur la réduction d’impôt qu’il octroie.

Taux de réduction d’impôt Pinel+

Un investissement en loi Pinel repose sur un engagement de location renouvelable, d’une durée initiale de 6 à 9 ans. En contrepartie, une réduction d’impôt est accordée, à hauteur de 2 % par an sur les neuf premières années de location (1 % par an ensuite). Soit un taux de réduction d’impôt de :

• 12 % pour un engagement de 6 ans (renouvelable deux fois, pour trois ans à chaque renouvellement) ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans (renouvelable une seule fois pour trois années) ;
• 21 % pour une mise en location Pinel de 12 ans au total (pas de renouvellement supplémentaire possible).

La durée maximale d’un investissement sous loi Pinel, jusqu’à épuisement des renouvellements, se situe donc à 12 ans.

Taux de réduction d’impôt Pinel 2023/2024

Les investissements Pinel (hors Pinel+) réalisés en 2023 bénéficient d’un avantage fiscal revu à la baisse par rapport aux années précédentes. Voici les taux de réduction d’impôt à retenir, selon la durée de l’engagement de location :

• 10,5 % sur 6 ans (renouvelable pour une ou deux périodes de trois années supplémentaires) ;
• 15 % sur 9 ans (renouvelable pour trois années de plus) ;
• 17,5 % sur 12 ans (sans renouvellement possible).

Pour les acquisitions datées de 2024, les taux sont de nouveau abaissés, comme suit :

• 9 % sur 6 ans ;
• 12 % sur 9 ans ;
• 14 % sur 12 ans.

Cette régression de la réduction d’impôt Pinel vise notamment à orienter davantage les investisseurs vers des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et conformes aux exigences de performance énergétique qui s’appliqueront à compter de 2025. En choisissant de tels logements, éligibles au Pinel+, les investisseurs continueront en effet à profiter de la réduction d’impôt Pinel “pleine”.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel

Le taux de l’avantage fiscal Pinel s’applique au prix d’achat du bien qui sera ensuite mis en location. Néanmoins, la loi prévoit deux limites au montant pris en compte pour ce calcul :

• La valeur du bien est prise en compte dans la limite de 300 000 € ;
• Le prix au mètre carré de surface habitable considéré pour déterminer le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 5 500 €.

La limite de 300 000 € s’applique au prix d’achat du bien majoré des frais d’acquisition : droits de mutation, taxe de publicité foncière, frais de notaire, TVA et commissions versées aux intermédiaires.

Ainsi, un investissement d’une valeur de 450 000 € par exemple, seuls 300 000 € seront comptabilisés dans le calcul de la réduction d’impôt Pinel, sous réserve de ne pas dépasser la limite de 5 500 € par mètre carré.

De même, si le bien vaut 300 000 € et affiche sur une surface habitable de 50 mètres carrés (soit un prix de 6 000 € du mètre carré), la réduction d’impôt sera calculée sur 275 000 € (5 500 x 50).

Ce double plafond de prix joue donc un rôle prépondérant dans la sélection de l’investissement. D’une manière générale, il n’est pas conseillé d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à 300 000 € et dont le prix au mètre carré excède 5 500 € dans le cadre d’un investissement loi Pinel si l’objectif de l’investisseur est de maximiser son avantage fiscal.

Montant de la réduction d’impôt Pinel

Compte tenu des taux applicables et des montants d’investissement pris en compte, voici combien peut atteindre une réduction d’impôt Pinel optimisée au maximum.

Réduction d’impôt Pinel+ (2023-2024)

A partir de 2023, le régime Pinel+ est le seul qui permet de maintenir l’avantage fiscal du Pinel au même niveau que durant les années précédentes.

Réduction d’impôt Pinel 2023 (hors Pinel+)

Les investissements locatifs Pinel réalisés en 2023, et ne relevant pas du dispositif Pinel+, bénéficient d’un taux de réduction d’impôt inférieur à celui applicable auparavant.

Réduction d’impôt Pinel 2024 (hors Pinel+)

Pour les investissements réalisés en 2024, l’avantage fiscal du Pinel, hors dispositif Pinel+, est de nouveau revu à la baisse.

Logements éligibles à la loi Pinel

Tous les types d’investissements locatifs ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Le type de bien et la localisation, ou zonage, du logement sont à prendre en considération.

Type de biens éligibles au dispositif Pinel

En premier lieu, tous les biens immobiliers n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt Pinel. La loi vise certaines catégories de logements spécifiques. Par ailleurs, elle ne concerne que les locations vides, les locations meublées n’étant pas éligibles.

Dans la grande majorité des cas, l’investissement en loi Pinel concerne l’acquisition d’un appartement neuf au sein d’un programme de construction de nouveaux logements. L’appartement sera ainsi acquis dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, ou VEFA.

Enfin, il existe une variante de la loi Pinel visant les logements anciens. En Pinel ancien, l’investisseur doit s’engager à réhabiliter le logement, en le remettant à l’état de neuf. Le coût des travaux est alors pris en considération dans le calcul de la réduction d’impôt. Les opérations de ce type sont rares cependant, et plus difficiles à mettre en œuvre. En dehors de ce cas particulier, un investissement locatif dans l’immobilier ancien ne sera pas éligible au dispositif de défiscalisation immobilière.

Zonage loi Pinel

Pour investir dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel, le logement mis en location doit se situer dans des zones spécifiques du territoire français. Elle vise en effet à encourager la construction de nouveaux logements là où le déséquilibre entre l’offre et la demande s’avère le plus important.

En 2024, il est possible d’investir en Pinel dans les zones A, A bis et B1. Les communes classées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.

• La zone A Bis comprend Paris ainsi qu’une sélection de villes situées dans la proche banlieue de la capitale (environ 70 communes).
• La zone A réunit un certain nombre de grandes villes de province (Lille, Lyon, Montpellier…), un grand nombre de communes d’Ile-de-France ne figurant pas en zone A bis ainsi que de nombreuses communes de province.
• La zone B1 intègre quant à elle les villes de plus de 250 000 habitants qui ne sont classées en zone A ou A bis, ainsi que des communes situées en Corse et en Haute-Savoie.

Le zonage Pinel peut évoluer dans le temps, avec le reclassement de communes d’une catégorie à une autre.

Location d’un investissement Pinel : conditions à respecter

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, le propriétaire bailleur doit se conformer à un certain nombre de règles qui encadrent la location. Le non-respect de ces règles durant la période d’engagement de location peut aboutir à la remise en cause de la réduction d’impôt octroyée.

Calcul du loyer en loi Pinel

En location Pinel, le bailleur doit se conformer à la réglementation en vigueur encadrant le loyer applicable. En l’occurrence, le prix du loyer au mètre carré ne doit pas respecter un certain seuil. Ce dernier varie selon :

• La localisation du logement (zonage) ;
• La surface habitable du bien.

La localisation du logement va permettre de déterminer une référence de prix du loyer au mètre carré. Voici les plafonds de loyer Pinel à respecter pour un bail débutant en 2023 ou début 2024 dans l’attente de l’actualisation des plafonds 2024 :

La surface habitable va quant à elle entrer en ligne de compte pour l’application d’un coefficient multiplicateur à cette référence, selon une formule de calcul précise. La règle générale étant que plus le logement sera grand, plus le loyer sera dégressif par rapport au plafond établi. A l’inverse, le coefficient multiplicateur est limité à 1,2 pour ne pas pénaliser les locataires des logements de plus petite taille (moins de 38 mètres carrés).

Plafonds de ressources du locataire en loi Pinel

Une location encadrée par la loi Pinel prend également en compte les revenus des locataires. Ces derniers sont plafonnés, selon des critères de composition du foyer et de localisation du logement, en vertu du zonage Pinel.

Voici les plafonds de ressources Pinel pour un bail de location signé en 2023 ou début 2024 :

Location Pinel aux ascendants et descendants

Depuis le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel permet au bailleur de louer le bien à un ascendant (parent) ou un descendant (enfant) tout en conservant la réduction d’impôt. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur.

Il doit toutefois s’agir d’une “vraie” location : le locataire ascendant ou descendant doit donc payer un loyer au propriétaire et ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires.

Loi Pinel : avantages et inconvénients

Loi Malraux : investir dans l'immobilier ancien pour une réduction d'impôt importante

Découvrez la loi Malraux, un dispositif de défiscalisation immobilière ouvrant droit à une des réductions d’impôt les plus importantes du marché. Investissez dans l’immobilier ancien en cœur de centre-ville et profitez d’un avantage fiscal sur les travaux de rénovation effectués grâce à ce dispositif.

Découvrir

Dispositif Loc'Avantages : défiscaliser avec la location abordable

Moins connu que les lois Pinel ou Denormandie, le dispositif Loc'Avantages permet pourtant de défiscaliser grâce à un investissement dans la location abordable. Fonctionnement, taux de réduction d'impôt, conditions à respecter, voici ce qu'il faut savoir.

Découvrir

Loi Denormandie : défiscaliser dans l'immobilier ancien

Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif dans l'immobilier ancien s'accompagnant de la réalisation de travaux de rénovation. Zoom sur les caractéristiques de cet investissement de défiscalisation immobilière.

Découvrir