L'essentiel
Rappels sur l’usufruit et le démembrement de propriété
Détenir l’usufruit d’un bien immobilier revient à en posséder la jouissance. En tant qu’usufruitier, vous pouvez ainsi occuper le logement ou le mettre en location pour percevoir des loyers. Et ce, jusqu’à votre décès dans le cadre d’un démembrement viager ou pour une durée déterminée s’il s’agit d’un démembrement temporaire. Être usufruitier implique également d’assurer l’entretien du bien et de payer les charges et taxes afférentes.
Notons que l’usufruit prend fin au terme prévu initialement, même en cas de cession de l’usufruit en cours de démembrement. Concrètement, l’usufruit se termine au décès du premier usufruitier dans le cadre d’un démembrement viager (hors cas de donation de son vivant ou transmission par testament). Et ce, même si le nouvel usufruitier est toujours en vie. En cas de démembrement temporaire, l’usufruit prend fin au terme du contrat initial. En effet, l’acquéreur récupère le même usufruit que le cédant.
Par conséquent, investir dans un usufruit viager s’avère risqué, notamment si le premier usufruitier décède peu de temps après la cession. Dans ce cas, l’acquéreur n’aura effectivement pas eu le temps de rentabiliser l’acquisition puisque l’usufruit s’éteint.
Pour rappel, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien immobilier à l’issue du démembrement.
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L’usufruitier peut-il vendre son bien ?
Est-il possible de vendre son usufruit ? Quelles sont les conditions à respecter ? La réponse varie selon si vous souhaitez vendre uniquement votre droit ou vendre le bien dont vous détenez l’usufruit.
Vendre l’usufruit
Il est possible de vendre son droit d’usufruit à tout moment. L’accord du nu-propriétaire n’est pas nécessaire. Vous pouvez décider de vendre votre usufruit au nu-propriétaire ou à une tierce personne.
Il peut toutefois s’avérer compliqué de trouver un acquéreur pour votre usufruit. Et ce, car les conditions pour le nouvel usufruitier ne sont pas nécessairement avantageuses. En effet, comme expliqué précédemment, le décès du premier usufruitier entraîne la fin du démembrement. La rentabilité d’un tel investissement n’est donc pas garantie.
À noter que si le nu-propriétaire vend son droit, votre usufruit se poursuit. Le nouveau nu-propriétaire ne peut effectivement pas vous contraindre à quitter les lieux avant la fin du démembrement.
Notons qu’il est possible de céder temporairement son usufruit à titre gracieux. Souvent utilisée dans le cadre familial, la donation temporaire d’usufruit permet au parent donateur de conserver la nue-propriété du logement et à l’enfant donataire d’utiliser le bien pour une durée déterminée.
Vendre un bien en usufruit
L’accord des deux parties est nécessaire pour vendre un bien démembré dont vous détenez l’usufruit. En effet, en tant qu’usufruitier, vous n’avez aucun droit de propriété sur le bien, vous détenez uniquement le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits.
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire cèdent leur droit en même temps, on parle de vente simultanée ou de cession conjointe, conformément à l’article 621 du Code Civil.
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Pourquoi vendre l’usufruit ?
Souvent, l’usufruitier et le nu-propriétaire décident conjointement de vendre leur droit de propriété. Cette démarche s’inscrit dans une logique financière, familiale et personnelle, pouvant répondre à divers besoins et stratégies patrimoniales :
- Besoin de liquidités
La vente de l’usufruit viager rapporte de l’argent selon sa valeur, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier (voir plus loin). Récupérer cette somme ouvre de nouvelles possibilités d’investissement ou de consommation.
- Allègement des charges
Les coûts d’entretien d’un logement, dont l’usufruitier a la charge, peuvent s’avérer élevés dans le temps. Il en va de même pour la gestion du bien lorsqu’il est loué. Cela nécessite une grande implication personnelle ou une certaine somme d’argent si la gestion est déléguée à une agence. Vendre l’usufruit permet d’échapper à ces obligations financières et pratiques.
- Vieillissement et départ de la résidence principale
Dans le cadre d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit de parent à enfant par exemple, le parent donateur peut décider de ne plus conserver le logement après un certain âge. Céder l’usufruit répond alors à ce besoin.
- Relation difficile avec le nu-propriétaire
Se séparer de l’usufruit permet d’éluder d’éventuels conflits avec le nu-propriétaire en cas de mésentente.
D’autre part, il est possible de devenir usufruitier à la suite d’une succession. En effet, il arrive très souvent que le conjoint survivant hérite de l’usufruit de la totalité des biens immobiliers de son conjoint décédé. Cela arrive en cas de mariage et lorsqu’il y a des enfants en commun, ou lorsqu’une donation au dernier vivant a été préalablement établie.
La nue-propriété revient alors aux enfants, qui obtiendront la pleine propriété sans payer de droits de succession au décès du dernier conjoint survivant.
Vendre l’usufruit d’un bien ou un droit d’usufruit obtenu dans le cadre d’une succession peut alors constituer un moyen de tourner la page après le décès douloureux du conjoint.
Répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Découvrez comment est réparti le prix de vente du bien en usufruit dans le cadre d’une cession conjointe.
Valeur de l’usufruit en cas de vente
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire ont donné leur accord pour vendre le bien démembré, celui-ci peut être vendu en pleine propriété. Le prix de vente du logement est alors réparti entre l’usufruit et la nue-propriété selon leur valeur respective. Cette dernière est établie par un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier selon l’article 669 du Code général des impôts.
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
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Quasi-usufruit
Dans le cadre d’un quasi-usufruit, le prix de vente du bien est entièrement reversé au conjoint survivant usufruitier. Celui-ci peut disposer du montant de la vente comme il le souhaite. Toutefois, cette somme devra être restituée lors de son décès. Les héritiers nus-propriétaires bénéficient en effet d’une créance de restitution au décès de l’usufruitier.
Il est nécessaire de rédiger une convention de quasi-usufruit pour éviter tout litige après la mort de l’usufruitier. Ce document précise notamment le montant de la créance à restituer.
Réutilisation du prix de vente dans un autre bien démembré
Il est possible d’utiliser le montant issu de la vente du bien pour investir dans un autre bien démembré. Il peut s’agir d’un bien mobilier ou immobilier. Vous pouvez par exemple remployer les sommes dans un investissement locatif ou un contrat de capitalisation. Cela permet de poursuivre de nouveaux objectifs patrimoniaux tout en conservant les avantages du démembrement. L’usufruitier et le nu-propriétaire conservent en effet leurs droits, mais sur un autre bien.
Le remploi peut porter sur tout ou partie des sommes issues de la vente du bien en usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire du nouveau bien démembré sans fiscalité.
Fiscalité de la plus-value immobilière à la vente d’un bien en usufruit
Si le bien en usufruit a gagné de la valeur entre la date de l’achat et celle de la vente, les vendeurs perçoivent une plus-value. Le calcul de cette dernière repose sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (valeur de la pleine propriété).
La plus-value est ensuite soumise au même barème d’imposition que l’ensemble des plus-values immobilières : imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %.
Notons qu’il existe des abattements fiscaux pour durée de détention qui réduisent la fiscalité à payer sur la plus-value. Le barème applicable est le suivant :
| Année révolue | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 | Pas d'abattement | Pas d'abattement |
| 6 | 6 % | 1,65 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % |
| 20 | 90 % | 24,75 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % |
| 22 | 100 % | 28 % |
| 23 | Exonération | 37 % |
| 24 | 46 % | |
| 25 | 55 % | |
| 26 | 64 % | |
| 27 | 73 % | |
| 28 | 82 % | |
| 29 | 91 % | |
| 30 | 100 % |
Ainsi, après 22 ans de détention, le vendeur d’un bien immobilier bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu. Puis, il faut patienter 30 ans pour être intégralement exonéré de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.
De manière générale, la taxation sur la plus-value immobilière est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la quote-part correspondant à leur droit.
À noter par ailleurs que les fonds perçus par l’usufruitier dans le cadre de la vente du bien sont intégrés à son actif successoral, sauf s’ils sont réinvestis dans une assurance vie par exemple. De cette manière, au décès de l’ex-usufruitier, l’ancien nu-propriétaire héritier devra payer des droits de succession sur cette partie du patrimoine qui aurait été exonérée si le démembrement viager n’avait pas pris fin.
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