L'essentiel
La fiscalité de la nue-propriété en cours de démembrement
Pendant la période de démembrement immobilier, la fiscalité applicable à la nue-propriété est très avantageuse. D’une manière générale, l’ensemble des impôts et charges fiscales pèsent sur le détenteur de l’usufruit. Cette répartition reflète la nature des droits détenus par chacune des parties. Le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas les utiliser, tandis que l’usufruitier peut occuper le bien ou le mettre en location pour en tirer des revenus.
Dans le détail, le nu-propriétaire évite ainsi, dans la grande majorité des cas :
- L’impôt sur les revenus fonciers ;
- La taxe foncière ;
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Au-delà de cette règle générale, la fiscalité de la nue-propriété présente quelques particularités dans des cas spécifiques :
- Lorsque le nu-propriétaire prend en charge des dépenses de réparation ou de travaux
Habituellement, ces dépenses reviennent à l’usufruitier. Elles peuvent toutefois être payées par le nu-propriétaire, selon la configuration du démembrement immobilier. Dans ce cas, ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers perçus par le nu-propriétaire dans le cadre d’autres investissements immobiliers. S’il ne dispose pas de revenus fonciers, ou de revenus fonciers moins élevés que le montant des travaux, ces dépenses génèrent un déficit foncier déductible du revenu imposable global, dans la limite de 10 700 € par an.
- Lorsque le bien est mis en location par un bailleur social
Les logements acquis en nue-propriété dans le cadre d’un programme immobilier peuvent être mis en location par des bailleurs sociaux. Dès lors, l’investisseur particulier peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. S’il ne perçoit pas de revenus fonciers, il ne génère pas de déficit et ne bénéficie pas de la déduction des intérêts.
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Nue-propriété et fiscalité de la plus-value immobilière
Zoom sur la fiscalité de la nue-propriété immobilière en cas de revente, avant et après la fin du démembrement.
En cas de vente de la nue-propriété avant la fin du démembrement
Pendant la période de démembrement, la vente de la pleine propriété du bien doit se faire d’un commun accord entre nu-propriétaire et usufruitier. Le démembrement prend alors fin et le prix de vente est réparti entre chaque partie, selon une évaluation économique ou fiscale (barème de l’usufruit viager dans ce dernier cas).
En revanche, chacun peut vendre son droit sans devoir obtenir l’accord de l’autre partie. Le nu-propriétaire peut donc céder son droit sans mettre fin au démembrement, du moment qu’il trouve un acheteur prêt à accepter les conditions de celui-ci.
Le prix d’acquisition du bien pris en considération pour le calcul de la plus-value immobilière imposable varie selon le type de démembrement immobilier :
- Démembrement viager d’un bien acheté initialement en pleine propriété : Prix de la pleine propriété inscrit dans l’acte authentique d’achat, l’acte de donation ou l’acte de succession, auquel on applique le barème de l’usufruit viager pour déterminer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. La tranche du barème est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat, de la donation ou de la succession.
- Démembrement temporaire : Valeur de la nue-propriété au moment de son achat, de sa donation ou de sa transmission par succession. A noter que la même règle s’applique pour un démembrement viager lorsque les droits de nue-propriété et d’usufruit ont été acquis séparément.
En cas de vente du bien après la réunion de la pleine propriété
A l’échéance du démembrement, viager ou temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors en disposer comme bon lui semble :
- Il peut s’y installer et en faire sa résidence principale ou secondaire ;
- Il peut mettre le bien en location vide ou meublée, pour percevoir des revenus locatifs ;
- Il peut revendre le logement, afin de tirer une plus-value de son investissement.
Dans les deux premiers cas, la fiscalité applicable est celle de droit commun (taxe foncière, imposition des revenus locatifs). Le fait que le bien ait été démembré auparavant n’entre pas en ligne de compte.
En revanche, en cas de revente, le calcul de la plus-value immobilière suit des règles particulières. Dans le cadre d’un démembrement viager (par donation, succession ou à titre onéreux), le prix d’acquisition retenu pour le calcul correspond au prix de la pleine propriété au moment où la nue-propriété est entrée dans le patrimoine du vendeur.
Pour un démembrement temporaire, via un investissement dans un programme immobilier par exemple, le principe est essentiellement similaire. En effet, on retient alors comme prix d’acquisition la somme de la valeur de la nue-propriété et de celle de l’usufruit au moment de l’investissement en démembrement.
Dans les deux cas, le calcul de la plus-value imposable est donc avantageux pour le nu-propriétaire. En effet, le prix d’acquisition est celui de la pleine propriété au moment du démembrement, plutôt que la valeur de la nue-propriété, qui serait nécessairement moins élevée. Dès lors, le montant de la plus-imposable est moins élevé, et donc le montant de l’impôt également.
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Fiscalité de la donation de nue-propriété
Focus sur le calcul des droits de donation dans le cadre d’une donation de nue-propriété.
Donation de nue-propriété et démembrement viager
Dans le cadre d’un démembrement viager, le bien acquis en pleine propriété peut faire l’objet d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les propriétaires deviennent usufruitiers du logement et transmettent la nue-propriété à un tiers, comme leurs enfants par exemple. A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans frais ni fiscalité.
Cette donation entre dans le champ de la fiscalité des droits de donation. Elle bénéficie donc d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans, en cas de transmission à sa progéniture. Le montant de l’abattement varie selon le lien de parenté entre donateur et donataire.
De plus, la valeur de la nue-propriété est déterminée à partir de la valeur du bien à laquelle on applique le barème de l’usufruit viager. Les tranches de ce barème varient selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
| Age de l’usufruitier au moment de l’opération | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % |
| Plus de 90 ans | 90 % |
Donation de nue-propriété et démembrement temporaire
Il est également possible de donner un droit de nue-propriété, lorsque ce seul droit a été acquis initialement (investissement en nue-propriété avec démembrement temporaire). Cette donation bénéficie du même encadrement fiscal que toute autre libéralité (abattement de 100 000 € par parent et par enfant notamment).
La valeur de la nue-propriété transmise à l’occasion de cette donation est déterminée selon la valorisation du bien au moment de la donation et la durée restante dans le cadre du démembrement temporaire. A ce titre, la valeur de l’usufruit est calculée selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Ainsi, si la donation intervient 11 ans avant l’échéance du démembrement, la nue-propriété transmise correspond à 54 % du prix de la pleine propriété (77 % si la libéralité intervient moins de 10 ans avant l’échéance).
Une fois la période de démembrement arrivée à son terme, le donataire devenu nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
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La fiscalité de la nue-propriété à la succession (décès du nu-propriétaire)
En cas de décès du nu-propriétaire, ses héritiers récupèrent ce droit dans le cadre de la succession et le démembrement, viager ou temporaire, se poursuit. Le droit de nue-propriété ne revient donc pas à l’usufruitier, sauf s’il a la qualité d’héritier du nu-propriétaire décédé.
La valeur de la nue-propriété intègre l’actif successoral, taxable aux droits de succession. Dans ce cadre, elle est réévaluée par rapport à la valeur initiale du droit de nue-propriété au moment du démembrement, afin de prendre en considération la valorisation du patrimoine entre le démembrement et le décès du nu-propriétaire initial.
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