L'essentiel
Qu’est-ce que la colocation meublée ?
La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs locataires, appelés communément colocataires. Ce logement doit constituer leur résidence principale. Depuis 2014 avec la loi ALUR, la colocation dispose d’une véritable définition juridique et d’un statut spécifique permettant de protéger les personnes investissant dans une colocation.
À l’origine dédiée en particulier aux étudiants, la colocation attire de plus en plus d’autres types de profils tels que les jeunes actifs.
La colocation meublée permet de combiner le concept de la colocation avec la location meublée. De cette manière, le loyer et les autres charges sont alors répartis entre plusieurs locataires. Chaque occupant paye sa partie du loyer pour sa chambre et profite des espaces communs.
Si la colocation nue existe également, la colocation meublée est généralement plus intéressante pour les occupants. Le propriétaire fournit les meubles dans les parties privées comme dans les parties communes. Le logement est ainsi prêt à être utilisé, les locataires ont juste à venir avec leurs effets personnels.
Du point de vue du propriétaire bailleur, investir en colocation meublée présente de nombreux avantages en termes de rentabilité et de fiscalité, notamment lorsqu’il réalise ce placement sous le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
Les avantages de l’investissement en colocation
- La colocation présente un potentiel de rendement élevé.
- Le risque de loyer impayé est réduit avec la clause de solidarité.
- Le risque de vacances locatives est diminué.
- La fiscalité des revenus locatifs est avantageuse grâce au statut LMNP.
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Les avantages à investir dans une colocation
Découvrez les divers atouts de l’investissement LMNP en colocation meublée.
Rendement locatif élevé
De manière générale, la colocation présente un rendement supérieur à la location classique. En effet, elle permet communément de louer son bien immobilier plus cher. Cela s’explique par le fait que vous pouvez fixer le loyer selon le nombre de chambres pour le répartir entre les différents locataires.
Diminution du risque de vacance locative
La colocation, de manière générale, rencontre une forte demande locative. Elle représente en effet une des meilleures solutions pour les locataires face aux loyers souvent élevés voire inabordables dans les grandes villes.
D’autre part, avec plusieurs locataires dans un même logement, le risque de le voir totalement inoccupé pendant de longues périodes est assez faible.
Diminution du risque de loyers impayés
En lien avec la vacance locative, lorsque vous louez votre bien à plusieurs locataires, vous diminuez le risque de ne percevoir aucun loyer dans le mois. Cela est d’autant plus vrai que vous pouvez demander une garantie, sous forme de caution par exemple.
Surtout, en cas de bail unique incluant une clause de solidarité (voir ci-dessous), les locataires sont solidairement tenus responsables du paiement du loyer. Ainsi, en tant que propriétaire, vous limitez grandement le risque d’impayés, puisque la clause de solidarité doit vous permettre de percevoir la totalité du montant du loyer même si un des colocataires donne congé avant la fin du bail.
Les types de baux en colocation meublée
Il existe deux types de baux dans le cadre de la colocation meublée. Découvrez-les en détail.
Bail unique
Parfois aussi appelé bail collectif ou bail solidaire, il s’agit d’un seul et même bail signé par tous les locataires.
Il est possible d’y ajouter une clause de solidarité. Si c’est le cas, tous les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer. Lorsqu’un locataire ne paye pas son loyer, les autres sont tenus de compenser. Les personnes qui se portent caution sont également intégrées dans cette clause de solidarité.
En cas de départ d’un des colocataires avant le terme du bail unique, cet engagement financier porte jusqu’à 6 mois après ce départ, à moins qu’un nouveau colocataire ne vienne lui succéder.
Le bail unique présente certains avantages pour le propriétaire. Tout d’abord, s’il a intégré une clause de solidarité, les revenus locatifs sont davantage sécurisés, même en cas de défaut de paiement d’un des locataires. Puis, le bail collectif est moins chronophage en termes de gestion que des baux individuels.
Bail individuel
Dans le cadre de baux individuels, chaque colocataire signe un bail indépendant avec le propriétaire. Ainsi, chaque locataire paie sa part du loyer et des charges, dont le montant est inscrit dans le bail.
À l’inverse du bail unique, les colocataires ne sont pas solidaires face au paiement du loyer et ne sont ainsi pas responsables des autres. Chacun peut ainsi donner congé sans incidence sur les autres. Une chambre vacante entraîne une perte de loyer pour le propriétaire.
Logiquement, ce type de bail plaît davantage aux colocataires car il leur offre plus de flexibilité. Il permet donc généralement de trouver des locataires plus facilement, et par conséquent de diminuer le risque de vacances locatives.
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La fiscalité LMNP en colocation
Le statut de LMNP s’accompagne d’un régime fiscal très avantageux. L’imposition des revenus locatifs s’avère plus faible que dans le cadre de la colocation nue. Ces loyers peuvent être soumis à deux régimes différents :
- Le régime micro-BIC. Pour y être éligible, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser le seuil de 72 600 €. Le micro-BIC entraîne un abattement de 50 % sur vos revenus imposables. Ainsi, seule la moitié de vos recettes locatives est imposée.
- Le régime réel simplifié. Il permet de déduire les charges des revenus locatifs imposables. Voici des exemples de charges déductibles : intérêts de l’emprunt, charges de copropriété, travaux de rénovation ou d’entretien, frais d’agence, etc. Grâce au régime LMNP au réel, vous profitez également du mécanisme d’amortissement comptable de la valeur du bien et du mobilier. Ce dernier ne permet pas de générer de déficit foncier mais le surplus éventuel est reportable sur les années suivantes.
Comment réussir son investissement LMNP en colocation ?
Zoom sur les critères à respecter pour maximiser la réussite de votre investissement en colocation meublée.
Choisir le bon bien
Comme pour tout investissement locatif, l’emplacement représente un critère fondamental. La proximité avec les commerces et les transports en commun est primordiale. De plus, si vous souhaitez louer à des étudiants, votre logement doit idéalement se situer près des écoles et universités.
D’autre part, pour trouver le bon endroit où proposer une colocation, il peut s’avérer judicieux de choisir une ville où le nombre d’étudiants ainsi que de jeunes actifs est élevé et où les loyers des locations classiques sont particulièrement élevés.
Le logement destiné à la colocation doit obligatoirement comprendre au minimum une chambre par colocataire avec des rangements et un bureau, ainsi qu’une pièce de vie commune comprenant un séjour et une cuisine. Le fait d’avoir plusieurs salles de bains est également idéal pour préserver au maximum l’intimité des locataires.
Pour rendre votre colocation plus attrayante, vous êtes libre de proposer des services ou des équipements supplémentaires tels que l’Internet haut débit ou des appareils électroménagers de type lave-vaisselle, lave-linge, four, etc.
L’intérêt de faire appel à un gestionnaire pour investir en colocation
Au-delà des divers avantages de l’investissement en colocation, ce dernier comporte certains risques et défis.
La gestion locative d’une colocation peut s’avérer complexe. Vous devez effectivement gérer plusieurs locataires simultanément. En plus de la coordination des contrats de location et des paiements, il est indispensable de mettre en place une communication efficace pour éviter les problèmes. Les différences de caractère entre les colocataires peuvent parfois mener à des tensions par exemple.
Puis, il existe un risque de rotation fréquente des locataires. En effet, il est courant que les locataires d’un meublé restent moins longtemps que dans le cadre d’une location classique. D’ailleurs, la durée de bail d’une location meublée est d’un an minimum, voire 9 mois pour les étudiants, contre 3 ans pour un bail de location vide. En tant que propriétaire, vous pourrez alors être plus souvent amené à chercher de nouveaux locataires.
Face à ces défis liés à la gestion locative, l’accompagnement d’un professionnel s’avère précieux. Celui-ci vous aide tout au long de votre investissement et se charge par exemple de trouver les nouveaux locataires pour éviter les vacances locatives.
H2 : Investir en colocation : avantages et inconvénients
Avantages
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La clause de solidarité dans le bail unique permet de sécuriser davantage la perception des loyers.
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Le risque de vacance locative est diminué en comparaison d’un investissement locatif classique.
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Le rendement d’une colocation est potentiellement supérieur à celui d’une location classique.
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La fiscalité associée au statut LMNP est avantageuse.
Inconvénients
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L’investissement en colocation requiert la gestion de plusieurs locataires en même temps.
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Il existe un risque de rotation fréquente des colocataires, entraînant la nécessité de trouver de nouveaux locataires.
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Le propriétaire doit veiller à fournir les espaces privatifs ainsi que les meubles nécessaires à une colocation meublée.
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