L'essentiel
Qu’est-ce que la LMP (location meublée professionnelle) ?
La location d’un logement meublé permet dans certains cas de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de ses avantages. Ce statut concerne les propriétaires d’une ou plusieurs locations meublées dont les recettes annuelles dépasse un certain seuil. Autrement dit, la location meublée professionnelle s’adresse aux personnes dont la location représente l’activité principale.
La location meublée peut faire l’objet d’une location longue durée (location meublée classique, étudiante, bail mobilité) ou courte durée (logement de vacances, chambre d’hôtes).
Le régime de LMP se caractérise par sa fiscalité avantageuse, permettant de réduire voire effacer totalement les impôts des propriétaires bailleurs qui relèvent de ce statut. Il offre également la possibilité d’obtenir une couverture sociale. La LMP entraîne toutefois des obligations comptables et déclaratives parfois contraignantes. Il est recommandé de faire appel à des professionnels pour gérer la location, comme un expert-comptable par exemple.
Les avantages de la LMP
- La LMP affiche une fiscalité très favorable, avec notamment la déduction des charges au régime réel d’imposition qui permet de réduire fortement l’impôt dû.
- Le statut de LMP permet de bénéficier de nombreuses exonérations sous conditions : IFI, TVA, fiscalité sur les plus-values.
- Le déficit éventuel réalisé au régime réel est imputable sur votre revenu global, sans limite de montant.
- La LMP ouvre droit à une couverture sociale (maladie, vieillesse, retraite, etc.).
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Conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP)
Certaines conditions relatives au logement et aux revenus locatifs doivent être respectées pour relever du statut de loueur en meublé professionnel.
Tout d’abord, pour respecter la condition de logement meublé, il existe une liste précise de meubles et équipements obligatoires à mettre à disposition des locataires. Voici quelques exemples : literie avec couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, table, chaises, étagères de rangement, luminaires, etc.
Ensuite, les recettes locatives annuelles perçues doivent :
- Être supérieures à 23 000 € ;
- Être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, etc.).
Si une de ces deux dernières conditions n’est pas respectée, vous exercez votre activité de location meublée sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Notons par ailleurs que ces conditions impliquent souvent la location de plusieurs logements meublés.
Fiscalité du LMP
D’un point de vue fiscal, la LMP est considérée comme une activité commerciale. Les recettes locatives sont donc des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En tant que loueur en meublé professionnel, vous supportez plusieurs impôts et taxes.
Régime d’imposition des revenus locatifs
Les recettes locatives issues de votre investissement LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu. La fiscalité varie donc en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Mais avant tout, la base imposable de vos revenus locatifs dépend du régime auquel vous êtes assujetti : régime micro-BIC ou régime réel.
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique par défaut lorsque vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour la location meublée classique (revenus 2026 à 2028). Le même plafond vaut pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés. Il tombe à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée classique, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés. Cet abattement est ramené à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Dans le cadre du régime micro-BIC, il n’y a pas de déduction supplémentaire au titre des charges supportées. De plus, il n’est pas possible de bénéficier de l’amortissement du prix du bien.
Régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement lorsque les recettes dépassent le plafond du micro-BIC (83 600 €) deux années consécutives, ou sur option du contribuable. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de LMP, y compris l’amortissement du bien.
Le calcul du résultat au régime réel (charges déductibles, amortissement, déclaration 2031) suit les mêmes règles qu’en location meublée non professionnelle, détaillées sur notre page consacrée au LMNP régime réel. Seuls le traitement du déficit et les charges sociales diffèrent pour un LMP.
En cas de recettes locatives inférieures aux charges, vous créez un déficit. Ce dernier est imputable sur votre revenu global sans limitation de montant. Comme en LMNP, l’amortissement ne peut toutefois ni créer ni augmenter ce déficit. Puis, l’excédent éventuel est reportable sur le revenu imposable des 6 années suivantes.
Le régime réel du LMP permet ainsi de réduire ses impôts. À titre de comparaison, le déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.
Le régime réel est un peu plus complexe que le micro-BIC mais généralement plus avantageux. Il nécessite effectivement de tenir une comptabilité précise pour récupérer le montant de vos charges à la clôture de l’exercice.
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Statut LMP et cotisations sociales
Les loueurs avec le statut LMP sont soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, recouvrées par l’Urssaf, plutôt qu’aux prélèvements sociaux. Leur montant dépend du niveau de bénéfice et représente souvent une part importante de celui-ci.
Les cotisations sociales s’appliquent sur le bénéfice fiscal, c’est-à-dire après déduction des charges. Elles sont prises en compte avant l’impôt sur le revenu. À noter que ces cotisations sont, pour la plupart, déductibles du revenu imposable.
Sous le régime réel, le résultat fiscal de l’activité de location meublée professionnelle est généralement faible, grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien. Ainsi, en cas de résultat déficitaire, nul ou faible, des cotisations minimales restent toutefois dues, soit environ 1 250 € par an en 2026. Elles couvrent la retraite de base, l’invalidité-décès, les indemnités journalières et la formation professionnelle. Leur montant est revalorisé chaque année.
Les cotisations sociales ouvrent droit à une couverture sociale (maladie, retraite, vieillesse, invalidité, etc.).
TVA
La location meublée est généralement exonérée de TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Il existe toutefois des exceptions. En effet, vous êtes redevable de la TVA si vous effectuez une location avec des prestations para-hôtelières, ou si vous louez le logement à l’exploitant d’une résidence de services qui fournit lui-même ces prestations.
Le Code général des impôts retient quatre prestations para-hôtelières :
- La fourniture de linge de maison ;
- Le petit-déjeuner ;
- Un service de réception ;
- Le nettoyage régulier des locaux.
Si vous proposez au moins 3 de ces 4 prestations en plus de la location, vous êtes assujetti à la TVA.
Lorsque l’activité est soumise à la TVA, les loyers et les charges se comptabilisent hors taxes. La TVA collectée et la TVA récupérée n’entrent donc pas dans le résultat imposable.
Impôts locaux
Le loueur en meublé professionnel doit s’acquitter de plusieurs impôts locaux :
- La taxe foncière ;
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exceptions ;
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), uniquement en cas de chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 500 000 €.
Rappelons que les impôts locaux sont déductibles du revenu imposable dans le cadre du régime réel d’imposition.
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Imposition des plus-values en LMP
Plus-value professionnelle
À la revente du bien mis en location meublée, vous dégagez potentiellement une plus-value. Dans le cadre de la LMP, le régime des plus-values professionnelles s’applique.
La plus-value professionnelle se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) du bien. Cette VNC correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. Les amortissements déduits pendant la location sont donc repris au moment de la vente.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un LMNP au régime réel réduisent aussi le prix d’acquisition retenu pour le calcul de sa plus-value, sauf pour certaines résidences services. L’écart entre les deux statuts s’est donc réduit sur ce point.
Exonération et modalités d’imposition
Une exonération totale ou partielle de l’impôt sur les plus-values est possible, en fonction notamment du montant de vos recettes (article 151 septies du CGI). La plus-value réalisée à la revente est exonérée d’impôt sur le revenu si :
- Vous exercez votre activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans ;
- Vos recettes de location meublée, tous biens confondus, ne dépassent pas 90 000 € HT en moyenne sur les deux années civiles précédant la vente.
Si cette moyenne se situe entre 90 000 € et 126 000 € HT, une exonération partielle s’applique. Pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, ces seuils passent à 250 000 € et 350 000 € HT.
La plus-value à long terme afférente à l’immeuble peut aussi bénéficier d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année (article 151 septies B du CGI).
Si vous ne remplissez pas les conditions d’exonération, la plus-value se décompose en deux parts :
- La plus-value à court terme correspond aux amortissements déduits, ou à la totalité de la plus-value si le bien est détenu depuis moins de deux ans. Elle s’ajoute au résultat imposable au barème de l’impôt sur le revenu et supporte les cotisations sociales ;
- La plus-value à long terme, pour le surplus, est taxée à 12,8 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026.
LMP ou LMNP : quelles sont les différences ?
Il existe un certain nombre de différences entre le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) et celui de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Et ce, principalement au niveau de la fiscalité. Voici un tableau récapitulant ces différences.
| LMP | LMNP | |
|---|---|---|
| Déficit au régime réel | Imputable sur le revenu global sans limite de montant, hors amortissements | Imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans |
| Imposition des plus-values | Régime des plus-values professionnelles | Régime des plus-values immobilières des particuliers |
| Cotisations sociales | Assujetti aux cotisations sociales | Non assujetti sauf en cas de recettes de locations saisonnières supérieures à 23 000 € |
| Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs | Non concerné (cotisations sociales à la place) | 18,6 % depuis la LFSS 2026 |
Obligations comptables et déclaratives du loueur en meublé professionnel
Le statut de LMP s’accompagne d’un certain nombre d’obligations comptables et déclaratives plus ou moins contraignantes.
Au régime micro-BIC, les obligations comptables sont simplifiées et ne nécessitent pas d’aide spécifique. Vous devez uniquement justifier les recettes et indiquer leur montant sur la déclaration de revenus.
À l’inverse, le régime réel d’imposition est plus contraignant. Il nécessite effectivement de tenir une comptabilité commerciale et de réaliser chaque année une déclaration de résultats. Il est ainsi généralement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable.
En termes d’obligations déclaratives, vous n’avez plus besoin de vous immatriculer comme LMP au registre des commerces et des sociétés (RCS) depuis 2018, mais vous devez tout de même déclarer votre activité auprès de l’administration fiscale.
Cette déclaration de début d’activité s’effectue sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), dans les 15 jours suivant le début de la location. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET.
D’autre part, la déclaration des revenus de la location meublée professionnelle se fait par l’intermédiaire de deux formulaires :
- Le Cerfa 2031 et ses annexes ;
- Le Cerfa 2042-C-PRO, rubrique « Revenus industriels et commerciaux professionnels » : cases 5KP à 5MP au régime micro-BIC, cases 5KC à 5MC au régime réel.
LMP : avantages et inconvénients
Avantages
-
La déduction des charges au régime réel permet de réduire voire effacer totalement vos impôts liés à la location
-
En cas de déficit au régime réel, celui-ci est imputable sur le revenu imposable global sans limite de montant
-
Il existe de nombreux cas d’exonération (IFI, TVA, fiscalité des plus-values)
-
Possibilité de bénéficier d’une couverture sociale
Inconvénients
-
Obligations déclaratives et comptables contraignantes, il est souvent nécessaire de se faire accompagner par un professionnel
-
Le régime des plus-values professionnelles est désavantageux, avec notamment la reprise des amortissements
-
Le propriétaire bailleur est soumis aux cotisations sociales
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