Résidence services : la location meublée sans souci de gestion

Qu’est ce qu’une résidence services ?

Zoom sur la définition et les avantages de l’investissement en résidence services.

Résidence de services : définition

Les résidences de services sont des actifs immobiliers destinés à l’accueil et l’hébergement de certaines catégories de population. Elles peuvent inclure par exemple des résidences pour étudiants, des résidences pour personnes âgées ou encore des résidences de tourisme. Ces biens sont conçus pour répondre aux besoins spécifiques de chaque type de population en offrant des espaces de vie adaptés.

Ces résidences comportent de multiples logements et aires de vie commune. De plus, elles proposent des services tels que la sécurité, l’entretien et la restauration, qui contribuent à les rendre attractives et confortables. Les logements sont meublés et équipés pour faciliter le quotidien des résidents. Ces services sont la plupart du temps inclus dans le loyer payé par les résidents.

L’investissement en résidences de services est accessible sous le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Cela représente une option intéressante pour les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. En effet, le statut LMNP permet, selon le régime fiscal choisi, de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives ou de la déduction des charges ainsi que de l’amortissement fiscal de la valeur du bien. Notez qu’il s’agit le plus souvent d’un investissement dans l’immobilier neuf (LMNP neuf).

Les résidences services sont gérées par une société professionnelle spécialisée. Celle-ci s’occupe de toutes les tâches liées à la gestion locative telles que la recherche de locataires, la perception des loyers et la gestion des charges. Les investisseurs perçoivent le loyer fixé dans le bail commercial signé avec la société de gestion, ce qui leur permet de bénéficier d’un revenu locatif régulier et stable.

Les avantages des résidences services

A qui s’adresse l’investissement en résidence services ?

En termes de placement, les résidences de services sont adaptées à des investisseurs qui souhaitent accéder à l’immobilier locatif en contournant les soucis de gestion. Comme vu précédemment, c’est la société spécialisée qui prend effectivement en charge la gestion au quotidien de la résidence et de son occupation.

Elle assure également le versement des loyers à l’investisseur selon les termes du contrat de bail commercial signé. Il y a donc une meilleure sécurisation de la rentabilité locative que dans le cadre d’un investissement locatif traditionnel.

Les épargnants qui recherchent un placement optimisé fiscalement peuvent se tourner vers ce type de bien et profiter des avantages du statut LMNP à cet égard. L’imposition des recettes locatives s’avère en effet moins lourde que celle des revenus fonciers.

L’investissement en résidence de service permet aux épargnants de diversifier leur patrimoine. À noter qu’il doit nécessairement s’envisager sur le long terme pour en tirer une rentabilité optimale, au même titre que la grande majorité des placements immobiliers.

Fonctionnement des résidences services

Découvrez le fonctionnement des résidences services, les obligations qu’elles doivent respecter ainsi que la manière dont est géré votre investissement dans ce type de structure.

Les services obligatoirement fournis

Un accès à des services communs et des services personnalisés est offert selon les besoins de chacun.

Dans ces résidences, les services suivants sont obligatoires :

• Accueil des personnes et présence de personnel au sein de la résidence ;
• Fourniture du linge de maison ;
• Service de petit-déjeuner ;
• Entretien des parties communes.

D’autres services peuvent également être disponibles tels que :

• La restauration ;
• L’entretien ménager des chambres de la résidence ;
• La sécurité (caméras, gardien, etc.) ;
• Les activités de loisirs, comme des cours de sports ou d’autres types d’animations ;
• La maintenance, en cas de problème technique.

La gestion de l’investissement en résidence services

Lorsque vous investissez dans un logement en résidences de services, vous confiez la gestion locative au gestionnaire. Il y a une prise d’engagement par bail commercial. Cela signifie que même si votre bien immobilier n’est pas occupé, vous continuez à percevoir des loyers.

Le gestionnaire est chargé d’assurer le bon fonctionnement de la résidence et de trouver des locataires pour la remplir. Il prend également en charge l’entretien courant du bien immobilier et assume les risques locatifs habituels qui relèvent normalement de la responsabilité du propriétaire dans le cadre d’un investissement locatif traditionnel.

En conséquence, le propriétaire peut percevoir des revenus réguliers passifs. Il doit seulement se préoccuper du renouvellement du mobilier quand cela est nécessaire, du règlement de la taxe foncière et éventuellement du financement des travaux majeurs définis dans l’article 606 du code civil.

Différents types de résidence services

Il existe plusieurs sortes de résidences de services, selon les besoins auxquels elles répondent.

Résidence senior

Les résidences senior s’adressent aux personnes âgées non dépendantes. Il s’agit donc de personnes autonomes qui n’ont pas besoin de soins médicaux. En vivant en résidence senior, elles ont accès à un certain confort ainsi qu’à des espaces de vie sécurisés et favorisant les interactions sociales. Si le médical n’est pas au cœur de l’organisation des résidences seniors, le personnel est présent toute la journée sans interruption pour répondre aux besoins des résidents. Les logements, quant à eux, sont dans la majorité des cas des appartements allant du T1 au T3.

Il existe 3 types de résidence senior :

• Résidences autonomie ;
• Villages senior ;
• Résidences de services senior.

Dans le cadre de l’investissement en résidence senior, le prix à l’achat varie selon les services, l’emplacement géographique et la superficie du bien. La moyenne est d’environ 180 000 euros pour un logement.

EHPAD

Les EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) font partie des logements les plus recherchés par les personnes ayant besoin de placer leur(s) parent(s) en situation de dépendance. La dépendance se définit par une perte de capacités motrices ou cognitives et l’incapacité à assurer seul certains actes de la vie courante. Cette situation nécessite donc un accompagnement continu.

Contrairement à une résidence classique, il s’agit d’une structure médicalisée, dont le but principal est ainsi d’offrir des soins aux personnes dépendantes qui y vivent. Pour le reste, elle met à disposition les mêmes services. La population vieillissante nécessitant une assistance au quotidien est de plus en plus nombreuse. Le manque de solutions viables pour répondre à la question de leur prise en charge représente un défi majeur. Par conséquent, les places sont très recherchées et investir en EHPAD peut s’avérer très porteur.

Le prix d’acquisition est sujet à des fluctuations selon plusieurs facteurs tels que les services offerts, la superficie de la propriété ainsi que son emplacement géographique. La moyenne se situe aux alentours de 150 000 euros.

Résidence étudiante

Les résidences étudiantes sont des ensembles de logements destinés en priorité aux étudiants ou aux jeunes actifs. Pour être qualifiée de résidence étudiante, la structure doit respecter certaines exigences :

• 70% des logements doivent être occupés par des étudiants ;
• Un minimum de services tels que la laverie, un accueil, un service de gardiennage et l’entretien des locaux.

En plus des services minimums, les résidences étudiantes sont souvent équipées d’un accès Internet à haut débit, d’une cafétéria, d’une salle de sport, et parfois de commerces de première nécessité dans les établissements de grande taille.

Pour assurer la réussite de votre investissement en résidence étudiante, il est important d’être situé dans une ville étudiante desservie par un ou plusieurs réseaux de transports en commun.

Comme pour les seniors, le nombre d’étudiants augmente et la demande de logement est croissante. Il est compliqué pour les étudiants de trouver des logements sur le marché locatif classique et l’offre publique existante ne parvient pas à satisfaire l’ensemble des demandes. Pour cette raison, les résidences étudiantes sont généralement complètes et représentent ainsi un bon investissement.

Pour acheter une chambre ou un studio en résidence étudiante, il faut compter 100 000 euros environ. Ce prix est donné à titre indicatif et évolue selon le marché et la zone géographique.

Résidence de tourisme

Une résidence de tourisme est un ensemble de logements destiné à une clientèle de passage. Il s’agit de locations saisonnières qui accueillent tous types de personnes pour des séjours de courte durée.

Les clients peuvent y séjourner en toute autonomie car ils disposent généralement d’un coin cuisine et d’une salle d’eau privée. Ce type de résidence offre des services comme l’entretien des chambres, la restauration, la réception, etc.

La France fait partie des pays les plus touristiques au monde. Pour la saison hivernale 2022-2023 le montant des recettes touristiques internationales enregistrées en France s’élevait à 57,9 milliards d’euros. Investir dans une résidence de tourisme peut donc se montrer très attractif.

Ce type de bien coûte en moyenne 150 000 euros. Le prix à l’achat change selon les services disponibles, l’emplacement géographique ainsi que la superficie du bien.

Résidence affaires

Une résidence d’affaires représente un ensemble de logements se définissant par ses occupants professionnels qui sont présents pour des conférences, des séminaires ou autres activités liés à leur travail.

Afin qu’un immeuble puisse être considéré comme une résidence d’affaires, il doit comporter certains services essentiels tels que :

• Une réception
• Une buanderie
• Un service de ménage
• Un restaurant

Il peut aussi y avoir des services spécialisés tels que des salles de réunions par exemple. Les logements dans ce type de résidences sont semblables à des studios. Ceux-ci sont en effet équipés d’un coin cuisine, d’une salle de bain, d’un coin bureau ainsi que d’un lit. Ils sont souvent situés dans des zones proches des gares, des aéroports et des transports en commun.

Pourquoi investir en résidence services ?

Investir en résidences de services permet de diversifier son patrimoine en plaçant son épargne dans un secteur différent de l’immobilier traditionnel. Cet investissement offre un large choix en termes de types de structures : résidences séniors, EHPAD, résidences de tourisme, résidences étudiantes, etc.

Demande locative robuste

Dans ce type de placement, la demande locative est généralement très forte. Les EHPAD et les résidences seniors répondent à un besoin croissant d’infrastructures de logement pour les personnes âgées de plus en plus nombreuses et dépendantes après un certain âge.

Les résidences étudiantes, quant à elles, sont la plupart du temps complètes car nombreux sont les jeunes qui recherchent un logement pour leurs études. Le fait que ce genre d’établissement offre des services adaptés à leurs besoins quotidiens les attire d’autant plus.

D’autre part, l’essor du tourisme représente un véritable challenge, auquel les résidences de tourisme apportent une solution. Les investissements en résidences de services représentent donc présents pour répondre à des demandes qui ne font qu’augmenter au fil des années.

De plus, même si les lieux sont vacants, le gestionnaire s’engage à reverser les loyers dus à l’investisseur grâce au bail signé par les deux parties. Puis, la gestion locative est assurée par l’exploitant, ce qui permet d’investir sans souci de gestion et avec une certaine sécurité juridique quant à la rentabilité locative.

Fiscalité LMNP et récupération de TVA

L’investissement en résidences services sous le statut LMNP permet de profiter d’une fiscalité avantageuse sur les recettes locatives. Deux options s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
• Le régime réel pour bénéficier du mécanisme d’amortissement LMNP. Ce dernier vous permet de sortir une large partie, voire la totalité, des recettes locatives de l’assiette de l’impôt sur le revenu.

En complément, il faut souligner qu’un investissement dans une résidence services neuve ouvre droit à la récupération de la TVA. Calculée sur le prix d’achat du bien, la taxe sur la valeur ajoutée s’affiche au taux de 20 %.

Comment investir en résidence services ?

Pour assurer la réussite de votre investissement en résidence de services, il est essentiel de sélectionner un logement attractif. Pour cela, il faut prendre en compte certains critères :

• L’emplacement de la résidence (dans les grandes villes, à proximité des transports) ;
• Le prix du bien à l’achat ;
• Le loyer perçu, dans le but d’optimiser la rentabilité locative ;
• Le gestionnaire, car c’est lui qui prend les décisions importantes en termes de gestion du bien.

Les résidences les plus recherchées sont celles destinées aux seniors, aux personnes âgées dépendantes ou aux étudiants. Il convient également de prêter une attention particulière au gestionnaire de la résidence, qui est chargé de verser les loyers et de sélectionner les biens dans lesquels le patrimoine est investi. Sélectionner un gestionnaire approprié peut réduire considérablement les risques de défaut de paiement ou de renégociation du bail commercial.

Il peut s’avérer difficile de savoir si un programme immobilier est bon ou si un gestionnaire est fiable. C’est pourquoi il est judicieux de solliciter les services d’un expert tel que le cabinet Fortuny. Nos conseillers mettent à votre disposition leur expertise dans le domaine ainsi que leur accompagnement professionnel tout au long de votre investissement.

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