SCPI : comprendre cet investissement immobilier

Définition : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier est une structure qui a pour vocation de collecter des fonds en réunissant des associés autour d’une stratégie d’investissement. Ces fonds sont réinvestis dans l’acquisition d’actifs pour constituer un patrimoine immobilier ciblé. La SCPI loue ces actifs pour générer du rendement. Elle permet donc aux investisseurs de posséder de l’immobilier à travers la détention de parts.

En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des loyers réguliers, des avantages fiscaux ou une plus-value sur leurs parts en fonction de la nature de la SCPI.

Le marché de la pierre papier est agréé par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Celle-ci contrôle les sociétés de gestion de manière stricte. Elle met en avant les intérêts des investisseurs en assurant qu’ils soient informés régulièrement sur l’actualité des SCPI.

Ce type de placement immobilier existe depuis les années 1960 et se démocratise de plus en plus. Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), la collecte brute des SCPI sur l’année 2023 s’élève à 5,7 milliards d’euros.

Il s’agit d’un support d’investissement d’immobilier locatif qui offre de belles perspectives d’évolution sur le long terme. L’horizon d’investissement minimum du placement en SCPI conseillé par les experts est de 8 à 10 ans.

Les avantages des SCPI

Fonctionnement de la SCPI

Chaque véhicule d’investissement est piloté par une société de gestion qui assure la gestion locative du parc immobilier et le versement des loyers aux associés. Il existe 3 types de sociétés civiles de placement immobilier.

SCPI de rendement

Il s’agit de la famille la plus répandue parmi les investisseurs. Leur objectif est de distribuer des revenus locatifs réguliers dans le but de procurer un rendement stable (non garanti) aux porteurs de parts.

Les SCPI de rendement investissent dans de l’immobilier locatif, composé principalement de locaux loués à des professionnels. Ces biens immobiliers sont diversifiés, que ce soit en termes de situation géographique (régions, Île-de-France, Europe, etc) ou de typologie. Il existe aussi bien des SCPI spécialisées dans un domaine que des SCPI diversifiées. Pour les sociétés civiles de placement immobilier non diversifiées, l’ASPIM identifie les typologies suivantes :

• Bureaux
• Commerces
• Résidentiel
• Logistique et locaux d’activités
• Hôtels, tourisme et loisirs
• Santé et éducation
• Alternatifs, c’est-à-dire les actifs qui n’entrent pas dans les propositions précédentes

Les sociétés de gestion distribuent aux associés les loyers nets de frais tous les mois ou tous les trimestres en fonction de la SCPI. Ces loyers sont versés au prorata du nombre de parts détenues. À titre d’exemple, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement en 2023 était de 4,52 % selon les données de l’ASPIM et de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière).

Il existe des frais de souscription, qui sont prélevés à la revente des parts, contrairement à ce qu’indique leur nom. Les frais de gestion, quant à eux, sont prélevés par la société de gestion sur les loyers avant de les reverser aux porteurs de parts. Les revenus provenant de la pierre papier sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, les SCPI européennes faisant exception sur ce dernier point.

Vous avez la possibilité de revendre vos parts de SCPI de rendement quand vous le souhaitez, même s’il est conseillé d’attendre plusieurs années, afin de profiter au maximum de la rentabilité de votre placement et de rentabiliser les frais des SCPI. Les Français conservent leurs parts pendant une vingtaine d’années en moyenne.

SCPI fiscale

Les SCPI fiscales permettent à leurs porteurs de parts de bénéficier de réductions d’impôts via un investissement immobilier. Elles sont principalement destinées aux épargnants fortement imposés.

Contrairement aux SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier professionnel, les SCPI fiscales visent l’immobilier d’habitation. Le rendement est un peu plus faible, autour de 2 à 3 %. L’objectif principal reste d’obtenir un gain fiscal pour l’investisseur.

Il existe différentes catégories, qui correspondent chacune à une loi fiscale de référence : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Denormandie et SCPI de déficit foncier.

Pour constituer leur parc immobilier, les SCPI fiscales recherchent donc des actifs immobiliers respectant les conditions de ces différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Puis, les avantages fiscaux qu’elles procurent varient selon la loi fiscale dont dépend la société civile de placement immobilier en question.

La durée de détention des parts de SCPI fiscales se situe entre 9 et 15 ans selon le véhicule d’investissement et le dispositif.

SCPI de plus-value

Aussi appelée SCPI de capitalisation, elle a pour but de valoriser son patrimoine dans le temps. Concrètement, les SCPI de plus-value investissent exclusivement dans des biens décotés afin de générer des plus-values à la revente.

Elles acquièrent principalement de l’immobilier résidentiel. Les types d’actifs qu’elles visent présentent une valeur réduite par rapport au marché de l’immobilier. Il s’agit par exemple de biens nécessitant des travaux ou des logements avec une décote sur le prix d’achat comme ceux acquis en viager ou en nue-propriété.
Ainsi, ces actifs se valorisent dans le temps et le patrimoine de la société en général voit sa valeur augmenter. Ceci mène à une revalorisation régulière du prix de part.

Les SCPI de plus-value ne distribuent pas de loyer donc elles ne génèrent pas d’impôt sur les revenus fonciers. Elles permettent aux investisseurs de faire fructifier leur placement de départ pendant quelques années pour toucher une plus-value à la revente des parts.

Comment investir en SCPI ?

Pour investir en société civile de placement immobilier, deux options s’offrent à vous. L’acquisition des parts peut se faire directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine.

En passant par des experts agréés, vous bénéficiez de conseils personnalisés et vous êtes accompagné(e) au mieux tout au long de votre investissement pour trouver les produits les plus adaptés à votre profil.

Vient ensuite l’étape de l’envoi des pièces administratives justificatives et la signature du bulletin de souscription. Tous les échanges de documents peuvent se faire en ligne, vous n’avez pas besoin de vous déplacer.

À l’achat, le total des dépenses correspond au prix de part. Il n’y a en effet pas de frais supplémentaires, la commission de souscription étant prélevée à la revente des parts. Autrement dit, l’intégralité du montant investi travaille pour vous.

Il existe différentes méthodes d’investissement pour acquérir des parts de pierre papier :

• Au comptant
• En assurance vie
• En nue-propriété
• À crédit

Différences entre la SCPI et l’immobilier locatif traditionnel

L’investissement immobilier est très apprécié par les Français. Il existe d’ailleurs plusieurs manières d’investir dans la pierre. L’acquisition de parts de SCPI et l’investissement immobilier en direct en sont deux exemples.

En immobilier locatif traditionnel, l’investisseur devient, le plus souvent, propriétaire d’un seul bien. Ce n’est pas le cas pour la SCPI, où il possède une partie du parc immobilier de la société, qui est réparti entre tous les associés.

Le patrimoine de la société civile de placement immobilier est composé de nombreux actifs diversifiés, qui sont occupés par des dizaines ou centaines de locataires. Il y a donc une mutualisation du risque en cas d’impayés de loyers ou de départ d’un locataire, ce qui permet de réduire drastiquement l’impact sur les porteurs de parts.

De plus, la société de gestion s’occupe de tout dans le cadre de la pierre papier. Dans l’immobilier locatif traditionnel, le propriétaire doit se charger lui-même de trouver un locataire, gérer les travaux éventuels… sauf s’il fait appel à une agence immobilière, un service payant.

Quel que soit le type de SCPI, le ticket d’entrée débute à quelques centaines d’euros et est par conséquent très inférieur au prix d’un bien immobilier unique.

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