L'essentiel
Qu’est-ce que la nue-propriété de parts de SCPI ?
Les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) peuvent être achetées en démembrement. La pleine propriété des parts est alors divisée entre l’usufruit et la nue-propriété.
Détenir l’usufruit d’un bien permet d’en avoir la jouissance. Dans le cadre de la SCPI de rendement, l’usufruitier a le droit de percevoir les dividendes. La nue-propriété permet quant à elle de posséder le bien, sans pouvoir en jouir. C’est-à-dire que le nu-propriétaire de parts de SCPI possède les parts mais n’en perçoit pas les revenus.
Dans le cadre du démembrement de parts de SCPI, il s’agit généralement d’un démembrement temporaire, dont la durée est déterminée à l’avance. Elle peut par exemple s’élever à 5, 10 ou 15 ans.
La SCPI en nue-propriété est une méthode d’investissement qui comporte de nombreux avantages et qui peut s’avérer plus adaptée que la SCPI au comptant en pleine propriété pour certains profils. Rappelons par ailleurs que la pierre papier est un placement immobilier sans souci de gestion, que ce soit en nue-propriété ou en pleine propriété.
Attention, même si la plupart des SCPI du marché sont éligibles à l’investissement en nue-propriété, il ne s’agit pas d’une généralité. Certaines peuvent en effet être souscrites uniquement en pleine propriété.
Les avantages de la SCPI en nue-propriété
- Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI permet de profiter d’une décote sur le prix de part selon la durée du démembrement choisie.
- Le nu-propriétaire n’est assujetti à aucune fiscalité supplémentaire tout au long du démembrement.
- L’investisseur bénéficie de la récupération automatique et sans frais de la pleine propriété à la fin du démembrement, avec une plus-value potentiellement importante.
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Fonctionnement de la SCPI en nue-propriété
Zoom sur le fonctionnement de la nue-propriété de parts de SCPI tout au long de l’investissement.
Pendant le démembrement
La durée du démembrement en SCPI est généralement comprise entre 3 et 20 ans. Elle est librement choisie par l’investisseur, selon ses besoins et ses objectifs.
À noter que la société de gestion de la SCPI s’occupe de trouver la contrepartie usufruitière. Il s’agit généralement d’une personne morale qui souhaite placer sa trésorerie sur une durée déterminée.
Tout au long du démembrement, le nu-propriétaire des parts ne perçoit pas de loyers. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier puisqu’il détient la jouissance des parts. Par conséquent, le nu-propriétaire n’est assujetti à aucune fiscalité sur les revenus. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas comprises dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
À la fin du démembrement
À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété des parts automatiquement et sans frais. Il est ainsi libre de disposer des parts de SCPI comme il le souhaite. L’investisseur peut les conserver afin de percevoir des dividendes potentiellement conséquents. Il peut aussi envisager de les donner ou de les vendre afin de toucher une plus-value potentielle.
Lorsqu’il retrouve la pleine propriété des parts de SCPI, le nu-propriétaire profite d’une importante plus-value, dans le sens où il avait bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts. Cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.
La liquidité de la nue-propriété de SCPI
De manière générale, la SCPI est un investissement de long terme. Cela est vrai également dans le cadre de l’achat en nue-propriété, d’autant plus que la liquidité est faible au cours du démembrement.
L’investisseur en nue-propriété ne peut pas revendre les parts sans l’accord de l’usufruitier. Il peut uniquement vendre son droit de nue-propriété. Néanmoins, cela se fait de gré à gré donc il est nécessaire de trouver soi-même un acheteur.
Ainsi, il s’avère primordial d’investir un capital qui peut être bloqué, dont vous n’avez pas besoin pendant plusieurs années.
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Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?
Investir en SCPI en nue-propriété présente divers atouts, qui sont autant de raisons d’opter pour ce placement.
Décote à l’achat
En achetant uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, vous bénéficiez d’une décote par rapport au prix de souscription classique. Cette décote est censée remplacer les dividendes que vous auriez perçu avec la jouissance des parts.
Elle est fixée librement par la société de gestion, selon une clé de répartition qui est propre à chaque SCPI.
La décote sur le prix de part varie notamment selon la durée du démembrement. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante pour l’investisseur en nue-propriété. Par exemple, pour un démembrement de 5 ans, elle s’élève aux alentours de 20 %, et peut monter autour de 40 % sur 15 ans.
La réduction sur le prix de souscription permet d’acheter plus de parts que lors d’un investissement au comptant avec le même capital initial.
Fiscalité avantageuse
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus locatifs car il n’en perçoit pas. Il n’a donc aucun revenu à déclarer au titre de son placement en SCPI. C’est l’usufruitier qui est assujetti à la fiscalité de la SCPI.
D’autre part, la SCPI en nue-propriété est un investissement immobilier non imposable à l’impôt sur la fortune immobilière tout au long du démembrement.
L’investisseur devient assujetti à la fiscalité des SCPI dès la fin du démembrement, lorsqu’il récupère la pleine propriété et qu’il commence à percevoir les dividendes.
Plus-value à l’issue du démembrement
Lorsque la période de démembrement est terminée, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI. Grâce à cela, il bénéficie d’une importante plus-value car il récupère la valeur de l’usufruit automatiquement et sans frais ni fiscalité.
Par exemple, un épargnant investit dans une SCPI dont le prix de part est fixé à 1 000 €. Il achète la nue-propriété sur 15 ans et bénéficie d’une décote de l’ordre de 40 %. Il acquiert donc ses parts au prix unitaire de 600 €. Au bout de 15 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts d’une valeur de 1 000 € (hors augmentation potentielle du prix de part pendant le démembrement). Il bénéficie donc d’une plus-value de 400 € par part.
Outre la plus-value due à la réunion de la pleine propriété, il existe un potentiel de plus-value due à l’augmentation éventuelle du prix de part pendant la période de détention. Celle-ci se matérialise lorsque l’investisseur décide de vendre ses parts de SCPI. Cette dernière plus-value est imposable, sous le régime des plus-values immobilières.
Attention, le prix de part d’une SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les fluctuations des marchés immobiliers. Il existe un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Pour qui est fait la nue-propriété de SCPI ?
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Les épargnants lourdement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats
La nue-propriété de parts de SCPI ne génère aucun revenu tout au long de la période de démembrement. Cette absence de dividendes permet de ne pas augmenter l’impôt sur le revenu. La SCPI en nue-propriété représente donc une opportunité de faire travailler son épargne sans générer d’impôt supplémentaire.
De plus, la nue-propriété est exonérée d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela s’avère très intéressant pour les épargnants avec un patrimoine immobilier conséquent.
Les investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite
La SCPI en nue-propriété s’avère avantageuse pour ceux qui désirent préparer leur retraite. Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, investir en SCPI en nue-propriété permet d’échapper à l’impôt sur les revenus pendant votre vie active, lorsque votre taux d’imposition est au plus haut.
En faisant coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite, vous commencez à percevoir des revenus complémentaires potentiels réguliers en même temps que vos premières pensions de retraite.
Le départ à la retraite, qui s’accompagne le plus souvent d’une baisse des revenus, représente effectivement un moment opportun pour commencer à percevoir les loyers distribués par la SCPI.
SCPI en nue-propriété : avantages et inconvénients
Avantages
-
Décote sur le prix de part à l’achat
-
Pas d’impôt supplémentaire au titre de l’investissement pendant la période de démembrement
-
Récupération de la pleine propriété à l’issue du démembrement sans frais ni fiscalité
-
Plus-value à la réunion de la pleine propriété par rapport à l’investissement initial
Inconvénients
-
Pas de dividendes pendant la période de démembrement
-
Faible liquidité au cours du démembrement
-
Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’investissement en nue-propriété
-
Risque de perte en capital
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