SCPI de déficit foncier : fonctionnement et avantages de cette SCPI fiscale

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Les SCPI de déficit foncier appartiennent à la catégorie des SCPI fiscales. Il s’agit d’une société civile de placement immobilier qui investit dans des immeubles à rénover destinés à la location.

Les SCPI de déficit foncier s’appuient sur le mécanisme du déficit foncier. Ainsi, elles permettent de déduire les charges liées aux travaux des revenus fonciers de l’investisseur. En effet, la quote-part des dépenses relatives à l’entretien, la réparation et l’amélioration des immeubles détenus par la SCPI est imputable sur vos revenus fonciers puis, le cas échéant, votre revenu global. Le déficit foncier créé entraîne ainsi une réduction d’impôt.

Au même titre que les SCPI “classiques”, investir dans une SCPI de déficit foncier consiste à devenir associé d’une SCPI en achetant des parts. Grâce à l’argent collecté auprès des investisseurs, celle-ci se constitue un parc immobilier. Ce dernier étant entièrement géré par la société de gestion, l’investisseur n’est confronté à aucun souci de gestion.

Il s’agit d’un investissement particulièrement intéressant pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers élevés, provenant d’autres investissements immobiliers par exemple.

Les avantages de la SCPI de déficit foncier

Zoom sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif qui permet d’obtenir un avantage fiscal lorsque les charges supportées sont supérieures aux revenus fonciers dans le cadre d’un investissement immobilier.

Grâce à ce mécanisme, les charges éligibles sont déductibles des revenus fonciers et, dans une certaine mesure, du revenu global. Cela permet d’alléger fortement votre imposition. L’avantage fiscal est d’autant plus important que votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé. Les charges sont également déductibles des prélèvements sociaux.

Les charges déductibles sont les suivantes : dépenses de réparation, entretien, amélioration et agrandissement. Attention, les dépenses liées à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de l’immeuble par exemple ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier.

L’avantage fiscal des SCPI de déficit foncier

Pour rappel, la SCPI de déficit foncier investit essentiellement dans des biens anciens nécessitant d’importantes restaurations. Grâce aux rénovations effectuées, la SCPI de déficit foncier génère un avantage fiscal.

Les SCPI de déficit foncier ont pour objectif, en moyenne, de réaliser une quote-part de travaux représentant entre 40 et 60 % du montant de la souscription. Cette information est précisée dans la documentation légale de chaque SCPI.

Dans un premier temps, la SCPI va dégager des déficits, liés aux travaux effectués et en l’absence de loyers. Ceux-ci sont ensuite imputables sur les revenus des porteurs de parts. L’imputation peut se faire sur les revenus fonciers ou sur le revenu global. Cela dépend de la nature des charges prises en compte :

• La SCPI de déficit foncier étant accessible à crédit, une partie du déficit peut provenir des intérêts d’emprunt. Celui-ci est imputable uniquement sur les revenus fonciers.
• En ce qui concerne le déficit provenant des dépenses de travaux, il est imputable en priorité sur les autres revenus fonciers (issus d’un investissement locatif ou d’une SCPI de rendement par exemple). Si le montant du déficit foncier est supérieur à celui des revenus locatifs, vous pouvez déduire le surplus de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le déficit foncier réduit le revenu global imposable à zéro, le reliquat éventuel est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Fonctionnement de la SCPI de déficit foncier

Découvrez le fonctionnement des SCPI de déficit foncier en détail afin d’investir en connaissance de cause.

Comment investir ?

Pour investir dans une SCPI de déficit foncier, il suffit d’acheter des parts de la SCPI de votre choix. Vous devenez ainsi associé(e) de la SCPI et détenez une partie de son parc immobilier. De cette manière, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et de revenus locatifs éventuels au prorata du nombre de parts détenues.

Ce type de placement est accessible dès quelques milliers d’euros. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement qu’en direct. D’autant plus que vous n’avez pas à vous soucier de l’achat des immeubles ou de la réalisation des travaux. La société de gestion s’en occupe.

D’autre part, il est possible d’investir à crédit dans les SCPI de déficit foncier.

Etant donné que les SCPI de déficit foncier sont des SCPI à capital fixe, la souscription se fait pendant une période donnée. La date butoir est mentionnée dans la documentation légale de la SCPI.

Avant d’investir en SCPI de déficit foncier, il est essentiel de s’assurer que ce placement est adapté à votre profil, à votre horizon d’investissement et à votre situation fiscale. Rapprochez-vous de nos experts pour bénéficier de conseils quant aux placements appropriés pour vous.

Rendement de la SCPI de déficit foncier

En tant que SCPI fiscale, l’intérêt principal de la SCPI de déficit foncier réside dans l’avantage fiscal procuré, et non dans le rendement servi.

Durant la période de travaux, le rendement locatif est négatif. Cependant, le rendement financier global est censé être positif du fait de la réduction d’impôt réalisée.

Pendant la période de mise en location des biens immobiliers, les SCPI de déficit foncier distribuent des loyers potentiels aux investisseurs. Le rendement est toutefois généralement assez faible, autour de 2 à 2,5 % en moyenne.

Il existe par ailleurs une possibilité de plus-value à la revente des biens immobiliers du fait de leur rénovation.

Le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en société civile de placement immobilier.

Durée d’investissement

La SCPI de déficit foncier est un placement de long terme. Les dépenses de travaux peuvent être imputées en tant que déficit foncier généralement sur une période de 1 à 4 ans, selon la SCPI.

En cas d’imputation du déficit foncier sur votre revenu global, vous devez conserver les parts au moins trois ans après la dernière année de la déduction pour profiter de l’avantage fiscal. Si vous imputez le déficit foncier uniquement sur vos revenus fonciers, il n’y a aucune obligation de conservation des parts.

Toutefois, dans la pratique, la durée d’investissement est plus longue, autour de 15 ans en général. Cela est lié à l’insuffisance du marché secondaire pour revendre ses parts. En effet, il y a très peu d’acheteurs sur le marché secondaire car l’avantage fiscal n’est pas transmissible à un tiers. Par conséquent, l’intérêt de racheter des parts est nettement diminué. Notons que la revente est possible avec une forte décote.

Il est alors souvent nécessaire d’attendre la liquidation de la SCPI, une fois qu’elle a revendu tous les immeubles, pour récupérer son capital.

Le capital investi et la revente des parts ne sont pas garantis par la SCPI.

Étapes de l’investissement

La vie d’une SCPI de déficit foncier est constituée de différentes étapes.

• Période de souscription

Il s’agit de la période pendant laquelle vous pouvez acheter des parts de la SCPI. Elle dure généralement autour de 3 ans. Elle comprend également les phases d’acquisition du parc immobilier et de réalisation des travaux de rénovation.

• Période de location des immeubles

Pendant 10 à 12 ans environ, les immeubles sont mis en location par la SCPI de déficit foncier, une fois les travaux terminés. Vous percevez alors potentiellement des revenus réguliers sous forme de loyers.

• Période de vente des immeubles et de liquidation de la SCPI

Sur la ou les dernières années d’existence de la SCPI, celle-ci vend ses immeubles. Cela entraîne le remboursement du capital aux associés avec une possible plus-value (imposée au régime des plus-values immobilières).

Exemple d’investissement en SCPI de déficit foncier

Pour illustrer l’investissement en SCPI de déficit foncier, prenons l’exemple d’un placement dans la SCPI Urban Pierre 6 pilotée par Urban Premium.

• Montant investi dans la SCPI : 50 000 € (100 parts)
• Période d’imputation du déficit foncier : 2 ans
• Quote-part du montant de la souscription affectée aux travaux : 54 % soit 27 000 € sur 2 ans, donc 13 500 € par an.
• Revenus fonciers annuels de l’associé : 30 000 €
• Taux marginal d’imposition de l’associé : 30 %

Découvrons l’économie d’impôt sur les revenus fonciers réalisée par l’épargnant en investissant dans la SCPI Urban Pierre 6.

Montant des impôts à payer sans déficit foncier :

• Revenus fonciers x TMI + revenus fonciers x prélèvements sociaux
• 30 000 x 30 % + 30 000 x 17,2 % = 9 000 + 5 160 = 14 160 € d’impôts

Grâce au mécanisme de déficit foncier, la base imposable de l’investisseur est réduite de 13 500 € les deux premières années de l’investissement. Elle s’élève ainsi à 16 500 € (30 000 – 13 500).

Montant des impôts à payer avec le déficit foncier :

• Revenus fonciers imposables x TMI + revenus fonciers imposables x prélèvements sociaux
• 16 500 x 30 % + 16 500 x 17,2 % = 4 950 + 2 838 = 7 788 € d’impôts

Ainsi, l’économie d’impôt réalisée la première année de l’investissement s’élève à 14 160 – 7 788 soit 6 372 €. Il en va de même pour la deuxième année. Par conséquent, le porteur de parts bénéficie d’une réduction d’impôt totale de 12 744 € grâce à la SCPI de déficit foncier. Le taux de rendement fiscal global de l’investissement est de 12 744/50 000 soit 25,49 %.

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