L'essentiel
Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?
L’effet de levier immobilier consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Autrement dit, l’investisseur utilise l’argent de la banque pour financer un investissement qui rapportera, dans l’idéal, plus que le montant emprunté sur le long terme. Il s’agit d’une technique d’autofinancement pour faire fructifier son argent et booster la rentabilité de son investissement immobilier.
En effet, le plus souvent, il est préférable de demander un prêt immobilier pour actionner l’effet de levier plutôt que d’investir en cash. À noter que l’immobilier est le seul type d’investissement finançable à crédit.
L’effet de levier du crédit permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier plus cher que s’ils utilisaient uniquement leur propre capital. Cela permet ainsi de toucher des revenus locatifs potentiellement supérieurs. Ceux-ci peuvent servir à rembourser le crédit immobilier contracté, voire, dans l’idéal, générer un revenu supplémentaire.
Il ne faut pas oublier qu’en optant pour un financement à crédit, l’argent prêté par la banque doit être remboursé dans un délai imparti, avec des intérêts en plus. Ceux-ci varient selon le taux d’intérêt fixé lors de la signature du contrat. Au terme du remboursement du prêt, vous percevez l’intégralité des revenus locatifs potentiels générés par votre investissement.
Attention, l’effet de levier immobilier offre la possibilité de générer des revenus conséquents à terme mais cette stratégie n’est pas sans risques. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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Comment calculer le ratio de l’effet de levier immobilier ?
Découvrez la formule de calcul de l’effet de levier pour déterminer son impact sur un investissement immobilier.
Formule de calcul
Le calcul du ratio de l’effet de levier immobilier intègre plusieurs paramètres tels que les revenus locatifs, les charges, le taux d’emprunt, l’apport personnel et le montant emprunté. Pour comprendre le calcul de l’effet de levier, il convient tout d’abord de distinguer la rentabilité économique de la rentabilité financière.
- Rentabilité économique = (loyer – charges – impôts) / (montant emprunté + apport personnel)
- Rentabilité financière = rentabilité économique + [(rentabilité économique – taux d’emprunt) x montant emprunté / apport personnel]
La différence entre les deux repose sur le fait que la rentabilité financière prend en compte l’origine des fonds. Elle offre ainsi la possibilité d’observer si les sommes empruntées à la banque permettent de générer un profit, et donc d’avoir une idée de l’effet de levier.
Exemple de calcul de l’effet de levier immobilier
Prenons l’exemple de deux investisseurs qui réalisent un placement dans l’immobilier locatif. Les deux disposent de capitaux propres s’élevant à 200 000 € et optent pour l’achat du même type d’appartement à 200 000 €. Le premier décide d’investir la totalité de son apport pour acheter le bien. Le deuxième choisit quant à lui d’injecter seulement 50 000 € dans son projet immobilier et d’emprunter le reste à la banque. Nous partons du principe que le taux d’intérêt s’élève à 3 % et que la rentabilité économique de l’investissement est fixée à 4 % dans les deux cas.
- Investissement au comptant
L’investisseur acquiert l’appartement au prix de 200 000 € avec son argent. Il n’a pas besoin de rembourser un crédit car il paye la totalité du prix en cash. Les loyers potentiels sont donc perçus directement, sans intérêts d’emprunt à rembourser. Le calcul de sa rentabilité financière est le suivant :
Rentabilité financière = 4 % + [(4 % – 3 %) x 0 / 200 000] = 4 %
- Investissement à crédit
L’investisseur dispose d’un apport personnel de 50 000 € et emprunte 150 000 € à la banque. Il devra ainsi rembourser les mensualités du crédit contracté. Malgré celles-ci, la rentabilité financière sera meilleure étant donné qu’elle est calculée uniquement sur l’apport investi et non sur le prix total du bien. Voici le calcul :
Rentabilité financière = 4 % + [(4 % – 3 %) x 150 000 / 50 000] = 7 %
Cet exemple montre qu’une personne souhaitant réaliser un investissement locatif a tout intérêt à effectuer un emprunt plutôt qu’utiliser seulement ses fonds propres. L’endettement génère un effet de levier qui peut permettre d’augmenter la rentabilité de l’investissement. Ceci est valable uniquement lorsque le taux d’emprunt est inférieur à la rentabilité économique.
Notons qu’il s’agit d’un exemple simplifié. D’autres données peuvent venir impacter le rendement d’un investissement locatif (vacance locative ou réalisation de travaux de rénovation par exemple). N’oublions pas non plus que recourir au crédit comporte des risques (voir dernière partie).
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Quels placements immobiliers financer grâce à l’effet de levier ?
Zoom sur les différents types d’investissements permettant de profiter de l’effet de levier immobilier.
Investissement locatif traditionnel
L’investissement locatif classique, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location, peut permettre de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier. Comme expliqué précédemment, les loyers potentiels générés par la location du logement permettent de rembourser tout ou partie des mensualités du prêt. Une fois le capital et les intérêts remboursés, vous pouvez profiter pleinement de vos revenus locatifs potentiels.
Notons que si vous êtes assujetti(e) au régime réel d’imposition, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Ceci est valable qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée (LMNP).
SCPI (société civile de placement immobilier)
La SCPI, aussi appelée pierre papier, est finançable à crédit. L’effet de levier fonctionne comme dans le cadre d’un investissement locatif classique. Cette stratégie permet d’acheter un plus grand nombre de parts et ainsi que percevoir des loyers plus conséquents étant donné qu’ils sont distribués au prorata du nombre de parts souscrites.
Les revenus locatifs, appelés dividendes, peuvent permettre de rembourser en grande partie les mensualités de crédit. Notons que, selon la SCPI, les dividendes potentiels sont distribués de manière mensuelle ou trimestrielle.
D’autre part, la déduction des intérêts d’emprunt est également possible sous le régime réel d’imposition. Pour rappel, le régime réel s’applique par défaut si vous ne détenez que des parts de SCPI.
Attention, la distribution des dividendes et le rendement ne sont pas garantis dans le cadre du placement en société civile de placement immobilier. Notons par ailleurs que ce placement comporte un risque de perte en capital.
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Démembrement de propriété
Il est possible de recourir au crédit immobilier pour financer son investissement immobilier en démembrement. Deux types de prêts sont alors envisageables :
- Un crédit amortissable classique, dans le cadre duquel vous remboursez le capital et les intérêts pendant toute la durée du prêt ;
- Un crédit in fine, qui permet de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est dû à l’échéance, en une seule fois.
Rappelons que l’achat de la nue-propriété permet de bénéficier d’une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cela offre donc l’opportunité d’emprunter un montant moindre à la banque.
Attention, en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas les loyers pendant toute la période de démembrement. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier. Ainsi, vous ne pouvez pas compter sur ces revenus locatifs pour rembourser l’emprunt. Vous devrez mobiliser vos autres sources de revenus pour rembourser le crédit. Cela peut considérablement impacter votre taux d’endettement et de cette façon limiter votre recours à de futurs emprunts immobiliers.
Le prêt in fine s’avère donc généralement plus adapté au financement d’un projet immobilier en démembrement car les mensualités à rembourser seront moindres. Il faut tout de même être en mesure de rembourser le capital à l’échéance.
Risques de l’effet de levier
Recourir à l’effet de levier immobilier peut permettre d’augmenter considérablement la rentabilité d’un projet immobilier locatif mais le financement à crédit n’est pas sans risque.
Le risque principal du recours à l’emprunt immobilier est que les revenus générés par l’investissement ne couvrent pas les mensualités du crédit. L’investisseur doit alors puiser dans ses propres fonds pour rembourser l’emprunt. Dans cette situation, vous vous exposez non seulement à une perte du capital investi, mais également à devoir assumer le coût de la dette. Ce risque est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement sans apport.
Les autres risques liés à l’effet de levier sont les suivants :
- Risque de diminution de la valeur immobilière. Si la valeur du bien immobilier diminue, vous pouvez vous retrouver avec une dette plus importante que la valeur du bien immobilier.
- Risque de vacance locative ou d’impayés de loyers. Si vous ne percevez pas de loyers pendant une certaine période, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser l’emprunt. Le choix du logement et de son emplacement est primordial pour éviter au maximum l’absence de locataire.
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