L'essentiel
Qu’est-ce que l’IFI – Définition de l’impôt sur la fortune immobilière
Créé en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, a pris la suite de l’ISF. Le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune a fait partie des premières mesures fiscales prises après l’élection à la présidence de la République d’Emmanuel Macron en 2017.
Là où l’ISF visait à imposer les contribuables les plus fortunés d’une manière générale, l’IFI se concentre, comme son nom l’indique, sur ceux qui détiennent un patrimoine immobilier important. Ainsi, les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros sont redevables de l’IFI.
Le calcul de l’IFI s’appuie sur un barème d’imposition progressif : plus le patrimoine immobilier assujetti est conséquent, plus les taux d’imposition s’élèvent. Il convient toutefois de préciser que l’intégralité du patrimoine immobilier n’est pas nécessairement retenue pour déterminer l’assiette taxable de l’IFI. L’exemple le plus connu est celui de la résidence principale, dont la valeur est seulement partiellement retenue à cet égard. Il existe également d’autres cas particuliers, détaillés plus loin sur cette page.
Notons également que le montant de l’IFI peut être réduit, sous certaines conditions et dans certaines limites. Il peut également être plafonné, pour les contribuables les plus fortement imposés.
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Barème de l’IFI 2024
Le seuil de déclenchement de l’IFI se situe à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable, après déduction des dettes éligibles. Néanmoins, cette fiscalité immobilière s’applique dès 800 000 € de patrimoine.
Voici ci-dessous le barème 2024 de l’IFI. Il comporte les mêmes taux d’imposition et les mêmes tranches depuis son instauration en 2018 :
| Tranches de patrimoine immobilier net | Taux d'imposition |
|---|---|
| De 0 à 800 000 € | 0% |
| De 800 000 à 1,3 M€ | 0,50% |
| De 1,3 à 2,57 M€ | 0,70% |
| De 2,57 à 5 M€ | 1% |
| De 5 à 10 M€ | 1,25% |
| Au-delà de 10 M€ | 1,50% |
L’assiette taxable à l’IFI
Zoom sur les éléments pris en compte pour déterminer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Les biens immobiliers qui intègrent l’assiette de l’IFI
D’une manière générale, la quasi-totalité du patrimoine immobilier détenu par le redevable de l’impôt doit être prise en considération. Cela concerne :
- Les biens immobiliers (résidences principale et secondaires, investissements locatifs) ainsi que leurs dépendances (caves, parkings, garages, entre autres) ;
- Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition, à hauteur de leur valeur vénale en fonction de l’avancement du chantier ;
- Les propriétés foncières non bâties (terrains à bâtir, terres agricoles en zone constructible, bois et forêts, étangs, mines ou encore landes) ;
- Les constructions qui ne sont pas fixées au sol mais n’ont pas vocation à être déplacées ;
- Les bâtiments classés monuments historiques ;
- Les immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés. Cela concerne notamment le patrimoine immobilier possédé au travers d’une SCI ainsi que les parts de SCPI, SC/SCI et OPCI détenues en direct ou via un contrat d’assurance vie (ou contrat de capitalisation).
Résidence principale et autres cas particuliers
Certains biens immobiliers échappent, entièrement ou partiellement, à l’assiette de l’IFI. En premier lieu, notons que la valeur de la résidence principale est prise en compte après application d’un abattement forfaitaire de 30 %.
De plus, les biens immobiliers affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du contribuable, comme les commerces et bureaux par exemple, sont entièrement exonérés d’IFI. Les actifs immobiliers détenus en nue-propriété constituent un autre exemple d’exonération intégrale, hors exception particulière de l’usufruit légal du conjoint survivant obtenu après une succession. Dans ce cas, le paiement de l’IFI est réparti entre nu-propriétaire(s) et usufruitier selon le barème légal de l’usufruit.
En ce qui concerne les parts de SCPI, SC/SCI et OPCI, notons que lorsqu’elles sont détenues dans le cadre d’un plan épargne retraite (PER) en version assurance, leur valeur n’est pas retenue pour déterminer le patrimoine imposable. Et ce, jusqu’à ce que l’épargne retraite puisse être théoriquement débloquée (cas de déblocage anticipé ou départ à la retraite). Les PER en version compte-titres, ou bancaires, ne bénéficient pas de cette exonération.
Enfin, les parts de groupements forestiers, comme les GFI par exemple, sont exonérées d’IFI sans limite de montant.
La déduction des dettes immobilières
Le calcul de l’IFI s’effectue sur la base du patrimoine net, après déduction du passif. Ici, il s’agit des dettes et dépenses supportées au titre de l’acquisition du patrimoine immobilier. Il peut s’agir, dans le cas le plus commun, d’un ou plusieurs crédits immobiliers en cours de remboursement.
Les dettes et dépenses pouvant être déduites dans ce cadre doivent cumuler plusieurs critères :
- Elles sont supportées par un membre du foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Elles sont retenues à proportion de la fraction imposable (hors cas particulier de la résidence principale).
- Elles se rapportent spécifiquement aux actifs immobiliers imposables, pour leur acquisition et la réalisation de travaux, ce qui exclut les actifs professionnels exonérés d’IFI ;
- Les dépenses non récupérées sur le locataire et le paiement des impôts immobiliers incombant au propriétaire, comme la taxe foncière par exemple, sont également pris en considération. Le montant de l’IFI lui-même, appelé IFI théorique dans ce cadre, est également déductible de l’assiette de l’impôt.
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Calcul de l’IFI
Découvrez plus en détail les modalités de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, exemple à l’appui.
Application du barème et décote
Une fois l’assiette taxable à l’IFI déterminée, son montant est soumis au barème progressif. Ce calcul permet d’établir le montant de l’impôt sur la fortune immobilière dû par le contribuable, avant application d’éventuelles réductions d’impôt et la prise en compte du plafonnement des charges fiscales (voir plus loin).
Comme évoqué précédemment, l’impôt est calculé non pas à partir du seuil d’imposition de 1,3 million d’euros mais dès 800 000 € de patrimoine immobilier net taxable.
Lorsque le montant de l’actif imposable se situe entre 1,3 et 1,4 million d’euros, un système de décote s’applique afin d’atténuer l’effet de seuil de l’impôt. Cela permet de réduire le montant de l’impôt dû. La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € – (1,25 % du patrimoine net taxable). Le montant ainsi obtenu est déduit directement de celui de l’impôt calculé à l’aide du barème.
Exemple de calcul de l’IFI
Pour illustrer le mécanisme de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, prenons un exemple.
Dans notre exemple, le contribuable détient un patrimoine net taxable évalué à 3 millions d’euros. Par souci de simplicité, on considère ici qu’il s’agit de l’actif net après déduction de l’IFI théorique et de l’intégralité des passifs.
En appliquant le barème progressif, on obtient :
- 2 500 € d’impôt sur la tranche d’imposition à 0,5 % (de 800 000 à 1,3 million d’euros) ;
- 8 890 € d’impôt sur la tranche à 0,7 % (entre 1,3 et 2,57 millions d’euros) ;
- 4 300 € d’IFI sur la tranche à 1% (entre 2,57 et 3 millions d’euros).
Cela nous donne un total de 15 690 € d’IFI, hors réductions et plafonnement éventuels.
Réduction d’IFI
Il existe un seul moyen de réduire le montant de l’IFI à payer. Il faut pour cela procéder à des dons déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière.
Ces dons doivent bénéficier à une fondation reconnue d’utilité publique ou un organisme d’intérêt général éligible au dispositif. Le taux de réduction d’impôt s’établit à 75 %. Néanmoins, la réduction d’impôt est limitée à 50 000 € maximum par an, soit 66 666 € de dons. Il n’est donc pas possible de réduire davantage l’IFI.
A noter que les libéralités doivent être effectuées avant la date limite de déclaration de l’IFI pour donner droit à une réduction d’impôt. On prend ainsi en compte l’ensemble des dons réalisés entre deux déclarations, plutôt que ceux effectués au cours d’une même année civile.
Plafonnement de l’IFI
La législation française prévoit un plafonnement des charges fiscales supportées par un même contribuable résident fiscal français (ou non-résident Schumacker). Concrètement, la totalité des impôts et prélèvements ne doit pas excéder 75 % de ses revenus nets imposables de l’année n-1.
Le plafonnement à 75 % intègre notamment les charges suivantes :
- IFI de l’année en cours, après imputation des éventuelles réductions ;
- Impôt sur le revenu payé en France ou à l’étranger ;
- Prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur les revenus perçus l’année précédente ;
- Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), qui s’ajoute le cas échéant à l’impôt sur le revenu ;
- Impôt sur les plus-values immobilières.
Dès lors que le montant de la charge fiscale ainsi déterminée dépasse 75 % des revenus, la différence est soustraite du montant de l’IFI réclamé par l’administration fiscale.
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La déclaration d’IFI
Les contribuables redevables de l’IFI doivent déclarer leur patrimoine immobilier tel qu’il existe au 1er janvier de l’année en cours. La date limite de déclaration est fixée chaque année par l’administration fiscale : en 2023, le calendrier était le même que celui retenu pour la déclaration de revenus.
Habituellement, le calendrier fiscal est dévoilé avant le mois d’avril et le lancement de la campagne de déclaration. Les dates limites de déclaration en ligne varient selon les départements et le statut de la résidence fiscale.
La déclaration d’IFI se réalise le plus souvent en ligne, via le portail impots.gouv.fr, en complément de la déclaration de revenus. Les contribuables qui disposent de cet impôt peuvent remplir une déclaration “papier” à l’aide d’un formulaire 2042-IFI.
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