L'essentiel
Calcul de la plus-value immobilière
Par définition, l’imposition de la plus-value immobilière vise le gain réalisé à la revente d’un bien immobilier (hors résidence principale). Elle est donc déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sous réserve que le premier soit supérieur au second. Dans le cas contraire, le bien est vendu à perte et le vendeur subit une moins-value. Explications sur le calcul de la plus-value immobilière.
Prix de vente
Le prix de vente, ou prix de cession, à retenir est celui indiqué dans l’acte authentique de vente.
Dans certains cas, le prix de vente à retenir pour calculer la plus-value immobilière peut être diminué. Par exemple, lorsque le vendeur a réglé des frais de diagnostics, ces derniers peuvent être déduits du prix de cession. Cela contribue alors à diminuer le montant de la plus-value imposable. Il peut s’agir par exemple d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) diligenté pour les besoins de la transaction. Dans cette situation, un justificatif doit pouvoir être présenté.
A l’inverse, le prix de cession peut être revu à la hausse si l’acheteur du bien est amené à financer une dépense au bénéfice du vendeur.
Prix d’achat
Dans le cadre d’une transaction immobilière classique, le prix d’achat, ou prix d’acquisition, correspond au prix indiqué dans l’acte authentique de vente. Il doit cependant être augmenté au titre :
- Des frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et les frais de notaire. Si le montant réel ne peut pas être justifié, un taux forfaitaire de 7,5 % s’applique ;
- Des montants dépensés pour la réalisation de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration. Les dépenses de réparation et d’entretien ne sont pas considérées. Si les justificatifs nécessaires peuvent être présentés, les montants réels sont pris en compte. Dans le cas contraire, une majoration de 15 % peut être appliquée ;
- Des indemnités et charges versées au vendeur ;
- Des frais de voirie.
Si la propriété du bien immobilier a été transmise par succession ou par donation, il faut alors retenir la valeur vénale déclarée pour le calcul des droits de succession ou droits de donation. Elle peut être augmentée des frais de rémunération du notaire et des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), dès lors qu’ils ont été acquittés par le nouveau propriétaire.
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L’impôt sur la plus-value immobilière
Pour déterminer le montant de l’impôt à payer suite à une vente immobilière, il faut prendre en considération le taux applicable, les abattements pour durée de détention et une éventuelle surtaxe.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière
Ce type de fiscalité immobilière comprend deux formes de taxation : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour autant, la taxation à l’impôt sur le revenu ne revient pas à intégrer le montant du gain aux revenus imposables au barème de l’IR. En l’occurrence, un taux forfaitaire de 19 % s’applique, indépendamment de la situation fiscale du vendeur.
Concernant les prélèvements sociaux, le taux plein de 17,2 % s’applique systématiquement. De fait, le taux d’imposition des plus-values immobilières atteint donc 36,2 %. Néanmoins, plus le bien est détenu depuis longtemps, plus la fiscalité est dégressive grâce aux abattements pour durée de détention.
Les abattements sur la plus-value immobilière imposable
Les abattements fiscaux pour durée de détention permettent de réduire le montant de la plus-value soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. Il existe des abattements spécifiques au calcul de l’impôt sur le revenu et d’autres visant uniquement les prélèvements sociaux.
Jusqu’à 5 ans de détention, aucun abattement ne s’applique. A partir de la 6ème année, voici les abattements à retenir pour l’impôt sur le revenu :
- De la 6ème à la 21ème année : 6 % d’abattement par année écoulée ;
- Pour la 22ème année : 4 %.
Après 22 ans de détention, le vendeur bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le mécanisme est différent :
- De la 6ème à la 21ème année : 1,65 % d’abattement par année écoulée ;
- Pour la 22ème année : 1,6 % ;
- De la 23ème à la 30ème année : 9 % d’abattement par année écoulée.
Ainsi, il faut patienter 30 ans pour être intégralement exonéré de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.
Le tableau suivant récapitule les abattements applicables pour chaque année de détention.
| Année révolue | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 | Pas d'abattement | Pas d'abattement |
| 6 | 6 % | 1,65 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % |
| 20 | 90 % | 24,75 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % |
| 22 | 100 % | 28 % |
| 23 | Exonération | 37 % |
| 24 | 46 % | |
| 25 | 55 % | |
| 26 | 64 % | |
| 27 | 73 % | |
| 28 | 82 % | |
| 29 | 91 % | |
| 30 | 100 % |
Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière
Pour illustrer la dégressivité de l’imposition des plus-values immobilières, prenons l’exemple d’une vente ayant généré un gain de 40 000 €, avec plusieurs scénarios.
- La vente intervient moins de 5 ans après l’acquisition
Dans ce cas, la plus value est taxée à 36,2 %, puisque aucun abattement pour durée de détention ne peut être retenu. Cela donne un impôt de 14 480 € (36,2 % de 40 000 €) et une plus-value nette après impôt de 25 520 €.
- La vente est effectuée après la 10ème année de détention
Ici, les abattements entrent en jeu. Comme l’illustre le tableau précédent, l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu atteint 30 %. Cela signifie que 28 000 € sont soumis au taux forfaitaire de 19 %. Soit 5 320 € à payer.
Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement se limite à 8,25 %. Ainsi, 36 700 € sont taxés à hauteur de 17,2 %. Soit 6 312,40 € à payer.
Au total, la taxation de la plus-value représente 11 632,40 €. La plus-value nette atteint 28 367,60 €.
- La vente est effectuée après 15 ans
Ici, l’abattement applicable au calcul de l’impôt sur le revenu se situe à 60 %. 16 000 € sont alors imposés à 19 %, soit 3 040 € d’impôt.
Du côté des prélèvements sociaux, l’abattement atteint 16,50 %. Dès lors, 33 400 € sont taxables à hauteur de 17,2 %, soit une contribution sociale de 5 744,80 €.
La taxation de la plus-value s’élève à 8 784,80 €. La plus-value nette est donc de 31 215,20 €.
- La cession intervient après 20 ans
Après la 20ème année de détention, seuls 10 % de la plus-value immobilière brute (4 000 €) est taxée à l’impôt sur le revenu (abattement de 90 %). Soit un montant de 760 € à régler à ce titre.
L’abattement sur les prélèvements sociaux se limite pour sa part à 24,75 %. 30 100 € sont ainsi soumis aux prélèvements sociaux, ce qui donne un prélèvement de 5 177,20 €.
Le vendeur doit donc s’acquitter d’une fiscalité chiffrée à 5 937,20 €. La plus-value nette atteint alors 34 062,80 €.
- La vente est finalisée après 25 ans
Au-delà de 22 années de détention du bien, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour le calcul des prélèvements sociaux, il faut retenir un abattement de 55 %. Dans notre exemple, cela signifie que 18 000 € sont taxés à 17,2 %, soit une contribution de 3 096 €. La plus-value nette dans cette situation se chiffre donc à 36 904 €.
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Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Depuis le 1er janvier 2013, la législation fiscale a instauré une surtaxe sur les plus-values immobilières dites élevées. Il s’agit là de plus-values imposables au titre de l’impôt sur le revenu supérieures à 50 000 €, ou 100 000 € pour un couple marié, après déduction de l’abattement pour durée de détention. Il ne s’agit donc pas simplement des gains supérieurs à 50 000 € : la surtaxe ne s’applique que si plus de 50 000 € sont soumis au taux forfaitaire de 19 %.
Le barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière est progressif. Il s’échelonne comme suit :
- Entre 50 000 et 100 000 € : 2 % de surtaxe ;
- Entre 100 000 et 150 000 € : 3 % ;
- Entre 150 000 et 200 000 € : 4 % ;
- Entre 200 000 et 250 000 € : 5 % ;
- Au-delà de 250 000 € : 6 %.
Notons que des seuils d’entrée dans les différentes tranches du barème de la surtaxe s’appliquent, de manière à alléger les effets d’un “saut de tranche”.
Les exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière
Il existe différents cas d’exonération fiscale visant les plus-values immobilières.
Plus-value immobilière et résidence principale
Par principe, les gains encaissés à la vente de la résidence principale sont entièrement exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux. Le bien doit être occupé une majeure partie de l’année pour être considéré comme la résidence principale.
Il est possible de bénéficier de l’exonération fiscale si la vente intervient après que le vendeur a quitté les lieux pour emménager dans un nouveau logement. Dans ce cas de figure, la résidence principale doit être habitée par le vendeur au moins jusqu’au jour de la mise en vente et la cession doit intervenir dans un délai jugé normal, c’est-à-dire une année. Durant ce délai, le bien ne peut pas être mis en location ou être occupé gratuitement par des tiers. Si cette condition n’est pas respectée, l’exonération peut être remise en cause.
L’exonération fiscale sur la plus-value immobilière pour les non résidents
Les dispositions qui encadrent l’imposition de la plus-value immobilière pour les non résidents sont particulières. Lors de la vente de la résidence principale, la plus-value est exonérée, sous réserve que la cession intervienne avant le 31 décembre de l’année suivant celle du départ de France (transfert du domicile fiscal). De plus, le bien ne doit pas être mis en location ou mis à disposition d’un proche entre la date de ce transfert et la date de la vente.
Pour la vente d’un bien autre que la résidence principale, une exonération des plus-values de 150 000 € maximum est possible. Il faut alors respecter les conditions suivantes :
- Le vendeur est ressortissant d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec lequel la France a établi une convention fiscale ;
- Il a été domicilié fiscalement en France sans interruption pendant deux années consécutives ou plus ;
- La vente intervient avant le 31 décembre de la 10ème année qui suit le transfert du domicile fiscal. Ce délai n’est pas à prendre en compte si le vendeur a la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année qui précède la cession ;
- L’exonération n’a pas été utilisée au titre d’un autre bien. En effet, elle est valable dans la limite d’un bien par contribuable.
Les autres cas d’exonération fiscale
Il existe d’autres situations dans lesquelles le vendeur ne sera pas soumis à l’imposition de la plus-value immobilière :
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous réserve de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et sous condition d’utiliser les gains obtenus pour acquérir une résidence principale dans un délai de 24 mois ;
- Vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 € (30 000 € si le couple vendeur est marié sous le régime de la communauté) ;
- Vente d’un bien avant le 31 décembre 2025 à un opérateur public de logements sociaux ou un organisme privé engagé dans la construction de ces derniers (sous conditions) ;
- Vente d’un droit de surélévation actée avant le 31 décembre 2024 ;
- Expropriation du bien, sous réserve d’employer l’indemnité d’expropriation afin d’acquérir une résidence principale dans un délai de 12 mois.
Par ailleurs, d’autres cas d’exonération sont prévus en fonction de la situation du vendeur. Cela concerne notamment les personnes âgées retraitées et les détenteurs d’une carte d’invalidité ou carte de mobilité inclusion avec un revenu fiscal de référence (RFR) de 11 885 € pour une personne (puis 3 174 € par demi-part fiscale supplémentaire), pour une vente effectuée en 2024.
De même, les personnes résidant dans un Ehpad ou une maison de retraite peuvent être exonérées. Pour une cession actée en 2024, le RFR ne doit pas excéder 27 947 € pour une personne, ce seuil étant rehaussé de 6 530 € pour la première demi-part supplémentaire puis 5 140 € pour les demi-parts suivantes. De plus, la vente doit intervenir dans les deux ans qui suivent l’entrée dans l’établissement. Puis, le bien ne doit pas avoir été occupé avant sa vente, hormis par le conjoint.
Dans les mêmes conditions qu’au paragraphe précédent, les personnes logées dans un établissement spécialisé dans l’accueil de personnes handicapées peuvent être exonérées de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Comment déclarer une plus-value immobilière
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la transaction implique le recours aux services d’un notaire. Celui-ci est tenu de remplir les formalités de déclaration de la plus-value immobilière aux services fiscaux.
Le montant de la plus-value imposable doit toutefois être reporté dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus, en case 3 VZ (formulaire 2042-C).
A l’inverse, les plus-values immobilières exonérées d’impôt ne doivent pas être reportées sur la déclaration de revenus, à l’exception de celles liées à la première cession d’un logement autre que la résidence principale. Dans ce cas précis, le montant doit être renseigné en case 3 VW (formulaire 2042-C).
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