L'essentiel
Qu’est-ce que l’imposition des revenus fonciers ?
L’imposition des revenus fonciers doit être prise en compte par les propriétaires d’investissements dans l’immobilier locatif, cette fiscalité pesant sur leur rentabilité.
Définition
En quelques mots, l’imposition des revenus fonciers concerne la manière dont les revenus locatifs tirés d’un investissement immobilier sont taxés. Il s’agit d’une composante essentielle de la fiscalité immobilière, en particulier pour les propriétaires bailleurs.
D’une manière générale, les loyers encaissés par un investisseur immobilier supportent deux niveaux d’imposition :
- La fiscalité du barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition ;
- Les prélèvements sociaux de 17,2 %.
La fiscalité des revenus fonciers prévoit deux régimes distincts. Il existe non pas une, mais deux méthodes d’imposition des revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % avant imposition ;
- Le régime réel d’imposition, qui prévoit la déduction des charges éligibles pour leur montant réel.
L’imposition des revenus fonciers est généralement rattachée aux propriétaires bailleurs d’un logement mis en location vide ou nue. Néanmoins, elle peut également toucher d’autres investisseurs immobiliers (voir partie suivante).
En revanche, elle ne s’applique pas aux investisseurs en location meublée : qu’il s’agisse du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), leurs revenus locatifs relèvent de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Qui est concerné par l’imposition des revenus fonciers ?
Comme indiqué, l’imposition des revenus fonciers concerne avant tout les propriétaires d’un logement qui est mis en location vide. Les loyers produits par cet investissement locatif sont sujets à cette fiscalité. Il s’agit d’un cadre général, au sein duquel des distinctions peuvent se matérialiser d’une situation à une autre : type de régime fiscal, sur option ou obligatoire, présence ou non d’un déficit foncier, etc.
La fiscalité des revenus fonciers concerne également les investisseurs dans une société civile de placement immobilier (SCPI). Les dividendes versés aux porteurs de parts de SCPI correspondent, en grand majorité, à des revenus fonciers et sont donc fiscalisés comme tels. Toutefois, cette règle ne s’applique qu’aux loyers de source française. Lorsque les revenus locatifs proviennent de pays étrangers, dans le cadre d’une SCPI européenne, la fiscalité est différente et plus avantageuse (exonération de prélèvements sociaux notamment).
Notons également que si vous détenez des parts d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs produits par des investissements locatifs nus sont également soumis à l’imposition des revenus fonciers. Il en va de même pour d’autres formes de détention indirecte (SNC, SCA et certaines EURL). A l’inverse, les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) font l’objet d’une fiscalité différente.
Enfin, dans le cadre du démembrement immobilier d’un investissement locatif vide, l’imposition des revenus fonciers repose sur l’usufruitier. Ce dernier perçoit en effet les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’encaisse aucun revenu foncier, et n’est donc pas imposable à ce titre.
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Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est retenu par défaut pour certains investisseurs immobiliers. Zoom sur son fonctionnement.
Conditions d’éligibilité et plafond micro-foncier
Pour l’application de ce régime fiscal, l’administration retient un plafond micro-foncier de 15 000 €. Cela signifie que le régime micro-foncier s’applique par défaut aux investisseurs qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an.
L’appréciation du plafond micro-foncier se fait à l’aune de l’ensemble des revenus fonciers perçus par un même foyer fiscal. Il ne s’agit donc pas d’une limite à l’échelle de chaque investissement locatif.
Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel d’imposition s’applique automatiquement, sans dérogation possible. En revanche, si vous relevez du régime micro-foncier, vous avez la possibilité de choisir le régime réel à la place, si celui-ci s’avère plus avantageux. Cette option est conservée pour une durée de trois ans minimum.
Fonctionnement et abattement micro-foncier
Sous ce régime, l’imposition des revenus fonciers suit un fonctionnement simplifié. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % aux revenus fonciers bruts déclarés. Une fois l’abattement déduit, vous obtenez le revenu foncier net soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Compte tenu du plafond micro-foncier, l’abattement de 30 % peut atteindre un maximum de 4 500 €. De fait, le revenu foncier maximum pouvant être imposé dans ce cadre se situe à 10 500 €.
L’abattement forfaitaire de 30 % s’applique en lieu et place de la déduction des charges supportées par le propriétaire. Le régime micro-foncier n’autorise donc aucune déduction de charges locatives, sans exception. En conséquence, il s’avère impossible de profiter d’un déficit foncier avec ce régime fiscal, contrairement au régime réel d’imposition.
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Le régime réel d’imposition des revenus fonciers
Découvrez le fonctionnement du régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Conditions d’éligibilité et option
Le régime réel d’imposition prévaut pour les propriétaires bailleurs et autres investisseurs immobiliers percevant des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € bruts par an. Dans ce cas de figure, vous n’avez pas la possibilité d’obtenir une dérogation, le régime réel étant obligatoire.
Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique par défaut, mais le régime réel est accessible sur option. Ce dernier s’avère plus intéressant dès lors que la déduction des charges locatives pour leur montant réel procure un avantage fiscal supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier.
En exerçant cette option, vous vous engagez à choisir le régime réel d’imposition des revenus fonciers pour une durée de trois ans. A l’issue de ce délai, vous pouvez renouveler votre choix ou le laisser expirer, afin de repasser sous le régime micro-foncier.
Fonctionnement et charges déductibles
Le principe même du régime réel d’imposition des revenus fonciers est relativement simple à comprendre. Il consiste à retirer le montant des charges déductibles du montant des loyers perçus.
Dans les détails, l’utilisation du régime réel s’avère un peu plus complexe. Votre déclaration de revenus (formulaire 2044) doit détailler précisément l’ensemble des charges que vous souhaitez déduire pour leur montant réel. Et ce, en sachant que la loi ne liste pas spécifiquement les charges éligibles. Une liste non exhaustive peut être trouvée à l’article 31 du code général des impôts. Il s’agit notamment des intérêts d’emprunt, en cas de recours à un crédit immobilier pour financer l’acquisition de l’investissement, des impôts locaux, des provisions pour charges de copropriété et des frais relatifs à la gestion locative. De même, les dépenses de travaux (hors construction, reconstruction et agrandissement) sont éligibles.
Au-delà, l’administration fiscale indique que “les propriétaires sont autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier”.
Régime réel et déficit foncier
Le régime réel d’imposition des revenus fonciers peut vous permettre de générer un déficit foncier. Cela se produit lorsque le montant des charges déductibles est supérieur à celui des revenus fonciers.
Ce déficit foncier peut alors être déduit du revenu imposable global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de ce plafond, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le mécanisme de déficit foncier s’avère très intéressant, puisqu’il vous octroie une économie d’impôt proportionnelle à votre taux marginal d’imposition. En complément, le report de déficit foncier vous permet de défiscaliser de futurs revenus fonciers.
La déclaration de revenus fonciers
Les revenus fonciers doivent être renseignés chaque année dans le cadre de la déclaration de revenus. Si vous relevez du régime micro-foncier, il suffit d’indiquer le revenu foncier brut global en case 4BE. L’abattement de 30 % est déduit automatiquement par l’administration.
Pour déclarer les revenus fonciers en régime réel, il faut remplir précisément une déclaration 2044. Le détail des charges déductibles doit être indiqué, pour leur montant réel. Il n’est pas nécessaire de joindre les justificatifs de ces dépenses. Néanmoins, il convient de les conserver en cas de demande de l’administration fiscale. Le résultat foncier obtenu à l’aide de la déclaration 2044 doit également être reporté sur le formulaire 2042, dans la rubrique “Revenus fonciers”.
Notez que la déclaration 2072 sert à déclarer les revenus fonciers perçus au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Enfin, la déclaration 2044 SPE ne concerne que les dispositifs qui ne permettent pas de bénéficier du régime micro-foncier.
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