L'essentiel
Pourquoi investir dans l’immobilier lorsqu’on s’expatrie ?
Généralement, l’expatriation s’accompagne d’une augmentation des revenus. Si vous avez toujours souhaité investir dans l’immobilier, cette hausse de revenus pourrait vous permettre de mettre votre épargne au travail dans la pierre. En optant pour cette stratégie, vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine et l’optimiser dans le temps.
Investir dans l’immobilier vous offrira également la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires et de répondre éventuellement à d’autres objectifs tels que la préparation de la retraite.
La plupart du temps, les expatriés qui désirent réaliser un investissement immobilier projettent leur acquisition dans leur pays d’origine. En effet, louer un bien en France dans l’optique de le récupérer à la fin de l’expatriation peut s’avérer une motivation supplémentaire.
Ce type de projet ne s’improvise pas. Ceci est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’un projet immobilier mené à distance. Certaines spécificités s’appliquent du fait de votre statut d’expatrié et vous pouvez être contraint à réaliser certaines démarches à distance.
Néanmoins, l’immobilier ne se réduit pas à l’investissement locatif vide traditionnel. D’autres options sont disponibles pour investir dans la pierre en tant qu’expatrié :
- Location meublée non professionnelle (LMNP) ;
- Location meublée professionnelle (LMP) ;
- Société civile de placement immobilier (SCPI) ;
- Démembrement de propriété.
Face à ces différents choix, offrant chacun son lot d’avantages et ses inconvénients, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour trouver la solution en adéquation avec ses objectifs.
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Que faire de ses biens immobiliers en France ?
Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers en France, que ce soit votre résidence principale ou autre, une des étapes importantes dans la préparation de votre expatriation sera de réfléchir à ce que vous désirez en faire.
Est-il plus intéressant de garder votre logement ? De le louer pendant votre absence ? De le vendre ? Pour le savoir, il faut notamment prendre en compte la durée de votre expatriation.
Garder son logement
Notons que garder son bien immobilier en France peut être un élément déterminant pour le statut fiscal. Si vous résidez au moins 183 jours dans l’année dans votre logement français, vous restez résident fiscal. Il est alors important de sécuriser votre bien pendant la période où vous êtes à l’étranger.
Par ailleurs, si vous gardez votre logement en France pour que votre famille (époux/se ou partenaire de PACS et éventuels enfants) continue d’y vivre, c’est-à-dire que votre foyer reste dans le pays, vous restez résident fiscal français.
Louer son bien immobilier
Dans le cas où vous décidez de louer votre bien, il faut prendre conscience des contraintes liées à l’éloignement. Gérer la location d’un bien sans être sur place peut parfois s’avérer compliqué. Il est possible de faire appel à des professionnels de la gestion locative. Mettre votre logement en location pendant votre absence vous offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs tous les mois.
Vendre sa résidence principale
Si vous vous expatriez pour une longue durée, vous pouvez être amené à vendre votre résidence principale. Notons que si vous la vendez après avoir déménagé à l’étranger, vous pouvez tout de même bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value. Il est cependant indispensable que votre pays d’expatriation soit situé dans l’Union européenne ou qu’il bénéficie d’une convention fiscale avec la France. De plus, la vente doit être finalisée dans l’année suivant votre expatriation et vous ne devez pas avoir prêté ou loué le bien entre votre départ et la vente.
Investir dans l’immobilier en France en étant expatrié
Pour les expatriés français qui souhaitent investir dans la pierre, le faire dans leur pays d’origine reste le choix le plus logique dans le cadre d’un projet immobilier de long terme.
Expatriés : les avantages d’investir dans l’immobilier français
Acquérir un bien en France pendant votre expatriation peut vous permettre de préparer votre éventuel retour dans l’Hexagone. Vous pourrez par exemple récupérer le bien mis en location pour y habiter vous-même.
Puis, en investissant dans l’immobilier dans son pays d’origine, il est généralement plus simple de trouver les informations spécifiques au marché afin de mieux l’appréhender ainsi que de connaître la législation qui s’y rapporte.
Les risques de l’investissement locatif pour un non-résident
Que vous soyez expatrié ou non, l’investissement immobilier requiert des recherches approfondies en amont et/ou l’accompagnement par un professionnel. Puis, il faut savoir que le marché immobilier français peut être très compétitif et que les prix varient considérablement selon l’emplacement. Trouver le bon bien à mettre en location n’est pas chose facile, à plus forte raison quand vous vivez à des centaines ou milliers de kilomètres de l’Hexagone.
La distance géographique avec votre investissement peut apporter une difficulté supplémentaire, notamment dans la gestion du logement. Par ailleurs, notons que les banques françaises octroient moins facilement des crédits immobiliers aux non-résidents. Vous pourrez alors faire face à un obstacle si vous avez besoin d’un prêt. Enfin, la fiscalité est un point particulier à appréhender en tant qu’investisseur expatrié.
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Acheter un bien immobilier à l’étranger
Parfois, selon votre situation, il est plus intéressant de réaliser un investissement immobilier dans votre pays de résidence. Vous pouvez par exemple tomber sur une bonne affaire qui vous permettrait d’obtenir une rentabilité intéressante.
Acheter un actif immobilier dans votre pays d’expatriation est notamment recommandé si :
- Vous prévoyez de rester y vivre ;
- Vous planifiez d’y revenir plus tard, à la retraite par exemple ;
- Vous envisagez de revendre le bien avant votre retour en France.
Il faut toutefois prendre en compte plusieurs paramètres avant d’investir à l’étranger. Vous êtes peut-être moins familier avec les règles et lois du pays dans lequel vous venez d’arriver.
L’immobilier étranger est parfois plus compliqué à appréhender, par les spécificités de chaque pays et les différences avec le système français.
Notons par ailleurs que si vous êtes résident fiscal français, vous êtes obligé de déclarer votre bien immobilier acquis à l’étranger dans votre déclaration d’impôts en France.
Placements immobiliers pour les expatriés
Zoom sur les différentes méthodes accessibles aux expatriés pour investir dans la pierre.
La société civile de placement immobilier (SCPI)
Le placement en SCPI permet d’acquérir un patrimoine immobilier sous forme de parts tout en déléguant la gestion à une société spécialisée. Cela constitue l’avantage principal de la pierre papier pour un expatrié. Contrairement à un investissement immobilier classique, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion.
Il s’agit d’un placement accessible depuis l’étranger et avec un faible ticket d’entrée, à partir de seulement quelques centaines d’euros. De plus, le rendement potentiel distribué par les SCPI est intéressant, allant de 4 à 7 % par an.
Il s’agit donc d’un investissement très peu contraignant et rémunérateur. Notons toutefois que le rendement et le capital ne sont pas garantis.
Pour les non-résidents fiscaux, les revenus issus des SCPI françaises sont imposés selon un forfait basé sur un taux de 20 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, cela dépend des revenus totaux de source française car le barème progressif et la tranche marginale d’imposition (TMI) s’appliquent à partir de 30 %.
Il est possible d’investir dans des SCPI européennes pour éviter la fiscalité française. En effet, les expatriés ne sont pas imposés en France sur leurs revenus fonciers étrangers. Les dividendes issus des SCPI européennes sont exonérés de prélèvements sociaux et l’imposition dépend du pays où sont situés les biens ainsi que du pays de résidence fiscale.
Il est également possible d’investir en SCPI en nue-propriété. Cela permet d’acquérir des parts avec une décote et d’éviter la fiscalité pendant le démembrement. Vous ne touchez cependant pas de dividendes avant de récupérer la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement.
La location meublée non professionnelle ou professionnelle (LMNP/LMP)
La LMNP permet notamment d’investir dans des résidences de services (EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior, résidence touristique, résidence affaires). Dans ce cas-là, la gestion est déléguée entièrement à un gestionnaire. En tant qu’expatrié, la distance géographique avec votre bien posera alors moins de problèmes de ce côté-là. La LMNP présente par ailleurs des taux de rentabilité attractifs et une fiscalité avantageuse.
La fiscalité de la location meublée non professionnelle est sensiblement la même que vous soyez expatrié ou non. Vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : micro-BIC et régime réel. Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Le deuxième offre la possibilité de déduire certains frais et charges ainsi que l’amortissement.
Quel que soit votre statut, résident français ou non, dès lors que vous louez un bien meublé en France, vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale française. Vous relevez alors du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) ou LMP (Loueur en meublé professionnel).
Pour bénéficier du régime LMNP et de sa fiscalité avantageuse, 2 conditions doivent être réunies :
- Les revenus locatifs issus de votre bien meublé sont inférieurs à 23 000 € par an.
- Ces revenus représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal en France.
Si ces conditions ne sont pas respectées, vous êtes automatiquement considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP). Le deuxième critère est moins facilement respecté par les non-résidents français car la grande majorité de leurs revenus sont perçus à l’étranger. Les expatriés sont donc plus souvent exposés au passage au LMP, qui est moins avantageux.
Le démembrement immobilier
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : nue-propriété et usufruit.
Investir dans un bien immobilier en nue-propriété présente de nombreux atouts. En plus de bénéficier d’une décote de 30 à 40 % sur le prix d’acquisition, d’autres avantages épousent particulièrement bien les besoins des expatriés.
En tant que nu-propriétaire, vous êtes libéré de toute gestion pendant la période de démembrement. Tous les travaux sont à la charge de l’usufruitier. De plus, vous n’êtes redevable d’aucune charge (hors cas particuliers) et aucun impôt en contrepartie de la non perception des loyers. Puis, le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).
À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien. Vous pouvez alors en disposer comme bon vous semble. Il est par exemple possible de le louer pour augmenter vos revenus fonciers ou de le garder pour y habiter lors de votre retour en France.
Vous pouvez également envisager de le vendre pour percevoir une plus-value intéressante, étant donné que vous l’avez acheté à prix décoté. Notons d’ailleurs que le mode de calcul de la plus-value imposable est avantageux.
L’investissement en nue propriété constitue donc un placement adapté aux expatriés. Vous détenez un bien immobilier en France et vous n’en subissez ni la gestion ni les charges pendant la durée du démembrement.
L’investissement locatif traditionnel
Même en tant que non-résident, il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier vide en France pour le mettre en location. L’investissement locatif traditionnel permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers pendant l’expatriation puis éventuellement d’avoir une résidence principale à votre retour dans l’Hexagone.
À noter que, même si vous avez une bonne connaissance potentielle du fonctionnement du marché immobilier français, il faut effectuer de nombreuses recherches en amont de la mise en location à proprement parler.
En tant que propriétaire-bailleur, vous devez en effet faire face à beaucoup de gestion. Celle-ci inclut notamment la recherche du bien, les travaux éventuels s’il ne s’agit pas d’un bien neuf, fixer le loyer, trouver le locataire, etc. Tout ceci n’est pas forcément facile à gérer en tant qu’expatrié du fait de la distance.
Il est évidemment possible de faire appel à un professionnel mais, contrairement aux placements cités précédemment, la délégation de la gestion entraîne des coûts supplémentaires.
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Fiscalité immobilière pour les expatriés
Si vous possédez un patrimoine immobilier dans l’Hexagone et que vous en tirez des revenus, ceux-ci seront soumis à l’impôt en France. Découvrez tous les avantages que procure le statut d’expatrié sur la fiscalité immobilière.
Imposition sur les revenus immobiliers
Même si vous êtes non-résident fiscal français, les revenus immobiliers de source française sont imposés par le fisc en France. Selon que vous louez un bien nu ou meublé, les termes diffèrent. On parle de revenus fonciers pour désigner les loyers issus de la location nue tandis que la location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les expatriés, le revenu locatif est imposé au taux de 20 % minimum, pour une location nue comme meublée. Attention, le barème progressif et le taux marginal d’imposition s’appliquent au-delà de 30 %. Cela dépend donc de vos revenus totaux de source française.
Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’ajoutent à cette contribution. Néanmoins, les résidents des pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein), de la Suisse et du Royaume-Uni sont exonérés de CSG et de CRDS. Leurs revenus immobiliers restent toutefois soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.
En plus de payer des taxes en France, l’expatrié est en théorie soumis à l’impôt de son pays de résidence. Cependant, la majorité des pays étrangers ont signé une convention fiscale internationale avec la France permettant d’échapper à la double imposition.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI ex-ISF)
Même en résidant fiscalement hors de France, vous êtes susceptible d’être imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Il existe tout de même une différence notable en fonction de votre lieu de résidence fiscale. Pour les résidents fiscaux en France, l’IFI prend en compte le patrimoine immobilier détenu en France et à l’étranger alors qu’en tant qu’expatrié, seuls les biens immobiliers situés dans l’Hexagone sont pris en compte.
Vous êtes soumis à l’IFI si votre patrimoine immobilier net situé en France a une valeur supérieure ou égale à 1,3 million d’euros. Les conditions d’assujettissement sont appréciées chaque année au 1er janvier.
Le cas particulier de la plus-value immobilière
Lorsque vous vendez votre résidence principale en France, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière, que vous soyez résident fiscal ou non. Dans le cas spécifique des non-résidents, la vente doit intervenir avant le 31 décembre de l’année qui suit le transfert du domicile fiscal hors de France et le bien ne doit pas avoir été occupé depuis celui-ci.
En ce qui concerne la plus-value issue d’une cession d’un autre bien immobilier que la résidence principale, elle est taxable. Le statut d’expatrié non-résident apporte cependant certains avantages.
Quel que soit votre pays de résidence, votre plus-value est imposée à hauteur de 19 % (taux forfaitaire). Elle sera aussi soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Notons que si vous êtes un expatrié résident de l’Espace économique européen (EEE), de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous êtes exonérés des prélèvements sociaux mais vos plus-values immobilières restent soumises à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération à hauteur de 150 000 € si vous êtes un expatrié ressortissant d’un pays ayant une convention fiscale avec la France. Voici les conditions :
- Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant minimum 2 ans à un moment quelconque avant la vente de votre bien ;
- La vente intervient dans les 10 ans (au plus tard le 31 décembre de la 10eme année) suivant l’expatriation ;
- Cette exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Elle ne peut s’appliquer dans le cadre d’un seul bien immobilier par personne.
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