Comment réussir votre investissement immobilier locatif ?

Choisir son bien immobilier

Bien sélectionner le bien est primordial pour réussir son investissement immobilier locatif. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour assurer une bonne gestion patrimoniale.

L’emplacement de l’achat immobilier

Réussir un investissement immobilier locatif passe toujours par le choix du bon secteur géographique. Cela se traduit tout d’abord par la sélection de la ville et du quartier en fonction de leur dynamisme, aussi bien démographique qu’économique, et de leur image.

Puis, le logement sera plus facilement loué s’il est bien desservi par les transports en commun et s’il est à proximité de commodités telles que des crèches, écoles, supermarchés, espaces verts, etc. Vous devez également avoir en tête le type de locataire que vous visez ainsi que leurs besoins.

Par ailleurs, privilégiez les villes avec une forte demande locative. Il s’agit par exemple des agglomérations régionales, des villes universitaires ou encore des villes franciliennes. Il est indispensable d’étudier le marché locatif en amont pour optimiser l’occupation du bien.

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien

Il existe des avantages et des inconvénients pour les deux types de biens. Le tableau ci-dessous les récapitule pour l’immobilier neuf.

Ce second tableau restitue pour sa part les avantages et inconvénients de l’immobilier ancien.

Acheter au bon prix pour réussir son investissement immobilier locatif

Une des premières choses à faire pour savoir si le prix du bien que vous souhaitez acquérir se situe dans la norme est de se renseigner sur le prix au mètre carré dans la ville. N’oublions tout de même pas qu’il s’agit d’une moyenne.

Ensuite, il est important de connaître le prix de biens équivalents dans le même quartier. S’il y a des différences, il faut alors se demander à quoi elles sont liées. Les prestations ne sont peut-être pas exactement les mêmes (balcon, ascenseur ou proximité avec les transports par exemple).

Vous pouvez également faire appel à l’expertise professionnelle pour vous assurer des prix normalement pratiqués sur le marché. Cela vous donnera des éléments de comparaison utiles et vous aidera à réussir votre investissement immobilier locatif.

Par ailleurs, la rentabilité de votre investissement locatif se joue dès le prix d’achat. Vous devez en amont réfléchir au loyer approximatif que vous allez pouvoir demander à votre locataire. Le prix auquel vous allez acheter le bien nu doit donc être intéressant au regard du montant du loyer envisagé.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la rentabilité est considérée comme intéressante à partir de 3 à 4 %.

La gestion locative, un point clé pour réussir son investissement immobilier locatif

Pour réussir son investissement immobilier locatif, le futur propriétaire-bailleur doit se poser la question de savoir s’il est plus judicieux d’assumer la gestion locative ou de la confier à un professionnel.

Louer au bon prix

En tant que propriétaire-bailleur, c’est à vous de décider le montant du loyer qui sera fixé dans le bail. Pour cela, vous devez tenir compte des prix pratiqués sur le marché ainsi que de l’offre et de la demande dans votre zone géographique.

Déterminer correctement le montant du loyer est important pour plusieurs raisons. Cela permet notamment d’avoir une visibilité sur la rentabilité locative brute de votre investissement locatif. Vous pouvez effectivement la calculer en prenant en compte le loyer et le prix d’acquisition du bien.

Par ailleurs, fixer un loyer trop élevé pour un bien vide présente des risques. Vous allez sûrement attirer moins de demande et augmenter le risque d’impayés ainsi que de vacances locatives. En fixant un loyer trop haut dans le but d’augmenter la rentabilité de votre investissement, vous vous exposez au contraire à une diminution de vos rentrées locatives.

Puis, si le montant du loyer est trop bas, la rentabilité n’est pas optimisée. D’autant plus que le propriétaire n’a pas la possibilité de changer de loyer quand il le souhaite lorsqu’un locataire est en place. Il doit effectivement attendre la fin du bail. Il existe tout de même des exceptions qui permettent de revoir à la hausse le loyer en cours de bail :

• Une révision annuelle selon l’IRL (Indice de référence des loyers) peut avoir lieu si une clause de révision du loyer a été insérée dans le bail.
• Si vous procédez à des travaux d’amélioration. Votre locataire doit cependant être d’accord avec cette augmentation du loyer.

Trouver le bon locataire

Sélectionner le bon occupant est également un élément primordial pour réussir son investissement immobilier locatif. En effet, par “bon locataire” on entend celui qui paye régulièrement son loyer.

Il est donc indispensable de vérifier la capacité des candidats à payer le loyer. Le locataire ne doit normalement pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus au loyer. Etudiez alors attentivement le dossier de location. Vous pouvez exiger que les candidats vous transmettent certains documents comme une pièce d’identité, des bulletins de salaire, un avis d’imposition, le contrat de travail, etc. Il existe cependant des limites légales à respecter, vous ne pouvez pas demander n’importe quel document.

Il est aussi conseillé de recourir à des garanties pour vous protéger des loyers impayés :

• Demander au locataire d’avoir un garant, aussi appelé caution ;
• L’assurance garantie des loyers impayés (GLI), qui est contractée par le bailleur auprès d’un assureur ou d’un administrateur de biens ;
• La garantie Visale, un dispositif de caution dont certains locataires peuvent bénéficier gratuitement.

Un bon locataire est aussi quelqu’un qui entretient correctement le logement. Ceci vous permettra d’éviter des travaux de maintenance ou des réparations. Assurez-vous de la fiabilité et du sérieux des candidats à la location.

La gestion locative par soi-même ou par une agence immobilière

Que vous vous en chargiez vous-même ou que vous décidiez de faire appel à un professionnel pour gérer votre patrimoine immobilier, la gestion locative d’un bien se compose de nombreuses tâches distinctes. Et ce, même avant que le bien soit loué, avec par exemple la rédaction et la publication de l’annonce ou encore la sélection du locataire comme mentionné plus haut.

Une fois le logement loué, il faut notamment rédiger le bail, faire l’état des lieux, s’occuper des réparations (autres que celles à la charge du locataire), percevoir les loyers ainsi que les charges et éventuellement relancer le locataire en cas d’impayés, déclarer les revenus fonciers issus de la location, gérer l’assurance du logement, etc.

Passer par une agence immobilière vous permet de vous décharger de ces différentes tâches et ainsi d’avoir l’esprit plus libre. En contrepartie d’une rémunération, vous êtes accompagné(e) par un professionnel de l’immobilier dont le métier est réglementé. Il détient les connaissances et les compétences nécessaires pour mener à bien la location d’un logement. Les frais de gestion varient généralement entre 5 et 10 % du montant des loyers perçus annuellement.

Faire appel à un professionnel peut potentiellement accroître la visibilité de votre annonce et attirer davantage de candidats. Celui-ci peut aussi estimer le prix de votre bien, effectuer les démarches pour trouver un locataire ou encore s’occuper de la rédaction du bail.

C’est la bonne solution pour les personnes qui ne connaissent pas vraiment les rouages de l’investissement immobilier ou qui n’ont pas ou peu de temps à y consacrer. Cela vous permet un gain de temps non négligeable et une certaine praticité, notamment si vous habitez loin du bien loué (pour les visites et l’état des lieux par exemple).

Si vous décidez de passer par un professionnel, vous devez rédiger un mandat dans lequel apparaît précisément la mission confiée à l’agent immobilier. Puis, vous convenez ensemble de ses honoraires, qui doivent également figurer sur le mandat.

Les obligations du bailleur à respecter pour réussir son investissement immobilier locatif

Le locataire a des obligations à remplir tout au long du contrat de location mais il n’est pas le seul. Le propriétaire-bailleur doit également respecter des devoirs. Connaître ces obligations s’avère indispensable pour réussir son investissement locatif.

Obligations administratives

Tout d’abord, vous avez des documents à fournir à votre locataire en plus du contrat de location au moment de la signature du bail ou de son renouvellement. Il existe effectivement des documents annexes informatifs à transmettre obligatoirement. Voici une liste non exhaustive comprenant les documents les plus importants :

• Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• La notice d’information, dans laquelle sont mentionnés les droits et devoirs des deux parties ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs, que le locataire doit souscrire ;
• Un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ;
• Une quittance de loyer chaque mois (obligatoire uniquement sur demande du locataire mais le faire automatiquement simplifie le processus).

Obligations vis-à-vis du locataire

En tant que bailleur, vous êtes obligé de fournir un logement décent au locataire, c’est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à sa sécurité ou sa santé. Le bien doit notamment être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation : installations d’eau potable, sanitaires, un réseau électrique, un coin cuisine avec un évier et un système d’évacuation des eaux usées…

Lorsque le logement a besoin de travaux, le propriétaire doit (faire) effectuer les grosses réparations. Il est alors nécessaire d’obtenir l’autorisation du locataire avant d’intervenir. Effectivement, de manière générale, le propriétaire ne peut entrer dans le logement sans l’accord du locataire.

Enfin, le bail ne peut pas être remis en cause. Le propriétaire peut résilier le contrat de location dans seulement 3 situations :

• S’il souhaite vendre le logement (congé pour revente). Dans le cadre de la location nue, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il a la possibilité d’acheter en priorité le logement avant tout autre acquéreur.
• S’il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou loger un membre de sa famille (congé pour reprise).
• S’il existe un motif légitime comme le manquement du locataire à ses obligations par exemple (reprise pour motif légitime et sérieux).

Quelle que soit la situation, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour une location nue.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif qui s’applique dans des zones géographiques dites “tendues”. Son objectif est de protéger les locataires en limitant l’évolution des loyers dans ces zones.

Sont concernées les agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande locative est très supérieure à l’offre, entraînant de réelles difficultés d’accès au logement. Dans ces agglomérations, le montant du loyer doit être identique à celui de l’ancien locataire. Il peut toutefois être fixé librement si :

• Le bien est loué pour la première fois ;
• Le logement n’a pas été loué depuis 18 mois ;
• Des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois pour un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer pratiqué.

De plus, certaines communes ont mis en place un encadrement complémentaire des loyers en instaurant des plafonds à titre expérimental. Il se base sur des loyers de référence, minorés ou majorés, qui sont définis par arrêté préfectoral.

Dans les zones détendues, le loyer est fixé librement. Seule exception : le bailleur ne peut augmenter le loyer par rapport au dernier locataire pour un bail conclu depuis le 24 août 2022 si le logement est classé F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

La rentabilité, clé de voute d’un investissement immobilier locatif réussi

Plusieurs éléments sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative. Ces éléments varient notamment en fonction du niveau de rentabilité qui vous intéresse.

• La rentabilité brute : elle correspond à la somme des revenus générés par l’investissement par rapport au prix d’achat du logement. Le calcul est le suivant : [(loyer mensuel x 12) / prix d’acquisition] x 100. Notons que la rentabilité brute ne prend pas en compte l’ensemble des charges auxquelles le propriétaire doit faire face.
• La rentabilité nette ou nette de charges : le calcul reste le même que pour la rentabilité brute mais il faut déduire des loyers différentes charges telles que la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire (dépenses d’amélioration de l’immeuble, gros travaux, assurance de risque locatif, etc.).
• La rentabilité nette-nette : elle tient compte non seulement des charges mais aussi de la fiscalité de l’investissement locatif. Son calcul inclut donc l’imposition des revenus fonciers ainsi que les éventuels dispositifs de défiscalisation dont vous bénéficiez.

Fiscalité de l’investissement locatif nu

Les loyers issus de votre bien mis en location doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Comme tous les revenus, ils sont soumis à l’impôt. Votre fiscalité dépend alors du régime auquel vous êtes soumis(e) : régime micro-foncier ou régime réel.

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes automatiquement placé(e) sous le régime micro-foncier. Vous pouvez cependant opter pour le régime réel d’imposition sur demande. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Par exemple, si vous déclarez 10 000 € de loyers, vous êtes imposé(e) uniquement sur 7 000 €. Le résultat obtenu après l’abattement est imposable selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’appliquent également.

Le régime réel, quant à lui, est obligatoire dès que vos revenus locatifs annuels sont supérieurs ou égaux à 15 000 €. Il permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers, appelées les charges déductibles. Ce mécanisme permet de diminuer votre base imposable et donc votre imposition.

Les charges déductibles sont notamment composées de la taxe foncière, des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt, des cotisations d’assurance, des dépenses pour les travaux, etc.

Une fois que ces charges sont déduites de vos revenus, ce calcul peut donner un résultat négatif et donc générer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel est reportable sous conditions sur les années suivantes.

Revente de l’investissement immobilier locatif

Lorsque vous êtes parvenu à réussir votre investissement immobilier locatif ou que vos objectifs ont changé, vous serez sûrement amené(e) à le revendre. Vous pouvez ici aussi faire appel à une agence ou vous en charger vous-même.

Il est indispensable de réfléchir au meilleur moment pour revendre ainsi qu’à la rentabilité de votre investissement. La première étape de la revente consiste en effet à fixer un prix, qui vous permettra dans l’idéal de réaliser une bonne plus-value.

Pour ce faire, plusieurs critères sont à prendre en compte :

• L’état du marché ;
• La conjoncture économique ;
• L’état du logement ;
• L’environnement du bien ;
• La performance énergétique du bien ;
• Les travaux réalisés au sein du logement.

Si vous souhaitez vendre votre logement alors que le locataire l’occupe encore, deux options s’offrent à vous :

• Attendre la fin du bail et donner un congé pour vente au locataire. Ce dernier dispose en effet d’un droit de préemption et est prioritaire pour acheter le bien. Cela vous permet de vendre un logement vide.
• Vendre le logement qui reste occupé par le locataire. Cela entraîne généralement une décote allant de 5 à 15 %, en fonction du montant du loyer et de la durée restante du bail.

Quelle que soit la situation, vous êtes dans l’obligation, en tant que propriétaire, de prévenir le locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail ou la vente.

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