L’usufruit de SCPI pour personnes morales pour placer sa trésorerie

Qu’est-ce que l’usufruit de SCPI ?

Investir en SCPI consiste à devenir propriétaire de parts d’un parc immobilier détenu par une société civile de placement immobilier. En contrepartie, le porteur de parts perçoit des revenus réguliers (non garantis). Puis, l’investisseur n’est soumis à aucune contrainte de gestion, celle-ci étant déléguée à la société de gestion.

Ce placement est accessible en pleine propriété mais également en démembrement. Celui-ci consiste à séparer la pleine propriété en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit permet de jouir du bien, c’est-à-dire en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient les parts de SCPI.

Souvent, la nue-propriété est achetée par un particulier et l’usufruit par une personne morale qui souhaite placer sa trésorerie d’entreprise. Investir dans l’usufruit de SCPI procure des avantages fiscaux pour les personnes morales assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les avantages de l’usufruit de SCPI pour personnes morales

Ce que la détention de l’usufruit de SCPI implique pour l’entreprise usufruitière

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet d’accéder au rendement de la pierre papier à moindre coût grâce à la forte décote à l’achat (généralement entre 60 et 80 % selon la durée du démembrement). La clé de répartition, spécifique à chaque SCPI, est fixée par la société de gestion. Plus la durée de démembrement est courte, plus la décote est élevée pour l’entreprise usufruitière.

Acheter l’usufruit permet aux personnes morales de percevoir des revenus complémentaires immédiats. L’usufruitier perçoit en effet les revenus calculés sur la valeur des parts en pleine propriété. Contrairement à la valeur de souscription, les dividendes ne subissent pas de décote liée à l’investissement en usufruit. Il s’agit de dividendes réguliers, versés nets de frais tous les mois ou trimestres.

La nue-propriété des parts est généralement acquise par un investisseur particulier, qui est souvent fortement fiscalisé et qui n’a pas besoin de revenus immédiats. Dans la SCPI en démembrement, rappelons que la fiscalité incombe à l’usufruitier.

À noter qu’il n’est pas toujours facile de trouver des parts de SCPI en usufruit. En effet, il est indispensable qu’un autre acheteur soit intéressé par la nue-propriété sur une durée identique au même moment. Les sociétés de gestion et les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous aider à trouver une contrepartie.

À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. L’usufruitier ne possède donc plus aucun droit sur les parts de SCPI et n’a plus rien à gérer au titre de cet investissement.

L’intérêt de l’usufruit de SCPI pour les personnes morales

Découvrez les avantages d’un tel investissement pour une personne morale.

Placement de trésorerie

L’usufruit de SCPI représente un placement de trésorerie intéressant pour les entreprises (SARL, SAS, etc.) et associations. Il permet de faire travailler sa trésorerie d’entreprise sur le moyen/long terme avec un horizon d’investissement précis. La date de fin de démembrement est effectivement connue dès la signature. Cela permet d’anticiper les flux futurs à percevoir. Notons que vous pouvez choisir la durée de votre investissement, entre 3 et 20 ans.

Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet de percevoir des revenus élevés pour un moindre investissement de départ. Ce placement est adapté aux personnes morales qui souhaitent placer l’excédent de trésorerie dont elles n’ont pas besoin à moyen terme pour le faire fructifier sans souci de gestion.

À noter d’ailleurs qu’il s’agit d’un placement généralement plus performant qu’un compte à terme ou un contrat de capitalisation. L’usufruit de SCPI offre par ailleurs la possibilité de diversifier son portefeuille d’investissements en détenant de la pierre papier.

La SCPI en usufruit est un investissement à fonds perdus car vous ne récupérez pas le capital investi. Néanmoins, vous percevez des gains par le biais des revenus locatifs réguliers. Idéalement, le cumul des dividendes perçus sera supérieur à l’investissement de départ.

Il s’agit d’un placement de moyen ou long terme selon la durée de démembrement choisie. Le capital et le rendement des SCPI ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Amortissement comptable

Les personnes morales à l’IS (impôt sur les sociétés) peuvent amortir comptablement l’usufruit de parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement. Il s’agit d’un amortissement linéaire annuel, qui permet de réduire considérablement le revenu imposable. Par conséquent, l’investissement génère un meilleur rendement.

Pour optimiser davantage la fiscalité, il est possible d’investir dans des SCPI européennes. En effet, les dividendes versés ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 % et l’imposition est souvent plus avantageuse grâce aux conventions fiscales empêchant la double imposition.

Exemple de placement de trésorerie d’entreprise avec l’usufruit de SCPI

Prenons un exemple chiffré pour observer combien pourrait rapporter un placement de trésorerie dans l’usufruit de parts de SCPI.

• Montant investi : 80 000 €
• Durée du démembrement : 5 ans
• Décote pour l’usufruitier : 80 %
• Rendement de la SCPI : 5 %
• Taux d’imposition de l’entreprise à l’IS : 25 %

Considérons une entreprise imposée à l’IS qui acquiert l’usufruit de parts de SCPI pour une durée de 5 ans. L’entreprise investit 80 000 €, équivalent à 400 000 € de parts en pleine propriété du fait de la clé de répartition de 20 % pour l’usufruit.

Les dividendes annuels bruts perçus par la société s’élèvent à 20 000 € (400 000 € x 5 %). Cela correspond à un revenu total de 100 000 € sur 5 ans.

En parallèle, l’entreprise peut amortir annuellement la valeur de l’investissement initial. Le montant amorti chaque année s’élève ainsi à 16 000 € (80 000 € / 5 ans).

La base imposable, correspondant aux revenus perçus diminués de l’amortissement comptable, est alors de
4 000 € (20 000 € – 16 000 €).

Puisque le taux de l’impôt sur les sociétés est fixé à 25 %, l’imposition s’élève à 1 000 € (4 000 € x 25 %) soit 5 000 € sur
5 ans.

Observons ainsi le gain de l’opération après 5 ans de démembrement :

• Gain total = dividendes – imposition – investissement initial
• Gain total = 100 000 € – 5 000 € – 80 000 € = 15 000 €

Usufruit de SCPI pour personnes morales : avantages et inconvénients

Rapprochez-vous d’un professionnel pour choisir la bonne SCPI dans laquelle investir en tant que personne morale. Les conseillers du cabinet Fortuny peuvent vous accompagner dans la recherche d’une contrepartie.