Crowdfunding immobilier : les règles de la déduction des moins-values

Déduction fiscale de moins-values mobilières : règle générale

La déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier s’inscrit dans la logique de la déductibilité des moins-values mobilières. Mais avec quelques particularités notables (voir parties suivantes).

En ce qui concerne la règle générale, la déduction des moins-values modifie l’imposition des investissements en valeurs mobilières : actions, obligations, fonds d’investissement, etc. Elle entre en jeu lorsque vous vendez un titre à un prix inférieur à sa valeur initiale (prix d’acquisition, frais inclus).

Dans cette situation, vous pouvez imputer votre perte sur vos plus-values de même nature. Vous devez le faire dans votre déclaration de revenus annuelle, au moment de renseigner vos revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières.

Cet avantage fiscal contribue à diminuer l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 12,8 % selon le prélèvement forfaitaire unique, ou barème de l’impôt sur option) et les prélèvements sociaux (18,6 % pour les gains générés depuis le 1er janvier 2025).

Si vos gains sont inférieurs à vos pertes, ou si vous n’en avez pas encaissé durant l’année d’imposition, les moins-values sont reportables sur les dix années suivantes, après déduction prioritaire des moins-values de l’année d’imposition.

En revanche, vous ne pouvez pas imputer vos moins-values mobilières sur votre revenu imposable global. De même, elles ne peuvent pas être déduites d’autres catégories de revenus spécifiques (revenus fonciers par exemple).

Ce principe général prévaut pour certains investissements de crowdfunding. Plus précisément, il s’agit ici d’opérations de crowdequity, ou investissement au capital de sociétés.

Cependant, les opérations de crowdfunding immobilier ne relèvent pas, dans la grande majorité des cas, de ce type de financement participatif.

Cas particulier du crowdfunding immobilier sur la déduction fiscale des moins-values

En matière de déduction fiscale des moins-values, le crowdfunding immobilier constitue un cas particulier.

Fonctionnement du crowdfunding immobilier

En résumé, l’investissement en crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens pour financer une opération immobilière : construction d’immeubles, rénovation, etc.

Une fois l’épargne collectée et le projet lancé, les investisseurs doivent :

• Percevoir des intérêts à échéance régulière (coupons mensuels) ou en une seule fois à la fin de projet ;
• Obtenir le remboursement du capital investi en fin de projet, après la vente des biens financés.

Pour autant, les rendements du crowdfunding immobilier ne sont pas garantis, malgré des cibles ambitieuses (7 à 12 %). De même, l’investisseur supporte un risque de perte en capital. Il faut donc bien appréhender les risques du crowdfunding immobilier (retards, défaillance de l’opérateur, etc.) avant de participer à un projet.

Habituellement, les investisseurs particuliers sont amenés à souscrire des obligations pour formaliser leur prêt. Cela joue un rôle important sur le mécanisme de déduction fiscale des moins-values.

Comment sont définies les moins-values fiscales du crowdfunding immobilier

Dans le cadre d’un projet de crowdfunding immobilier financé par souscription d’obligations, la moins-value se présente sur le plan fiscal comme la perte en capital supportée par l’investisseur. Soit la différence entre le capital initialement prêté et le montant remboursé à la fin définitive du projet.

Il doit donc s’agir d’une perte définitivement irrécouvrable (voir partie suivante), due à un défaut de remboursement de l’emprunteur.

Dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30), l’administration fiscale souligne que les intérêts dus aux prêteurs particuliers ne sont pas pris en compte dans la détermination de la moins-value :

“Le droit à imputation ne porte donc que sur la perte en capital, à l’exclusion des frais de toute nature supportés par le contribuable et des intérêts afférents au prêt concerné qui n’auraient pas été versés au prêteur.”

Pourquoi il est difficile d’utiliser la déduction fiscale des moins-values de crowdfunding immobilier

Dans les faits, de nombreux investisseurs confrontés à des retards dans les projets de crowdfunding immobilier auxquels ils ont participé ne peuvent pas tirer parti de la déduction fiscale de leurs moins-values.

Un critère essentiel : la perte doit être définitivement actée

Comme évoqué plus haut, seules les pertes définitivement irrécouvrables peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale.

Cet impératif exclut d’office tous les investisseurs en crowdfunding immobilier dont le projet n’est pas encore dénoué. Les projets accusant des retards de remboursement mais qui n’ont pas été clôturés ne peuvent pas être invoqués au titre de la déduction fiscale des moins-values.

De plus, la perte doit pouvoir être justifiée sur demande de l’administration fiscale. Les justificatifs n’ont pas à être envoyés dans le cadre de la déclaration de revenus, mais il faut les conserver en cas de besoin.

L’administration fiscale établit la liste de justificatifs (non exhaustive) suivante dans le BOFiP (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30) :

• Copie des différents contrats de prêts concernés (prêt non remboursé et autres prêts participatifs qui génèrent des intérêts sur lesquels est imputée la perte en capital) ;
• Copie du document délivré par l’intermédiaire en financement participatif indiquant les garanties du prêt ;
• Justificatifs des procédures mises en œuvre pour recouvrer la créance et le montant pris en charge au titre des garanties du prêt ;
• Le cas échéant, l’extrait du jugement de liquidation judiciaire de la société bénéficiaire du prêt.

Déduire des moins-values du crowdfunding immobilier nécessite d’encaisser des intérêts d’autres projets

Autre écueil pour les investisseurs malheureux : les moins-values du crowdfunding immobilier ne peuvent être déduites que des intérêts générés par des placements de même catégorie (prêts participatifs ou minibons).

Autrement dit, il n’est pas possible d’imputer les pertes sur des plus-values mobilières tirées d’autres placements financiers.

Cela peut poser un problème majeur, même pour des investisseurs ayant contribué au financement d’une multitude de projets. De façon générale, les projets de crowdfunding immobilier se déroulent sur un horizon de court terme, de l’ordre de 12 à 36 mois.

Or, lorsqu’un ou plusieurs projets connaissent des retards importants, l’allongement des délais se chiffre en mois, voire années. Il est donc tout à fait possible que les pertes en capital ne se concrétiseront qu’après le dénouement des projets arrivés à leur terme dans de bonnes conditions.

Ce faisant, l’investisseur peut se trouver dans une situation où :

• Sa perte en capital est définitivement actée après des délais de retard ;
• Mais il ne perçoit plus (ou plus assez) d’intérêts de même nature lui permettant de bénéficier pleinement de la déduction fiscale des moins-values.

Pour pouvoir tirer parti de la déduction des moins-values dans les délais impartis, un investisseur devrait potentiellement investir dans de nouveaux projets de crowdfunding immobilier.

Mais rappelons que cet enjeu fiscal n’est pas la seule motivation à retenir pour engager une telle démarche. De plus, les nouveaux projets présentent eux aussi un risque de perte en capital.

Particularités spécifiques à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier

Pour finir, il convient de noter deux autres particularités relatives à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier. Là encore, elles s’avèrent peu favorables aux investisseurs, par rapport au régime “classique” de déductibilité des moins-values mobilières :

• Les pertes non déduites au titre de l’année au cours de laquelle la créance devient définitivement irrécouvrable sont reportables sur les cinq années suivantes.
  • Contre dix années pour le régime général des plus-values mobilières.
• L’article 125-00 A du Code général des impôts (CGI) dispose que le plafond annuel commun de déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier se situe à 8 000 € par an, pour les prêts consentis depuis le 1er janvier 2017.
  • Pas de limite de montant pour le régime général des plus-values mobilières.