Défiscalisation : quelles alternatives privilégier avec la fin du Pinel ?

Le dispositif Pinel en fin de vie

La loi Pinel prend fin le 31 décembre 2024. Cette fin annoncée a des conséquences sur la pertinence d’un tel investissement.

Réduction d’impôt en baisse, taux en hausse et une offre qui manque à l’appel

Le dispositif Pinel permet de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf et d’obtenir une réduction d’impôt. Le taux de l’avantage fiscal varie selon la durée de mise en location : 6, 9 ou 12 ans.

Ces taux ont été revus à la baisse pour les investissements réalisés en 2023 : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Et ils diminueront à nouveau en 2024 pour atteindre 9, 12 et 14 %.

La dégradation de l’avantage fiscal du Pinel, combinée à l’augmentation des taux de crédit, a provoqué une forte baisse de la demande chez les investisseurs potentiels. La Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) a observé une chute de 50 % des achats des investisseurs (personnes physiques) en logements neufs sur le 1er semestre 2023 comparé à la même période en 2022.

À cela s’ajoute une diminution prononcée de la construction de logements neufs. Toujours selon la FPI, les autorisations de construction de logements collectifs ont diminué de 25 % au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022.

Par conséquent, il y a moins de nouveaux Pinel sur le marché et moins d’opportunités d’investissement. D’autre part, l’offre de Pinel existante est en grande partie constituée de fins de programmes, c’est-à-dire de logements qui n’ont pas encore trouvé preneur. Il ne s’agit alors pas toujours de bons investissements.

Un dispositif Pinel+ très contraignant et peu disponible

Une des raisons pour lesquelles le Pinel a été revu à la baisse est l’émergence du Pinel+.

Alors que les déductions d’impôts du Pinel classique sont dégressives depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel+ permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024 : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Ces taux sont les mêmes que ceux proposés par le Pinel jusqu’à 2022.

Néanmoins, les exigences pour bénéficier du Pinel+ sont plus strictes. Les logements éligibles sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et conformes aux exigences de performance énergétique qui s’appliqueront à partir de 2025.

Toujours dans le cadre du dispositif Pinel+, le logement doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort
précis :

• Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
• Des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et
  9 m² pour un T5 ;
• Deux orientations différentes pour les logements T3 et plus.

Du fait de ces nombreux critères, les logements éligibles au Pinel+ sont plus rares et coûtent plus chers. Tout cela s’additionne à des taux de crédit élevés, qui compliquent l’achat de biens immobiliers.

Les alternatives au Pinel pour défiscaliser

À l’approche de la fin du dispositif Pinel et étant du faible nombre d’opportunités, découvrez les autres investissements de défiscalisation disponibles.

Girardin industriel

En investissant dans le Girardin industriel, l’épargnant confie son argent à une société de gestion spécialisée, qui, par le biais d’une société en nom collectif (SNC) qu’elle crée, va acquérir le matériel qui sera loué aux entreprises des territoires d’Outre-mer pendant 5 ans minimum.

Le Girardin industriel propose une des réductions d’impôt les plus puissantes du marché. Elle peut atteindre jusqu’à
40 000 €.

Investir dans ce dispositif ne génère aucun rendement financier, uniquement un gain fiscal. Il s’agit alors de ce qu’on appelle un investissement à fonds perdus. Toutefois, 110 à 120 % du montant investi est restitué sous forme de réduction d’impôt “one shot”, c’est-à-dire en une seule fois, l’année suivant l’investissement.

Notons par ailleurs qu’un autre avantage du Girardin industriel est qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Le plafond de la réduction d’impôt s’élève en effet à 18 000 €. De plus, seule une partie de l’avantage fiscal est prise en compte dans ce plafond. Un excédent éventuel est reportable sur les 5 années suivantes.

FCPI/FIP

Les FCPI/FIP appartiennent à la catégorie des fonds communs de placement à risque (FCPR). Ils investissent dans le capital d’entreprises non cotées en Bourse. Ce placement présente un risque de perte en capital.

L’investissement dans des FCPI (Fonds communs de placement dans l’innovation) et FIP (fonds d’investissement de proximité) ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 %.

Le montant pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 12 000 € pour une personne seule (24 000 € pour un couple soumis à imposition commune). La réduction d’impôt accordée sera donc de 2 160 € maximum (18 % de 12 000), ou 4 320 € pour un couple.

La réduction d’impôt des FCPI/FIP est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer. Aucun report n’est possible en cas d’excédent.

Au même titre que le Girardin industriel, l’avantage fiscal est perçu en une seule fois l’année suivant l’investissement. À noter cependant qu’investir en FCPI/FIP nécessite un blocage de l’épargne investie pendant 6 à 9 ans. À l’issue du déblocage des fonds, l’épargnant récupère tout ou partie du capital investi ainsi qu’une éventuelle plus-value, selon les performances du fonds. En cas de plus-value, celle-ci est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

GFI

Les groupements forestiers d’investissement (GFI) sont des sociétés spécialisées dans l’acquisition et la gestion de massifs forestiers. L’investisseur détient des parts de GFI et perçoit ainsi des revenus, en plus de profiter d’avantages fiscaux. Le rendement, lié à l’exploitation des actifs forestiers, s’élève en moyenne entre 1 et 3 % par an.

Il s’agit d’un investissement de long terme, qui doit s’envisager sur une dizaine d’années au minimum du fait des divers frais existants. De plus, les fonds investis sont bloqués pendant 5 ans et il existe un risque de perte en capital.

Divers avantages fiscaux peuvent être procurés par les GFI :

• Une réduction de l’impôt sur le revenu de 18 % délivrée en une seule fois ;
• Des abattements sur les droits de succession et donation de 75 % ;
• Et/ou une exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière), sans limite de montant.

Le montant investi considéré pour le calcul de la réduction d’impôt est limité à 50 000 € pour une personne seule et 100 000 pour un couple. L’avantage fiscal peut donc ainsi s’élever jusqu’à 9 000 € pour une personne seule et 18 000 € pour un couple.

Notons que la réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer. Toutefois, l’excédent est reportable sur les 4 années suivantes.

PER

Le PER (Plan d’épargne retraite) constitue un placement de long terme dédié à la préparation de la retraite. Les sommes versées sur un PER sont bloquées jusqu’à la retraite (sauf accident de la vie ou achat de la résidence principale). Dans le cadre du PER Assurance, le plus courant, l’épargne est investie dans des fonds euros et des unités compte.

Le PER individuel propose un avantage fiscal “à l’entrée”. Il s’agit plus précisément de la déduction fiscale des versements. Effectivement, les versements effectués sur le PER sont déduits du revenus imposable, dans la limite du plafond épargne retraite.

L’économie d’impôt est proportionnelle au taux marginal d’imposition (TMI). Par exemple, un contribuable dans la tranche à 30 % qui verse 1 000 € sur son plan épargne retraite paiera 300 € (30 % de 1 000 €) d’impôt sur le revenu en moins à ce titre.

À noter que cet avantage fiscal à l’entrée est compensé à la sortie avec l’imposition du capital au barème de l’impôt sur le revenu. Les gains sont quant à eux imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.

SCPI fiscales Denormandie

Les SCPI fiscales Denormandie sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans l’immobilier résidentiel et plus particulièrement dans des biens anciens destinés à la rénovation. Un exemple de SCPI Denormandie actuellement disponible sur le marché est la SCPI Kyaneos Denormandie 4.

Les SCPI fiscales Denormandie basent leur fonctionnement sur la loi défiscalisante Denormandie. La réduction d’impôt octroyée varie ainsi de la manière suivante : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans. Elles visent également un objectif de rendement plus élevé que la moyenne des SCPI fiscales, autour de 3 à 4 %. Mais rappelons que l’atteinte de cet objectif n’est pas garantie et qu’elles poursuivent avant tout des fins d’optimisation fiscale.

Le ticket d’entrée des SCPI fiscales est faible (généralement quelques milliers d’euros) comparé à l’investissement locatif traditionnel. Cela permet d’ajuster plus facilement son investissement afin de ne pas atteindre le plafonnement global des niches fiscales. La réduction d’impôt accordée est en effet soumise au plafond de 10 000 € par an et par foyer et l’excédent n’est pas reportable les années suivantes.