Dans le cadre d’une récente mission proposant des réformes de la fiscalité immobilière, un rapport parlementaire dévoile des rendements locatifs moyens pour des locations vides et meublées à Paris, Montpellier, Annecy et La Rochelle.
La fiscalité des revenus fonciers favorise le rendement locatif des locations meublées
Faut-il s’attendre à une réforme de la fiscalité immobilière à court terme ? C’est en tout cas ce que propose un rapport parlementaire de mai 2024 sur la fiscalité de l’investissement locatif signé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Ensemble).
Dans le cadre de ce travail, la mission de l’élue met en lumière les différences de rendement locatif entre les investissements en location vide, location meublée (LMNP) et location meublée de courte durée de type Airbnb. Et ce au travers de quatre cas d’étude visant les villes de Montpellier, Annecy et La Rochelle, ainsi que le 13ème arrondissement de Paris.
Pour mener ce travail de comparaison, le rapport s’appuie sur les postulats suivants pour chacun des exemples :
- Location d’un appartement de 40 mètres carrés ;
- Les loyers retenus correspondent aux niveaux médians au mètre carré pour une prise de bail fin 2023 ;
- Hypothèse d’inflation de 2 % par an ;
- Pour les locations de longue durée, prise d’une garantie des loyers d’un coût égal à 2 % du loyer ;
- Pour les locations de courte durée, taux d’occupation de 60 %, taux de charges de 35 % et tarifs à la nuitée déterminés à l’aide des données d’AirDNA.
Les différents exemples prennent également en compte la fiscalité du bailleur, au travers de trois situations : taux marginal d’imposition (TMI) de 11 %, de 30 % et de 45 % avec impôt sur la fortune immobilière (IFI) au taux de 0,7 %. Les rendements locatifs sont ainsi donnés nets de charges et de fiscalité (rentabilité nette-nette).
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Rendements locatifs à Montpellier
Le tableau ci-dessous détaille le rendement locatif d’un investissement immobilier sous le régime réel d’imposition à Montpellier, selon le type de location choisi et le niveau d’imposition du propriétaire.
| Type de location (Régime réel) | Location vide | LMNP | Location meublée de courte durée |
|---|---|---|---|
| TMI à 11% | 1,8% | 2,2% | 3,9% |
| TMI à 30% | 1,1% | 1,7% | 3,3% |
| TMI à 45% + IFI à 0,7% | -0,2% | 0,5% | 1,9% |
D’une manière générale, le régime réel d’imposition, qui permet la déduction des charges locatives pour leur montant réel, s’avère plus favorable que les régimes prévoyant un abattement forfaitaire (micro-foncier en location vide, micro-BIC pour la LMNP). Les locations de courte durée sous le régime fiscal plus attractif du micro-BIC classé tirent toutefois leur épingle du jeu.
Le graphique suivant récapitule les bénéfices nets annuels estimés dans le rapport pour chacune des locations, selon le régime fiscal et la situation du bailleur.
Rendements locatifs à Paris (13ème arrondissement)
Voici les rendements locatifs retenus pour un investissement immobilier à Paris sous le régime réel d’imposition, toujours selon le type de location et la situation fiscale du bailleur.
| Type de location (Régime réel) | Location vide | LMNP | Location meublée de courte durée |
|---|---|---|---|
| TMI à 11% | 2,4% | 3,1% | 5,6% |
| TMI à 30% | 1,6% | 2,6% | 4,6% |
| TMI à 45% + IFI à 0,7% | 0,3% | 1,4% | 3% |
Cet exemple se distingue, dans la mesure où le rendement locatif d’une location vide s’avère supérieur en optant pour le régime micro-foncier plutôt que le régime réel. En revanche, le régime réel reste plus favorable pour une location meublée non professionnelle et une location de courte durée. Pour cette dernière, le micro-BIC classé reste toutefois plus attractif.
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Rendements locatifs à Annecy
Le tableau suivant récapitule les rendements locatifs d’un investissement immobilier à Annecy, selon s’il s’agit d’une location vide, d’un meublé loué sur longue durée ou d’une location de type Airbnb. Une nouvelle fois, le régime réel d’imposition est retenu pour ces exemples.
| Type de location (Régime réel) | Location vide | LMNP | Location meublée de courte durée |
|---|---|---|---|
| TMI à 11% | 1,9% | 2,7% | 4,4% |
| TMI à 30% | 1,3% | 2,2% | 3,6% |
| TMI à 45% + IFI à 0,7% | 0% | 1,1% | 2,2% |
Comme pour le précédent exemple parisien, la rentabilité nette-nette de l’investissement locatif vide s’avère plus intéressante sous le régime fiscal micro-foncier, ce qui n’est pas le cas pour les locations meublées. De nouveau, la location de courte durée en micro-BIC classé reste la formule la plus attractive.
Rendements locatifs à La Rochelle
Ce dernier exemple restitue les rendements locatifs pour les différents types d’investissements immobiliers à La Rochelle, sous la fiscalité du régime réel.
| Type de location (Régime réel) | Location vide | LMNP | Location meublée de courte durée |
|---|---|---|---|
| TMI à 11% | 1,8% | 2,4% | 3,4% |
| TMI à 30% | 1,2% | 2% | 2,9% |
| TMI à 45% + IFI à 0,7% | -0,2% | 0,8% | 1,7% |
En comparaison, la rentabilité nette-nette d’une location vide s’avère pratiquement équivalente avec le régime réel ou le micro-foncier. En revanche, l’imposition au réel reste plus intéressante pour les locations meublées de longue ou courte durée. Fait notable dans le cas rochelais, la fiscalité du micro-BIC classé s’avère moins pertinente pour les loueurs en meublé de courte durée, par rapport au régime réel.
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Quelles propositions pour réformer la fiscalité immobilière ?
Comme évoqué au travers de cet article, le rapport parlementaire montre une forte disparité entre les locations vides et meublées. A plus forte raison, la députée Annaïg Le Meur souligne le traitement de faveur réservé aux locations meublées de courte durée. “La location meublée touristique est entre 35 % et 300 % plus rentable, après impôts, que la location meublée de longue durée, et plus encore que la location nue”, souligne le rapport.
Or, selon la députée, ce phénomène contribue à réduire l’offre de logements disponibles à la location de longue durée, les propriétaires ayant davantage d’intérêt à se tourner vers la location touristique de courte durée. Pour redonner de l’attractivité à la location de longue durée, elle établit plusieurs propositions fortes, à savoir :
- Instaurer une catégorie d’imposition unique pour les revenus tirés des locations vides et locations meublées non professionnelles, à savoir celle des revenus fonciers. La location meublée professionnelle (LMP) conserverait un statut à part ;
- Relever le seuil de déclenchement du régime réel d’imposition à 30 000 €, au lieu de 15 000 € actuellement ;
- Intégrer les amortissements déductibles en location meublée dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente ;
- Réformer à la marge la fiscalité de la LMP ;
- Renforcer deux dispositifs fiscaux actuels, à savoir la loi Denormandie et le régime Loc’Avantages.
Quels investissements immobiliers privilégier en termes de rendement locatif ?
Pour rechercher un rendement supérieur à l’investissement locatif classique, plusieurs pistes peuvent être envisagées. Les SCPI européennes à haut rendement constituent un bon exemple. Elles profitent des avantages propres aux sociétés civiles de placement immobilier, comme la forte diversification du patrimoine immobilier ou encore l’absence de gestion.
Mais elles bénéficient également d’une fiscalité plus intéressante que l’imposition des revenus fonciers, qui s’applique aux SCPI investies uniquement en France. Les rendements distribués aux porteurs de parts échappent ainsi aux prélèvements sociaux (17,2 %) et les mécanismes d’imposition sur le revenu sont, dans la majorité des cas, plus favorables aux investisseurs. Cela contribue, en toute logique, à améliorer la rentabilité nette-nette de l’investissement.
En termes de rendement locatif, les meilleures SCPI européennes atteignent des taux de distribution (avant fiscalité) de l’ordre de 6 à 8 %. La plus performante de 2023, Transitions Europe, a ainsi délivré un rendement de 8,16 % l’année dernière. Autre exemple, la SCPI CORUM Origin a systématiquement dépassé les 6 % de rendement (avant fiscalité) depuis sa création en 2012.
Pour celles et ceux qui préfèrent investir dans l’immobilier en direct, le régime de la LMNP reste, pour l’heure, plus attractif que l’investissement locatif vide. Selon votre situation et vos attentes, investir en démembrement temporaire de façon à acquérir la nue-propriété d’un bien peut également avoir du sens sur le long terme.
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