Qu’est-ce que la PGA d’une SCPI ?

PGA, un nouvel indicateur de performance pour les SCPI

La PGA se présente de manière assez simple en apparence. Mais il est important de décrypter comment l’indicateur restitue la performance d’une SCPI.

Définition et composition de la PGA

La performance globale annuelle, ou PGA, fait figure de nouvel indicateur clé pour suivre le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), comprendre leurs performances et les comparer.

Cet indicateur dévoilé par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) en octobre 2025 prend en compte deux critères :

• La distribution de dividendes au cours de l’année, telle que restituée par le taux de distribution. Ce taux se calcule en confrontant le montant des dividendes annuels au prix de part de la SCPI en date du 1er janvier de l’année considérée.
• L’évolution du prix de part durant l’année. Celui-ci peut fluctuer à la hausse ou à la baisse, en fonction de la valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et des décisions prises par la société de gestion.

Jusqu’à l’émergence de la PGA, l’indicateur privilégié par les sociétés de gestion pour communiquer le rendement annuel d’une SCPI était le taux de distribution.

Désormais, elles doivent obligatoirement publier la PGA, qui comprend donc le taux de distribution, mais aussi la variation du prix de part. Selon les instructions de l’ASPIM, le taux de distribution ne doit plus être communiqué seul. De plus, “le fait que le taux de distribution est inclus dans la PGA doit être clairement mentionné dans les documents faisant état de cet indicateur”, selon l’association.

Quel impact pour les investisseurs ?

La PGA doit faciliter la lecture et la comparaison des performances annuelles d’une SCPI en donnant plus de poids à la variation du prix de part. Sa mise en place intervient alors que près d’une trentaine de SCPI ont abaissé leur valeur de part depuis 2023, affectant négativement la rentabilité des placements immobiliers de nombreux épargnants.

Pour autant, il faut souligner que la PGA combine deux éléments de performance distincts :

• Le montant des revenus distribués par une SCPI à ses associés au cours de l’année (performance immédiate) ;
• Et la variation du prix de part, dont l’impact ne se matérialise qu’à la revente des parts de SCPI (performance latente).

De plus, comme son nom l’indique, la performance globale annuelle ne porte que sur une seule année. Elle ne suffit donc pas à évaluer la rentabilité d’un placement de pierre papier sur longue période.

Or, les SCPI constituent des investissements immobiliers avec un horizon de placement de long terme.

À cet égard, le taux de rendement interne (TRI) des SCPI reste donc l’indicateur à privilégier. Celui-ci prend en compte :

• Les revenus distribués ;
• L’évolution du prix de part ;
• Et l’impact des frais de souscription.

Formules de calcul de la PGA d’une SCPI

Les formules de calcul de la performance globale annuelle varient selon si l’on parle de SCPI à capital fixe ou variable.

SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable représentent le modèle le plus courant parmi les sociétés civiles de placement immobilier. Pour celles-ci, on évalue la variation du prix de part en comparant la valeur de souscription au 1er janvier de l’année étudiée et celle au 1er janvier de l’année suivante.

L’ASPIM s’appuie sur la formule de calcul suivante pour estimer la PGA d’une SCPI à capital variable :

[Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 – prix de
souscription au 1er janvier de l’année N)] / prix de souscription au 1er janvier de l’année N

Exemple 1 :

• Une SCPI dévoile un taux de distribution 2025 de 6 % ;
• Elle procède par ailleurs à une augmentation de son prix de souscription de 1 % au 1er décembre 2025 ;
• Sa PGA 2025 s’élève ainsi à 7 % (6 % de taux de distribution + 1 % de hausse de prix de part).

Exemple 2 :

• Une SCPI communique un taux de distribution de 6 % là encore ;
• En revanche, son prix de part a été revu à la baisse au 1er mars 2025 (- 10 %) ;
• Sa performance globale annuelle 2025 ressort alors dans le rouge (- 4 %).

SCPI à capital fixe

Pour les SCPI à capital fixe, la méthode retenue pour évaluer la composante “dividendes” de la PGA ne change pas.

En revanche, on s’appuie sur la variation du prix de part acquéreur moyen pour estimer l’impact de la variation du prix de part sur la performance globale annuelle. Plus précisément, il s’agit de comparer le prix de part acquéreur moyen de l’année étudiée avec celui de l’année précédente.

La formule de calcul suivie par l’ASPIM est la suivante :

[Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1)] / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

Comparatif des indicateurs de performance des SCPI : PGA, taux de distribution, TRI, RGI

Avec l’addition de la PGA, les SCPI peuvent communiquer une large variété d’indicateurs de rendement. Découvrez nos explications pour vous aider à bien les distinguer.

Quelle différence entre PGA, TD, TRI et RGI ?

La mise en place de l’indicateur PGA ne remet pas en cause l’existence d’autres mesures de la performance de la SCPI. Parmi celles-ci, on retrouve :

• Le taux de distribution (TD), qui sert à évaluer le rendement courant d’une SCPI en comparant le montant des dividendes qu’elle a distribué sur une année avec sa valeur de souscription au 1er janvier de cette même année.
• Le taux de rendement interne (TRI), plus complet, pour estimer la performance d’une SCPI sur 5, 10 ou 15 ans, ou depuis sa création. Le TRI prend en considération tous les facteurs pouvant jouer sur la performance (dividendes, prix de part, frais), à l’exception de la fiscalité.
• Le rendement global immobilier (RGI), qui additionne taux de distribution et variation de la valeur de réalisation de la SCPI. La valeur de réalisation fait partie des indicateurs permettant de suivre la valorisation du patrimoine immobilier.

Comment bien utiliser les indicateurs de performance des SCPI

Dans les faits, le taux de distribution et le TRI étaient davantage privilégiés par les sociétés de gestion pour communiquer les performances des SCPI. Sur la base des publications des premiers rendements 2025 des SCPI, l’obligation de communiquer la PGA semble être bien suivie et devrait devenir une habitude.

À l’inverse, les gérants mettent rarement le RGI en avant, une tendance qui devrait s’accentuer avec l’obligation de publier la PGA.

En tant qu’investisseur, nous vous recommandons de prêter particulièrement attention au TRI des SCPI.

Le taux de rendement interne est le plus à même de restituer la rentabilité d’une SCPI sur les années passées. Or, l’investissement en SCPI doit nécessairement s’envisager sur du long terme (8 à 10 ans minimum généralement recommandés).

De plus, le TRI est le seul à prendre en considération l’impact des frais d’une SCPI sur la rentabilité de votre placement. En l’occurrence, cela concerne spécifiquement la commission de souscription, qui diminue la valeur de retrait d’une SCPI par rapport à sa valeur de souscription.

Notez cependant que comme les autres indicateurs, le TRI passé n’a pas vocation à prédire les performances futures, qui peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse.

De même, les plus jeunes SCPI ne peuvent pas communiquer un TRI réel et dévoilent généralement un objectif de TRI futur sur 8 ou 10 ans. Cet objectif n’est jamais garanti par la société de gestion.