Top 5 des meilleures SCPI en nue-propriété : classement, guide et conseils

Quelles sont les 5 meilleures SCPI en nue-propriété ?

Découvrez les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété selon un classement élaboré par les experts de Fortuny. Ceux-ci ont pris en compte plusieurs critères relatifs à la qualité des SCPI (performances, stratégie d’investissement, gestion, etc.) et à leur clé de répartition avantageuse pour le nu-propriétaire.

Tableau comparatif des meilleures SCPI en nue-propriété

1. Cœur de Régions

Cœur de Régions est une SCPI diversifiée en France et plus particulièrement en régions, c’est-à-dire en dehors de la capitale. Son patrimoine est constitué de bureaux, de commerces, de logistique ou encore de biens liés au secteur de la santé.

D’autre part, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier vise à augmenter régulièrement son prix de part. Depuis son lancement en 2018, il a été revalorisé de 7,10 % au total. Cela s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur en nu-propriété, qui profite alors d’une revalorisation de son patrimoine pendant le démembrement.

Notons par ailleurs que la SCPI régionale a distribué un rendement annuel de 6,20 % en 2024. Puis, son TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans atteint 4,97 %.

Cœur de Régions présente une des clés de répartition les plus avantageuses du marché pour le nu-propriétaire, quelle que soit la durée du démembrement.

2. Epsicap Nano

Anciennement appelée Epsilon 360°, la SCPI Epsicap Nano est une société civile de placement immobilier qui investit dans les “small caps” en France et en Europe. Il s’agit d’actifs immobiliers tertiaires dont la valeur est inférieure à 10 millions d’euros.

La SCPI pilotée par Epsicap REIM a également pour objectif de revaloriser régulièrement son prix de souscription, ce qui est avantageux pour les personnes souhaitant investir en SCPI en nue-propriété. À titre d’illustration, elle a connu trois hausses de prix de part depuis début 2024 à date de publication de cet article.

En outre, Epsicap Nano a mis en place l’investissement programmé en nue-propriété avec une décote dégressive. Ainsi, l’épargnant peut construire petit à petit son patrimoine immobilier en nue-propriété tout en récupérant la pleine propriété à une échéance fixe.

Il est possible de se lancer dès 50 €, avec des versements mensuels ou trimestriels. La durée du démembrement peut quant à elle s’étendre de 3 à 20 ans.

En ce qui concerne ses performances, la SCPI diversifiée a distribué un rendement de 6,55 % à ses associés en 2024.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les décotes sur le prix de part d’Epsicap Nano en fonction de la durée du démembrement :

3. NCap Régions

NCap Régions, ex-Vendôme Régions, est une SCPI française diversifiée. Elle investit en majeure partie dans les régions provinciales, dans des immeubles de bureaux, des commerces et des locaux d’activité.

Elle affiche un taux de distribution 2024 de l’ordre de 5,72 % et un taux de rendement interne sur 10 ans de 5,86 %. D’autre part, depuis sa création en 2015, la SCPI gérée par Norma Capital a augmenté son prix de part à quatre reprises (+8,06 % sur 10 ans). La dernière revalorisation a eu lieu en septembre 2025.

Investir dans la nue-propriété de parts de la SCPI NCap Régions permet de profiter d’une décote intéressante par rapport à la valeur de la part en pleine propriété.

4. Corum Origin

Corum Origin est la première SCPI à avoir diversifié son patrimoine à l’échelle européenne en 2012. Ce statut de SCPI européenne permet à l’investisseur nu-propriétaire de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus après la période de démembrement.

La SCPI gérée par Corum AM affiche un bel historique, que ce soit en termes de performance avec un TRI depuis l’origine de 6,93 %, ou en termes de gestion. Grâce à cela, Corum Origin continue d’attirer de nombreux associés chaque année. La SCPI diversifiée affiche d’ailleurs une capitalisation supérieure à 3,5 milliards d’euros en fin d’année 2025.

Elle reste par ailleurs avantageuse pour un investissement en nue-propriété, comme il est possible d’observer dans le tableau ci-dessous.

5. Corum Eurion

La SCPI Corum Eurion, petite sœur de Corum Origin, est une SCPI dont le patrimoine est majoritairement constitué de bureaux. Et ce, partout en Europe. Elle mise sur des immeubles avec un fort potentiel de revalorisation à long terme.

Corum Eurion figure également parmi les meilleures SCPI en nue-propriété. Sa clé de répartition est en effet plus avantageuse que celles des autres SCPI du marché en moyenne. Notez que nos experts la recommandent particulièrement pour un démembrement de courte durée (5 ans ou moins).

D’autre part, le prix de part de Corum Eurion (215 € au 1er décembre 2025) est décoté de plus de 6 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution, laissant penser que la SCPI pourrait revaloriser son prix de part à court ou moyen terme (non garanti).

Voici la clé de répartition appliquée par la SCPI en fonction de la durée de la période de démembrement :

Rappels clés sur la nue-propriété en SCPI

Découvrez comment fonctionne concrètement l’investissement en SCPI en démembrement de propriété et quels sont ses avantages et limites pour le nu-propriétaire des parts.

Fonctionnement de la SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de la SCPI en démembrement, la propriété des parts de SCPI est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, l’investisseur en nue-propriété acquiert des parts de SCPI démembrées à un prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété.

Cette décote, qui constitue une contrepartie à l’absence de revenus pendant la période de démembrement, peut varier de 20 à 45 % environ selon la durée choisie et la clé de répartition mise en place par la SCPI. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée pour le nu-propriétaire.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Celui-ci est intégralement versé à l’usufruitier.

Néanmoins, cette absence de revenus s’accompagne d’un avantage fiscal majeur pour l’investisseur nu-propriétaire : il n’est assujetti à aucune imposition au titre des revenus fonciers pendant toute cette période. De même, les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À l’échéance du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts de SCPI sans aucune démarche particulière ni frais.

Il commence alors à percevoir l’intégralité des revenus distribués par la SCPI, tout en bénéficiant de la potentielle revalorisation du prix de part intervenue pendant la période. Il a aussi la possibilité de céder les parts par exemple.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI en nue-propriété

L’investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages mais également quelques inconvénients.

Avantages

• Décote à l’achat par rapport au prix de part en pleine propriété

Cela permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié à un prix inférieur de 20 à 45 % environ par rapport à leur valeur en pleine propriété. Cela permet d’acheter un nombre de parts plus important que lors d’un achat classique au comptant, avec le même montant investi.

• Absence totale d’imposition pendant le démembrement

En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de toute fiscalité. Cela représente un avantage considérable, notamment pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent développer leur patrimoine sans augmenter leur imposition immédiate.

• Visibilité sur la durée d’immobilisation

La durée du démembrement est connue dès la souscription (entre 3 et 20 ans), ce qui permet d’avoir une bonne visibilité sur son patrimoine futur. Cela s’avère particulièrement utile dans une optique de préparation de la retraite.

• Potentiel de plus-value intéressant

Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI à la fin du démembrement, il a de fortes chances de bénéficier d’une plus-value attractive car l’usufruit rejoint son patrimoine sans frais ni fiscalité. D’autant plus que toute hausse de la valeur de la part pendant le démembrement (et après) bénéficie intégralement au nu-propriétaire, qui l’a acquise avec une décote initiale.

Inconvénients

• Absence totale de revenus pendant le démembrement

Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende. Ce type d’investissement n’est pas adapté aux épargnants ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.

• Très faible liquidité au cours de la période de démembrement

Bien qu’il soit théoriquement possible de revendre des parts en nue-propriété sur le marché secondaire, la liquidité reste très limitée et les conditions de revente sont souvent défavorables. Les conseillers de Fortuny recommandent de rester investi jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

• Toutes les SCPI ne sont pas éligibles

Certaines SCPI de rendement ne permettent pas d’investir en démembrement de propriété. C’est toutefois le cas de nombreux véhicules. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour en savoir plus sur les SCPI qui peuvent être souscrites en nue-propriété.

Pour quels profils la SCPI en nue-propriété est-elle adaptée ?