Investir dans l’immobilier

Comment investir dans l’immobilier

Face aux nombreuses solutions, une véritable réflexion s’impose pour s’assurer de faire le bon choix en fonction de son profil.

La diversité des investissements immobiliers

Les choix pour investir dans l’immobilier sont très nombreux. Le plus connu reste l’investissement locatif classique “en dur” mais il ne faut pas oublier l’existence de la pierre papier.

Voici les différentes options de placements qui s’offrent aux épargnants intéressés par l’immobilier :

• Investissement locatif traditionnel (location nue)
• Location meublée non professionnelle (LMNP)
• Société civile de placement immobilier (SCPI)
• Crowdfunding immobilier
• Démembrement de propriété
• Défiscalisation immobilière

Chaque placement possède ses propres spécificités et tous ne sont pas adaptés à tous les profils.

Comment choisir son placement immobilier

Face à la diversité des solutions d’investissement immobilier, il est primordial d’analyser différents critères avant de se lancer.

Le choix dépend notamment :

• Des objectifs personnels

Définir ses objectifs est la première chose à faire pour bien préparer son investissement. Ils influencent grandement le choix du placement.

• Des moyens financiers

Les tickets d’entrée peuvent fortement varier d’un véhicule d’investissement à un autre. Notons que certains permettent de faire jouer sa capacité d’endettement grâce au financement à crédit.

• De l’horizon d’investissement

L’immobilier ne représente en aucun cas un investissement de court terme dans le cadre duquel l’épargne resterait disponible à tout moment. Cependant, certains placements peuvent s’envisager à moyen terme tel que le crowdfunding immobilier tandis que d’autres nécessitent au moins une dizaine d’années avant d’offrir une rentabilité optimale.

• Du temps dont vous disposez pour la gestion de votre placement

L’achat d’un bien pour le mettre en location nécessite beaucoup de temps et de compétences. À l’inverse, dans le cadre d’un investissement en SCPI, en crowdfunding immobilier ou en résidence de services via le statut LMNP la gestion est entièrement déléguée à un gestionnaire professionnel.

Pour maximiser vos chances de réussite, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, l’accompagnement d’un professionnel vous permet de découvrir le ou les meilleurs placements pour vous. Les experts de Fortuny réalisent un audit détaillé de votre situation patrimoniale et vous proposent ainsi des solutions adaptées à votre profil.

Investissements immobiliers

Investir dans l’immobilier peut prendre bien des formes. Chaque placement possède ses propres spécificités et avantages ainsi que des risques.

Investissement locatif

L’investissement locatif traditionnel consiste à acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. Ce placement permet en théorie de toucher des revenus réguliers (hors vacances locatives et impayés de loyer).

Réussir son investissement locatif nécessite un engagement important. En effet, il faut s’impliquer pour trouver le bien idéal dans un secteur géographique dynamique, publier l’annonce, trouver le bon locataire, gérer les travaux éventuels, etc. Acquérir un bien nu pour le mettre en location requiert donc un grand investissement, tant sur le plan budgétaire que personnel.

Il est possible de faire appel à une agence immobilière pour la gestion mais il faut alors penser aux frais engendrés. L’investissement locatif est accessible à crédit mais exige tout de même la détention d’un capital minimal et une bonne capacité d’endettement la plupart du temps.

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Acquérir des parts de SCPI permet de devenir propriétaire associé d’un parc immobilier composé d’actifs diversifiés. En investissant dans la pierre papier, vous percevez des dividendes mensuels ou trimestriels au prorata du nombre de parts détenues.

La SCPI est disponible dès quelques centaines d’euros et présente un rendement intéressant, de l’ordre de 4 à 6 % en général. En outre, vous n’êtes soumis à aucune contrainte de gestion, la société de gestion qui pilote la SCPI s’occupe de tout.

En plus de son faible ticket d’entrée, la société civile de placement immobilier est accessible par le biais de plusieurs méthodes de financement :

• Au comptant
• À crédit
• En assurance vie
• En nue-propriété

Location meublée (LMNP/LMP)

Louer un bien meublé est généralement plus intéressant que louer un bien vide. La fiscalité est en effet plus avantageuse. Selon le régime choisi, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (régime fiscal micro-BIC) ou une déduction de certaines charges avec le régime réel d’imposition. Ce dernier vous permet également de bénéficier de l’amortissement fiscal de l’investissement.

Par ailleurs, le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet d’investir dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence tourisme…) et de déléguer totalement la gestion du bien.

Notons que si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an et que vos recettes représentent plus de 50 % du revenu global de votre foyer fiscal, vous passez au statut de LMP (Loueur en meublé professionnel). Ce dernier offre lui aussi une fiscalité avantageuse mais est plus contraignant en termes de gestion.

Démembrement de propriété

Lors d’un démembrement de propriété, la pleine propriété d’un bien immobilier est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Acheter un logement en nue-propriété offre la possibilité de bénéficier d’un prix décoté. Notons que l’usufruitier conserve la jouissance du bien. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez donc pas de revenus pendant le démembrement mais vous n’êtes par conséquent soumis à aucune fiscalité.

Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement. Il a alors le choix entre garder le logement, le louer ou le vendre.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier correspond au financement participatif d’un projet immobilier par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Ce produit permet à des promoteurs immobiliers de faire financer une partie de leur programme par des investisseurs particuliers.

Le capital investi est bloqué pendant la durée du projet, généralement de 1 an et demi à 3 ans. Si le rendement potentiel est très intéressant (entre 7 et 12 %), le capital n’est pas garanti. Ainsi, il s’agit d’un placement adapté aux profils plus dynamiques.

Dispositifs de défiscalisation

Il existe plusieurs régimes fiscaux qui permettent de mettre en location un bien tout en allégeant votre impôt sur le revenu.

• Loi Pinel
• Loi Malraux
• Loi Denormandie
• Loi Monuments historiques
• Loc’Avantages

Pour chaque dispositif de défiscalisation immobilière, des conditions particulières doivent être respectées scrupuleusement. Par exemple, il peut s’agir du type de logement (neuf, ancien, en état futur d’achèvement), de la zone géographique dans laquelle il se situe, des revenus du locataire, du plafonnement des loyers et de la durée de location.

Faut-il investir dans l’immobilier ?

Nombreux sont les Français attirés par la pierre pour épargner. Il s’agit d’ailleurs d’un placement qui reste intéressant de manière générale. Le marché de l’immobilier demeure en effet très dynamique et continue d’offrir des opportunités de placement.

Pour rappel, investir dans l’immobilier ne se limite pas à la location nue traditionnelle. Effectivement, notons la présence de la pierre papier, plus particulièrement la SCPI, et du crowdfunding immobilier parmi les options disponibles. Le ticket d’entrée y est beaucoup plus faible que pour l’investissement locatif traditionnel. Vous n’êtes donc pas obligé d’avoir recours à un crédit pour y investir.

Le contexte actuel peut poser quelques difficultés en matière d’investissement immobilier. Les épargnants font d’abord face à des limites en termes d’accessibilité au crédit. Les taux augmentent et les banques en octroient moins. Par ailleurs, certains marchés immobiliers voient leurs prix orientés à la baisse.

Par conséquent, il est nécessaire de bien réfléchir pour choisir le meilleur placement dans la pierre selon son profil et ses besoins. Choisissez l’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine afin de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier en 2024.

Les conseils de Fortuny pour investir dans l’immobilier

Réussir son investissement dans la pierre implique de suivre plusieurs étapes. Découvrez les conseils de professionnels en gestion de patrimoine à ce sujet.

Les bons réflexes avant d’investir dans l’immobilier

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est indispensable de déterminer vos objectifs. Souhaitez-vous percevoir des revenus complémentaires réguliers ? Préparer votre retraite ? Anticiper votre succession ? Réduire vos impôts ? Ou simplement développer votre patrimoine ?

Par ailleurs, vous devez vous informer en amont sur le fonctionnement des différents types d’investissement susceptibles de vous intéresser. Vous disposez pour cela de sites dédiés à la gestion de patrimoine tels que Fortuny. Selon votre profil, le placement à privilégier ne sera pas le même.

Quelle que soit votre situation, vous pouvez solliciter un conseiller indépendant. En effet, celui-ci a accès à un grand nombre de produits immobiliers et son but est de proposer un investissement adapté au profil de chacun.

Les erreurs à éviter pour investir dans l’immobilier

Les erreurs à éviter dans l’achat d’un bien immobilier physique

• Ne pas s’informer suffisamment sur le marché immobilier local

Pour trouver un locataire, il faut que votre bien soit attractif. Il est donc indispensable d’étudier les quartiers où il fait bon vivre, la proximité avec les commodités, les prix pratiqués, les niveaux de loyers, etc.

• Payer un bien trop cher

Votre but principal en tant qu’investisseur est de réaliser des bénéfices. Il faut alors acheter votre logement au juste prix pour en tirer une bonne rentabilité.

• Sous-estimer le montant des travaux éventuels

Il est important de prévoir un budget avec une bonne marge pour les travaux à réaliser si vous achetez dans l’ancien. Faites vous accompagner par un professionnel qui saura vous éclairer davantage.

• Sous-estimer les frais annexes

En plus des coûts des travaux éventuels, il existe d’autres frais à ne pas oublier : charges de copropriété, taxe foncière, frais d’agence immobilière, frais de notaire, etc.

• Penser qu’on peut investir sans apport

Il est très fortement recommandé d’avoir épargné une certaine somme d’argent pour investir dans la pierre, même pour l’investissement à crédit.

Les erreurs à éviter dans le cadre d’un placement immobilier en général

• Ne pas penser à l’investissement sur le long terme

Investir dans l’immobilier doit se concevoir comme un projet de long terme. Le retour sur investissement ne se fera pas dans l’immédiat et vous devez penser à l’amortissement du coût d’acquisition ainsi que certains frais. Seul le crowdfunding immobilier fait exception à cette règle.

• Se fier uniquement au rendement

Le rendement est certes un indicateur majeur à prendre en compte au moment de choisir votre investissement immobilier mais il est loin d’être le seul. Pensez à vous renseigner sur les critères de sélection d’un produit. L’accompagnement d’un professionnel peut alors s’avérer précieux.

• Ne pas penser aux risques

Il existe des risques dans tout type de placement immobilier. Ceux-ci sont plus ou moins nombreux en fonction de l’investissement mais vous devez garder en tête que le capital n’est pas garanti.

• Ne pas penser à la revente

La revente, même si elle a généralement lieu plusieurs années après l’acquisition, doit être prise en compte dès le début car vous pouvez espérer une plus-value.

Comparatif des placements immobiliers

Investir dans l’immobilier : avantages et inconvénients