Investissement locatif : ce qu’il faut savoir pour bien investir

Définition : qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le mettre en location. Il permet de se constituer un patrimoine durable, de bénéficier de revenus additionnels et éventuellement de réduire vos impôts ou de préparer votre retraite.

Pour réussir votre investissement locatif, le plus important est d’investir dans un bien de qualité sur le bon emplacement pour attirer les locataires et assurer, autant que faire se peut, la perception de loyers réguliers. Choisir le bon bien est déterminant pour tirer une rentabilité intéressante de votre placement.

Puis, la gestion locative représente une composante essentielle de l’investissement locatif. Les tâches à gérer tout au long du processus de la mise en location d’un bien sont nombreuses. Vous avez le choix entre vous en occuper vous-même ou déléguer cette gestion locative à une agence immobilière.

Les avantages de l’investissement locatif

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages et offre la possibilité de répondre à divers objectifs personnels ou patrimoniaux.

Obtenir des revenus complémentaires

Mettre un logement en location permet de percevoir des revenus additionnels réguliers, généralement tous les mois. Cela est idéal pour compléter vos revenus d’activité ou pensions de retraite et ainsi hausser votre niveau de vie (une fois le crédit remboursé).

Vous avez la possibilité d’estimer en amont à combien s’élèveront vos revenus complémentaires en prenant en compte le prix d’acquisition, le mode de financement, le montant des loyers et les charges.

Se constituer un patrimoine pérenne

L’immobilier est considéré comme une valeur refuge, c’est-à-dire plus fiable face aux dégradations de la conjoncture économique. L’investissement locatif est un des plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable, notamment car il est finançable à crédit.

Votre investissement permet de protéger votre famille et vous pourrez transmettre ce patrimoine à vos héritiers, qui auront la possibilité d’occuper le bien ou de le vendre et récupérer un capital.

Préparer sa retraite

La retraite est une échéance qui se prépare en amont. Vous pouvez anticiper votre retraite plusieurs années à l’avance en percevant des revenus locatifs réguliers. Ceux-ci viendront compléter votre pension de retraite et ainsi compenser la baisse de revenus habituelle à cette période.

Vous pouvez aussi éventuellement décider de revendre votre bien immobilier locatif pour dégager un capital important au moment de votre passage à la retraite.

Réduire ses impôts

Acheter un logement pour le mettre en location offre la possibilité de faire des économies grâce à différents dispositifs, qui s’adressent à tous les profils d’investisseurs pour différents types de biens.

Plusieurs dispositifs sont effectivement mis en place pour permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt en acquérant un logement. C’est le cas par exemple de la loi Pinel et de la loi Denormandie. À noter que votre investissement doit respecter certains critères pour être éligible à l’un de ces dispositifs.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Nombreux sont les paramètres qui influencent la réussite de votre investissement locatif. Zoom sur les différentes étapes à suivre pour acquérir le bien immobilier qui vous permettra d’atteindre vos objectifs.

Choisir l’emplacement idéal

L’emplacement est le premier critère de choix de tout investissement immobilier. Il est indispensable de sélectionner une ville et un quartier attractifs et dynamiques. Il faut ainsi s’intéresser au marché immobilier local pour savoir s’il y a une forte demande locative. Les zones qui attirent le plus sont généralement les suivantes : l’Île-de-France, les grandes métropoles régionales et leurs banlieues, les villes universitaires et les zones frontalières.

Il est préférable d’éviter les villes avec un fort taux de logements vacants. Il faut par ailleurs s’intéresser au réseau de transport, étudier la proximité avec les commerces, écoles et espaces verts, la sécurité du quartier… Le choix de l’emplacement, ainsi que du type de bien, implique de prendre en compte le type de locataire que vous visez : étudiant, famille, jeune couple… Il est également nécessaire de penser à la revente, qui sera plus facile avec une bonne situation géographique.

Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Le choix entre l’immobilier neuf et ancien n’est pas si simple. Les deux options présentent leurs propres avantages et inconvénients.

De manière générale, un bien neuf coûte plus cher à l’achat (pour une surface et une zone géographique équivalente). De plus, il y a moins de choix en termes d’emplacement dans le neuf et il sera plus difficile de trouver des opportunités d’investissement en cœur de ville.

Par ailleurs, un bien neuf respecte forcément les dernières normes en vigueur. À l’inverse, celles-ci ne sont pas toujours respectées dans l’ancien. Ceci peut alors entraîner des charges courantes plus importantes. Puis, il est nécessaire de prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux travaux potentiels à court ou moyen terme dans l’immobilier ancien.

Pour des biens équivalents en termes de surface et d’environnement géographique, les niveaux de loyer des biens neufs sont généralement plus élevés que ceux des biens anciens, même si la différence n’est pas toujours si marquée. De manière générale, l’ancien offre alors des rendements plus élevés car l’écart de prix est plus net à l’achat (le neuf étant plus cher). Notons cependant que les rendements sont plus aléatoires dans l’ancien du fait des dépenses exceptionnelles à cause du risque de travaux imprévus.

Puis, dans le cadre de l’investissement dans le neuf, il existe des garanties plus solides que dans l’ancien comme la garantie biennale qui couvre les risques de mauvais fonctionnement des installations techniques dans l’immeuble pendant 2 ans ainsi que la garantie décennale qui couvre les risques liés à la stabilité de l’immeuble pendant 10 ans.

Fixer le loyer

C’est au propriétaire-bailleur que revient le choix du montant du loyer. Ce dernier a une incidence directe sur la capacité de votre logement à attirer des locataires potentiels. Il faut donc que le loyer soit cohérent, notamment avec les autres prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires au vôtre et dans la même zone géographique.

Fixer correctement le prix vous permettra aussi de visualiser la rentabilité locative brute de votre investissement. Attention, si le loyer est trop haut, le risque de périodes de vacance locative et d’impayés augmente. À l’inverse, si le prix est trop bas, la rentabilité de votre placement n’est pas optimisée. Par la suite, vous ne pourrez pas modifier le montant du loyer quand vous le souhaitez. Il faudra généralement attendre la fin du bail ou le départ du locataire.

Choisir un locataire fiable

Un locataire fiable est celui qui paye régulièrement son loyer. Il est important d’étudier correctement le dossier de chaque personne pour vous assurer qu’elle sera en capacité de payer le loyer. Le locataire ne doit normalement pas dédier plus d’un tiers de ses revenus au loyer.

Il est recommandé de mettre en place une garantie pour vous protéger des impayés. Plusieurs possibilités peuvent être explorées :

• Demander un garant (ou caution de location), qui s’engage à payer à la place du locataire s’il n’est pas en mesure de le faire.
• La garantie Visale, proposée par Action Logement, un dispositif de caution qui couvre les impayés des locataires éligibles.
• L’assurance garantie des loyers impayés (GLI), qui vous permet de percevoir une indemnisation si votre locataire ne paye plus son loyer. En tant que propriétaire, vous devez la contracter vous-même auprès d’un assureur privé.

La gestion locative

Il est important de déterminer dès le début de votre projet d’investissement s’il est plus judicieux d’assurer vous-même la gestion locative ou de la confier à un professionnel. Celle-ci est constituée de différentes tâches, qui débutent avant même que le bien soit loué.

En voici une liste non-exhaustive :

• Rédiger et publier l’annonce ;
• Etudier les dossiers des locataires potentiels ;
• Rédiger le bail ;
• Faire l’état des lieux d’entrée ;
• Gérer les réparations ;
• Percevoir les loyers et les charges ;
• Relancer le locataire en cas d’impayés ;
• Déclarer les revenus fonciers ;
• Gérer l’assurance du logement ;
• Gérer les formalités de fin de contrat (préavis, état des lieux de sortie, restituer le dépôt de garantie…).

Vous avez la possibilité de passer par une agence immobilière pour vous décharger de ces tâches. Cet accompagnement professionnel s’accompagne de frais, représentant généralement entre 5 et 13 % du montant des loyers perçus à l’année. En passant par un professionnel, vous vous libérez de toute contrainte.

Le financement locatif

L’investissement immobilier présente l’avantage de pouvoir se réaliser à crédit. Découvrez les informations nécessaires pour comprendre et optimiser le financement de votre bien.

Financer un investissement locatif

La plupart du temps, un propriétaire-bailleur devra recourir à l’emprunt. L’investissement à crédit permet d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier tout en améliorant votre fiscalité car les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Souscrire un prêt immobilier n’est pas à prendre à la légère car cela vous engage sur le long terme, généralement entre 15 et 20 ans. Notons qu’une durée d’emprunt plus longue diminue la mensualité mais augmente les intérêts.

Avant d’octroyer un crédit, les banques étudient l’ensemble de vos revenus et charges pour s’assurer que votre reste à vivre est suffisant et pour déterminer votre capacité d’endettement. Il existe une règle en matière d’endettement : celui-ci ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.

Même si vous avez recours à un crédit immobilier, les banques demandent généralement un apport personnel. Habituellement, l’apport minimal est de 10 %. Néanmoins, ce n’est pas toujours le cas dans le cadre de l’investissement locatif car les loyers générés vont couvrir une part importante, voire la totalité, des mensualités de remboursement du prêt.

Investir dans l’immobilier locatif sans apport : est-ce possible ?

Comme indiqué dans la partie précédente, les banques examinent toujours votre situation financière avant d’accorder un crédit. Pour consolider son dossier, il est fortement conseillé de se constituer un apport. L’apport personnel est important pour démontrer sa capacité d’épargne, couvrir les frais annexes (frais d’agence, de notaire…) et obtenir de meilleures conditions d’emprunt.

Il est parfois possible d’investir dans l’immobilier locatif avec un faible apport, à condition de présenter un très bon dossier et un projet cohérent. Vous allez en effet devoir rassurer la banque en amont sur votre capacité à rembourser le crédit pour pouvoir espérer en obtenir un qui financera votre projet à 100 %. Vous devrez alors être capable de :

• Présenter une prévision réaliste des futurs loyers perçus ;
• Lister les frais annexes (assurances, charges de copropriété, impôts locaux, travaux éventuels…) ;
• Calculer votre montant d’épargne mensuel ;
• Être dans une situation professionnelle stable, c’est-à-dire être en CDI ou avoir au minimum 3 ans d’ancienneté si vous avez le statut de travailleur non salarié (TNS).

Rentabilité de l’investissement locatif

La rentabilité mesure la performance de votre investissement immobilier locatif. Combien peut-il vous rapporter ? Comment mesurer ce rendement ?

L’immobilier locatif est-il rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs paramètres, les principaux étant le type de bien, la localisation, le prix d’achat, le montant du loyer et les éventuels avantages fiscaux dont vous bénéficiez.

En général, le rendement de l’immobilier locatif est compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %.

De manière générale, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes au mètre carré. Cependant, les locataires changent habituellement plus souvent dans des biens de type studio ou T1. Le risque de vacances locatives ou de remises en état plus fréquentes est alors supérieur.

Les maisons ou grands appartements sont d’ordinaire moins rentables au mètre carré mais offrent plus de sécurité au propriétaire dans le sens où ils sont généralement loués par des familles, qui restent par conséquent plus longtemps dans le même logement.

En termes d’emplacement, les biens sont plus chers à l’achat là où il y a beaucoup de demande donc la rentabilité se trouve dégradée. Cependant, ces logements sont plus à même de prendre de la valeur avec le temps.

Calcul de la rentabilité : brute, nette et nette-nette

En quelques mots, la rentabilité est le ratio entre ce que vous rapporte le bien immobilier que vous louez et ce qu’il vous coûte. Cependant, divers éléments sont à prendre en compte dans le calcul et vous obtiendrez un résultat différent en fonction du niveau de rentabilité que vous souhaitez déterminer.

Rentabilité brute

Elle prend uniquement en compte les loyers et le prix d’achat du logement. La rentabilité brute ne considère pas l’ensemble des charges auxquelles vous êtes confronté(e) en tant que propriétaire. Le calcul est le suivant : [(loyer mensuel x 12) / prix d’acquisition] x 100.

Il s’agit d’un premier indicateur très utile mais la considération d’autres facteurs est indispensable pour un calcul plus précis et approfondi.

Rentabilité nette

La rentabilité nette ou nette de charges inclut les impôts tels que la taxe foncière et les frais de gestion, ainsi que les charges non récupérables sur le locataire dans son calcul. Ces charges comprennent, entre autres, les grands travaux, les dépenses d’amélioration de l’immeuble et l’assurance de risque locatif. Si nous reprenons le calcul du rendement brut, il faut alors ôter les charges et les impôts du montant du loyer.

Rentabilité nette-nette

Elle intègre en plus la fiscalité de l’investissement locatif. Pour calculer la rentabilité nette-nette, il faut donc tenir compte de l’imposition des revenus fonciers mais également des éventuels dispositifs de défiscalisation dont vous bénéficiez tels que le Pinel ou Denormandie.

Fiscalité de l’investissement locatif

Les revenus locatifs sont nécessairement soumis à l’impôt, mais vous avez la possibilité d’alléger votre fiscalité immobilière grâce à divers dispositifs.

Fiscalité des revenus fonciers

Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus issus d’une location non meublée : régime micro-foncier et régime réel.

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Le fisc prend en considération vos recettes locatives brutes et applique un abattement forfaitaire de 30 % pour déterminer votre revenu foncier net imposable.

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti(e) au régime réel. Il permet de déduire certaines charges à l’euro près. Il s’agit par exemple des dépenses d’entretien et de réparation, des intérêts d’emprunt, des impôts et taxes, des provisions pour charges de copropriété, des primes d’assurance…

Quand ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez un déficit foncier, qui est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de 10 700 €, l’excédent peut être imputé sur les revenus des années suivantes, pendant 10 ans sur les revenus fonciers et pendant 6 ans sur les revenus globaux.

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire l’impôt lié à votre investissement immobilier locatif.

Loi Pinel

Elle prévoit une réduction d’impôt variable en fonction de la durée pendant laquelle l’investisseur s’engage à louer le bien (6, 9 ou 12 ans). L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 14 % (depuis 2024).

Certaines conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, en termes de localisation du bien, de plafonnement du loyer et des revenus du locataire.

Loi Denormandie

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque votre investissement locatif porte sur un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé. Au même titre que le dispositif Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans pour être éligible à l’avantage fiscal.

De plus, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, des conditions doivent être respectées notamment en termes de situation géographique du logement et de revenus du locataire. La réduction d’impôt peut s’élever de 12 à 21 %.

Investissement locatif : avantages et inconvénients

Pour en savoir plus sur l’investissement locatif