Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative sert à évaluer la performance financière d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par l’investissement par rapport au coût total de l’opération.

Calculer la rentabilité locative peut se faire en amont de votre investissement, avec des chiffres prévisionnels. Il s’agit d’ailleurs d’une étape importante pour évaluer la viabilité de votre projet d’investissement immobilier. Cela peut vous permettre de comparer les projections de performances de différents biens que vous envisagez d’acquérir, dans le but de sélectionner le projet avec le meilleur rendement potentiel. Ainsi, les éléments qui composent votre calcul de la rentabilité locative doivent être fiables et réalistes pour bâtir ensuite un plan de financement solide.

Plusieurs indicateurs entrent en jeu dans le calcul de la rentabilité locative tels que le prix d’acquisition du bien, les loyers perçus, les charges à payer, la fiscalité, etc. Selon les indicateurs pris en compte, il existe plusieurs niveaux de rentabilité locative :

• La rentabilité brute ;
• La rentabilité nette ;
• La rentabilité nette après impôts, ou rentabilité nette-nette.

Calcul de la rentabilité locative brute

La rentabilité locative brute constitue un indicateur simple qui fournit rapidement une idée de la performance financière d’un investissement locatif. Elle prend uniquement en compte le prix d’achat du bien et les loyers perçus.

La formule de calcul est la suivante : Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d’acquisition) x 100.

Prenons un exemple pour illustrer le calcul du rendement locatif brut. Un investisseur achète un appartement 2 pièces au prix de 180 000 €. Le loyer est fixé à 800 € par mois. Ainsi, la rentabilité brute de l’investissement locatif s’élève à [(800 x 12) / 180 000] x 100 = 5,33 %.

La rentabilité brute constitue un indicateur intéressant mais il ne faut pas s’arrêter à ce chiffre, qui manque de précision. Attention à ne pas baser votre décision d’investissement sur la rentabilité brute. Il est primordial de prendre en compte d’autres facteurs dans le but d’obtenir une vision plus complète du rendement réel de votre investissement.

Calcul de la rentabilité locative nette

La rentabilité locative nette, ou nette de charges, permet d’obtenir un résultat plus précis.
Elle prend effectivement en compte toutes les charges auxquelles vous êtes confronté en tant que propriétaire-bailleur :

• Taxe foncière ;
• Charges de copropriété ;
• Frais de gestion locative (si vous confiez la gestion à une agence) ;
• Dépenses pour les gros travaux et réparations d’entretien ;
• Charges non récupérables sur le locataire ;
• Frais d’assurance, frais de garantie des loyers impayés (GLI), etc.

La rentabilité nette correspond ainsi à la rentabilité brute à laquelle on enlève les différentes charges citées ci-dessus. De cette manière, la formule de calcul de la rentabilité locative nette est la suivante : [(loyer annuel – charges) / prix d’acquisition] x 100.

La rentabilité locative nette constitue un indicateur plus fiable que la rentabilité brute. Elle permet de savoir si un investissement est rentable une fois tous les frais déduits. Cependant, son calcul n’intègre pas la fiscalité de votre placement.

Calcul de la rentabilité locative nette-nette (rentabilité nette après impôts)

La rentabilité locative nette-nette s’avère encore plus précise. Elle correspond à la rentabilité nette à laquelle on ajoute la fiscalité. Elle considère donc l’imposition des revenus fonciers, qui varie selon le régime fiscal choisi :

• Le régime micro-foncier, qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 % avant imposition ;
• Le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel. Les charges déductibles incluent notamment les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre bien à crédit.

Le calcul de la rentabilité nette après impôts prend également en compte les éventuels dispositifs de défiscalisation immobilière dont vous bénéficiez (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.) et leurs avantages fiscaux.

La rentabilité locative nette après impôts s’avère donc plus complexe à calculer car elle dépend du régime fiscal de l’investisseur.

Le taux de rendement interne en immobilier, un autre indicateur de rentabilité

Zoom sur le taux de rendement interne d’un investissement immobilier.

Qu’est-ce que le taux de rendement interne et comment est-il calculé ?

Le TRI, ou taux de rendement interne, est un indicateur qui se distingue de la rentabilité sur un point-clé : la considération de l’évolution de la valeur du bien immobilier en cas de revente.

Le taux de rendement interne immobilier prend donc en compte le prix d’acquisition du logement ainsi que l’ensemble des flux financiers entrants (loyers) et sortants (frais, charges, fiscalité), mais également le prix de vente. Et ce, sur une période donnée de 10 ou 20 ans par exemple en fonction de votre projet d’investissement.

Calculer le TRI prévisionnel en amont de votre investissement immobilier vous permettra d’observer sa rentabilité réelle sur toute sa durée de vie, de l’achat à la revente du bien. Il s’agit en effet d’un très bon outil pour une perception plus juste et plus efficace de la rentabilité.

D’autant plus que le TRI constitue un outil de comparaison entre plusieurs investissements grâce à sa méthode de calcul. Et ce, même pour des placements de nature différente tels qu’un investissement immobilier et une assurance vie par exemple.

Le TRI d’un investissement immobilier à crédit

Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier, grâce à sa méthode de calcul, fait apparaître une différence fondamentale selon si vous achetez votre bien immobilier uniquement avec votre apport personnel ou à crédit.

Cela est dû au fait que le TRI prend en considération la mobilisation de votre trésorerie tout au long de votre investissement. Et celle-ci est bien inférieure par rapport à un investissement au comptant car en optant pour le crédit vous utilisez l’argent prêté par la banque. Ainsi, le taux de rendement interne d’un investissement immobilier est bonifié lorsque vous investissez à crédit. Notons que, contrairement au TRI, la rentabilité ne prend pas en compte cette donnée, qui est pourtant très importante.

Lorsque vous réalisez un investissement locatif à crédit, certes votre trésorerie est moindre car vous devez rembourser l’emprunt chaque mois, mais vous conservez une grande partie de votre épargne, qui peut travailler par ailleurs. C’est ce que le TRI permet d’observer en prenant en compte votre stratégie de financement et l’évolution réelle des flux financiers.

Notons que dans un « bon » projet d’investissement immobilier, le taux de rendement interne sera supérieur au taux d’emprunt. Calculer le TRI prévisionnel de votre projet d’investissement peut vous aider à obtenir l’emprunt, en particulier lorsque le TRI est supérieur au taux d’emprunt.

Quelle rentabilité locative viser ?

On considère généralement qu’un bon taux de rendement locatif brut se situe entre 5 et 10 %. Néanmoins, la rentabilité locative à viser dépend de votre situation et de vos objectifs.

Si vous investissez dans l’immobilier locatif pour percevoir des revenus immédiats, votre investissement doit vous permettre de générer un cash flow positif, c’est-à-dire que le montant de vos loyers doit couvrir l’ensemble des coûts liés à l’exploitation de votre bien et générer des bénéfices. Il faut ainsi privilégier un bien avec un rendement locatif brut élevé, de l’ordre de 7 à 10 % par exemple.

À l’inverse, votre investissement locatif peut avoir une approche plus patrimoniale. Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine pour l’avenir (pour générer des revenus à la retraite par exemple), vous pouvez miser sur un bien au taux de rendement locatif moindre, aux alentours de 4 à 5 % par exemple, mais qui vous apportera une certaine rentabilité sur le long terme grâce à une forte occupation et une possibilité de plus-value à la revente intéressante. Rappelons en effet qu’un investissement peut être peu rentable en termes de calcul de rentabilité locative mais dégager une plus-value attractive à la revente.

En somme, une bonne rentabilité locative est un taux qui vous permet à la fois d’atteindre vos objectifs d’investissement immobilier et de solliciter le moins possible votre épargne personnelle tout en minimisant les risques.

Quel investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

De manière générale, on estime que la rentabilité d’un investissement locatif varie le plus souvent entre 2 et 7 %. Ces chiffres ne sont pas garantis et peuvent varier en fonction du bien en question et des aléas de marché. En effet, la performance dépend avant tout du type de logement (neuf ou ancien, studio ou maison, etc.) et de sa situation géographique (grande ville, ville moyenne, zone rurale).

Par exemple, réaliser un investissement immobilier locatif dans une très grande ville peut mener à une rentabilité assez basse, de l’ordre de 3 à 4 % par exemple. Et ce, car le marché immobilier est tendu et les prix sont très élevés. Toutefois, cette rentabilité peut être compensée par la quasi certitude de faire face à très peu de vacance locative tant la demande est forte.

À l’inverse, dans les petites villes, la rentabilité brute prévisionnelle peut être très attractive du fait des prix immobiliers nettement plus accessibles. Cependant, il pourra s’avérer plus compliqué de trouver un locataire rapidement du fait de la tension locative moindre.

Notons que le rendement locatif d’un même logement peut varier d’une année à l’autre pour diverses raisons : travaux d’entretien ou réparations, charges supplémentaires, augmentations de loyers, etc. D’autre part, investir dans l’immobilier comporte des risques, notamment celui de perte en capital.