L'essentiel
Qu’est-ce que la LMP (location meublée professionnelle) ?
La location d’un logement meublé permet dans certains cas de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de ses avantages. Ce statut concerne les propriétaires d’une ou plusieurs locations meublées dont les recettes annuelles dépasse un certain seuil. Autrement dit, la location meublée professionnelle s’adresse aux personnes dont la location représente l’activité principale.
La location meublée peut faire l’objet d’une location longue durée (location meublée classique, étudiante, bail mobilité) ou courte durée (logement de vacances, chambre d’hôtes).
Le régime de LMP se caractérise par sa fiscalité avantageuse, permettant de réduire voire effacer totalement les impôts des propriétaires bailleurs qui relèvent de ce statut. Il offre également la possibilité d’obtenir une couverture sociale. La LMP entraîne toutefois des obligations comptables et déclaratives parfois contraignantes. Il est recommandé de faire appel à des professionnels pour gérer la location, comme un expert-comptable par exemple.
Les avantages de la LMP
- La LMP affiche une fiscalité très favorable, avec notamment la déduction des charges au régime réel d’imposition qui permet de réduire fortement l’impôt dû.
- Le statut de LMP permet de bénéficier de nombreuses exonérations sous conditions : IFI, TVA, fiscalité sur les plus-values.
- Le déficit éventuel réalisé au régime réel est imputable sur votre revenu global, sans limite de montant.
- La LMP ouvre droit à une couverture sociale (maladie, vieillesse, retraite, etc.).
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Conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP)
Certaines conditions relatives au logement et aux revenus locatifs doivent être respectées pour relever du statut de loueur en meublé professionnel.
Tout d’abord, pour respecter la condition de logement meublé, il existe une liste précise de meubles et équipements obligatoires à mettre à disposition des locataires. Voici quelques exemples : literie avec couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, table, chaises, étagères de rangement, luminaires, etc.
Ensuite, les recettes locatives annuelles perçues doivent :
- Être supérieures à 23 000 € ;
- Être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, etc.).
Si une de ces deux dernières conditions n’est pas respectée, vous exercez votre activité de location meublée sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Notons par ailleurs que ces conditions impliquent souvent la location de plusieurs logements meublés.
Fiscalité du LMP
D’un point de vue fiscal, la LMP est considérée comme une activité commerciale. Les recettes locatives sont donc des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En tant que loueur en meublé professionnel, vous supportez plusieurs impôts et taxes.
Régime d’imposition des revenus locatifs
Les recettes locatives issues de votre investissement LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu. La fiscalité varie donc en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Mais avant tout, la base imposable de vos revenus locatifs dépend du régime auquel vous êtes assujetti : régime micro-BIC ou régime réel.
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique par défaut lorsque vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € pour la location meublée classique. Le plafond est fixé à 188 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés classés puis à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Le micro-BIC met en place un abattement fiscal forfaitaire de 50 %. C’est-à-dire que seule la moitié de vos loyers sont imposés. Notons que cet abattement s’élève à 30 % pour les meublés de tourisme non classé et 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
Dans le cadre du régime micro-BIC, il n’y a pas de déduction supplémentaire au titre des charges supportées. De plus, il n’est pas possible de bénéficier de l’amortissement du prix du bien.
Régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement si les recettes locatives sont supérieures à 77 700 €, ou sur option du contribuable. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de LMP, y compris l’amortissement du bien.
En cas de recettes locatives inférieures aux charges, vous créez un déficit. Ce dernier est imputable sur votre revenu global sans limitation de montant. Puis, l’excédent éventuel est reportable sur le revenu imposable des 6 années suivantes.
Le régime réel du LMP permet ainsi de réduire ses impôts. À titre de comparaison, le déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global mais uniquement sur les revenus appartenant à la catégorie des BIC.
Le régime réel est un peu plus complexe que le micro-BIC mais généralement plus avantageux. Il nécessite effectivement de tenir une comptabilité précise pour récupérer le montant de vos charges à la clôture de l’exercice.
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Statut LMP et cotisations sociales
Les loueurs avec le statut LMP sont soumis aux cotisations sociales SSI (Sécurité sociale des indépendants) plutôt qu’aux prélèvements sociaux. Le taux varie entre 20 et 43 %.
Les cotisations sociales s’appliquent sur le bénéfice fiscal, c’est-à-dire après déduction des charges. Elles sont prises en compte avant l’impôt sur le revenu. À noter que ces cotisations sont, pour la plupart, déductibles du revenu imposable.
Sous le régime réel, le résultat fiscal de l’activité de location meublée professionnelle est généralement faible compte tenu de la déduction des charges et de la prise en compte de l’amortissement du bien. Ainsi, en cas de résultat déficitaire, nul ou faible, une cotisation annuelle minimale de 1 209 € (en 2024) est due.
Les cotisations sociales ouvrent droit à une couverture sociale (maladie, retraite, vieillesse, invalidité, etc.).
TVA
La location meublée est généralement exonérée de TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Il existe toutefois des exceptions. En effet, vous êtes redevable de la TVA si vous effectuez une location avec des prestations para-hôtelières ou via un exploitant (résidence de service).
Il existe 4 prestations para-hôtelières définies par le Code général des impôts : fourniture de linge de maison, du petit-déjeuner, d’un service de réception et d’un nettoyage régulier des locaux. Si vous proposez au moins 3 de ces 4 prestations en plus de la location, vous êtes assujetti à la TVA.
À noter que la TVA est déductible du revenu imposable si vous êtes soumis au régime réel d’imposition.
Impôts locaux
Le loueur en meublé professionnel doit s’acquitter de plusieurs impôts locaux :
- La taxe foncière ;
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exceptions ;
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), uniquement en cas de chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 500 000 €.
Rappelons que les impôts locaux sont déductibles du revenu imposable dans le cadre du régime réel d’imposition.
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Imposition des plus-values en LMP
Plus-value professionnelle
À la revente du bien mis en location meublée, vous dégagez potentiellement une plus-value. Dans le cadre de la LMP, le régime des plus-values professionnelles s’applique.
Au sein de ce régime, les amortissements pratiqués sont repris et taxés au titre du résultat BIC et aux cotisations sociales. En effet, le calcul de la plus-value professionnelle diffère de celui de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value professionnelle est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC). Cette VNC est égale au prix d’acquisition moins le total des amortissements pratiqués annuellement sur le bien. La plus-value taxable est donc plus élevée que dans le cadre de la LMNP, où les amortissements ne sont pas repris.
Exonération et modalités d’imposition
Une exonération totale ou partielle de la fiscalité sur les plus-values est possible, selon le montant de vos recettes locatives notamment. La plus-value éventuelle générée par la revente de votre location meublée LMP ne fait l’objet d’aucune imposition si :
- Vous exercez votre activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans ;
- Votre logement a généré moins de 90 000 € par an de recettes locatives au cours des deux dernières années.
Si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000 et 126 000 €, une exonération partielle de l’impôt sur les plus-values est prévue.
Si vous ne remplissez pas les conditions d’exonération de la plus-value, celle-ci est taxée :
- Au barème de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales pour les plus-values de court terme, c’est-à-dire qui provient de la cession d’un bien détenu depuis moins de 2 ans ;
- À la flat tax de 30 % pour les plus-values de long terme.
LMP ou LMNP : quelles sont les différences ?
Il existe un certain nombre de différences entre le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) et celui de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Et ce, principalement au niveau de la fiscalité. Voici un tableau récapitulant ces différences.
| LMP | LMNP | |
|---|---|---|
| Déficit au régime réel | Le déficit BIC est imputable sur le revenu global sans limite de montant | Le déficit BIC est imputable seulement sur les revenus de catégorie BIC |
| Imposition des plus-values | Régime des plus-values professionnelles | Régime des plus-values immobilières des particuliers |
| Cotisations sociales | Assujetti aux cotisations sociales | Non assujetti sauf en cas de recettes de locations saisonnières supérieures à 23 000 € |
Obligations comptables et déclaratives du loueur en meublé professionnel
Le statut de LMP s’accompagne d’un certain nombre d’obligations comptables et déclaratives plus ou moins contraignantes.
Au régime micro-BIC, les obligations comptables sont simplifiées et ne nécessitent pas d’aide spécifique. Vous devez uniquement justifier les recettes et indiquer leur montant sur la déclaration de revenus.
À l’inverse, le régime réel d’imposition est plus contraignant. Il nécessite effectivement de tenir une comptabilité commerciale et de réaliser chaque année une déclaration de résultats. Il est ainsi généralement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable.
En termes d’obligations déclaratives, vous n’avez plus besoin de vous immatriculer comme LMP au registre des commerces et des sociétés (RCS) depuis 2018 mais vous devez tout de même déclarer votre activité auprès de l’administration fiscale.
Ainsi, vous devez remplir un formulaire d’immatriculation (Cerfa P0i) et le transmettre à l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Cette formalité est à accomplir dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée professionnelle.
D’autre part, la déclaration des revenus de la location meublée professionnelle se fait par l’intermédiaire de deux formulaires :
- Le Cerfa 2031 et ses annexes ;
- Le Cerfa 2042 C Pro, et plus précisément la case 5ND si vous avez choisi le régime micro-BIC ou les cases 5NA, 5NB et 5NC si vous êtes soumis au régime réel.
LMP : avantages et inconvénients
Avantages
-
La déduction des charges au régime réel permet de réduire voire effacer totalement vos impôts liés à la location
-
En cas de déficit au régime réel, celui-ci est imputable sur le revenu imposable global sans limite de montant
-
Il existe de nombreux cas d’exonération (IFI, TVA, fiscalité des plus-values)
-
Possibilité de bénéficier d’une couverture sociale
Inconvénients
-
Obligations déclaratives et comptables contraignantes, il est souvent nécessaire de se faire accompagner par un professionnel
-
Le régime des plus-values professionnelles est désavantageux, avec notamment la reprise des amortissements
-
Le propriétaire bailleur est soumis aux cotisations sociales
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