Comment investir en SCPI ? Zoom sur les diverses méthodes d’investissement

Qu’est-ce qu’un investissement en SCPI ?

La société civile de placement immobilier est un support qui permet d’investir dans l’immobilier locatif via l’acquisition de parts.

Les SCPI collectent de l’argent auprès des investisseurs, qui deviennent alors associés de la SCPI en question. Cet argent est ensuite investi dans l’achat de biens immobiliers, qui sont loués pour générer du rendement.

En contrepartie de leur investissement, les porteurs de parts bénéficient de revenus, d’avantages fiscaux ou d’une plus-value sur leurs parts selon la nature de la SCPI.

Les SCPI sont pilotées par des sociétés de gestion. En investissant dans la pierre papier, vous n’avez donc pas à vous soucier de la gestion des biens.

Investir en SCPI : une souscription simple et accessible

Pour investir en SCPI, les solutions ne manquent pas et la grande majorité des épargnants peut accéder à cette épargne immobilière. En effet, avec un prix de part de quelques centaines d’euros le plus souvent, il s’agit d’un véhicule d’investissement abordable, surtout par rapport à l’achat d’un bien immobilier en direct.

Le processus d’investissement en SCPI est relativement simple : étant donné qu’il s’agit d’un placement collectif, la SCPI divise son parc immobilier en parts qu’elle met ensuite en vente. En acquérant ces parts, l’investisseur devient ainsi propriétaire d’un pourcentage de ce parc immobilier et touche des revenus locatifs proportionnels à sa quote-part.

Pour un premier achat, les SCPI imposent généralement un nombre de parts minimum. Toutefois, un investisseur qui est déjà associé peut racheter des parts à l’unité (sauf exception).

Il existe 4 façons d’acheter des parts de SCPI.

Acheter des parts de SCPI au comptant

Lorsque vous achetez des parts de SCPI au comptant, cela signifie que vous possédez en amont les liquidités suffisantes pour investir en direct.

Si vous procédez à un achat en cash de parts SCPI, sachez que les revenus fonciers générés par la SCPI sont taxés à hauteur de votre TMI (taux marginal d’imposition), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Prenez également en compte que la valeur des parts de SCPI rentre dans la base taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant. Notons que les SCPI européennes ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux.

Pour acheter des parts de SCPI au comptant, il existe plusieurs possibilités. Vous pouvez vous rapprocher directement de la société de gestion concernée ou passer par un intermédiaire.

Investissement en SCPI via un conseiller en gestion de patrimoine

Il existe plusieurs types d’intermédiaires auxquels vous pouvez faire appel pour investir en SCPI. Vous avez par exemple la possibilité de passer par un assureur ou votre banque. L’inconvénient de passer par une banque est que cette dernière propose souvent les produits “maison” et n’a pas accès à toutes les SCPI du marché.

Vous pouvez également passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Son but est de vous proposer un plan d’investissement adapté à votre profil en réalisant un audit patrimonial détaillé.

Le CGP a accès à la quasi-totalité de l’offre diversifiée de sociétés civiles de placement immobilier et peut ainsi vous proposer la ou les meilleures SCPI en fonction de vos objectifs. Il vous accompagne ensuite tout au long de votre investissement.

La SCPI en versements programmés

Certaines SCPI permettent d’acquérir des parts par le biais de versements réguliers. Cette option vous offre la possibilité d’automatiser votre effort d’épargne, de le réduire en procédant à de multiples versements au lieu d’un seul et de l’adapter à vos revenus.

Vous pouvez choisir le montant et la fréquence des versements :

• Mensuel
• Bimestriel
• Trimestriel
• Semestriel
• Annuel

Chaque société fixe cependant un montant minimum à verser à chaque période, qui peut correspondre au prix de souscription, ou moins.

Le réinvestissement des dividendes est également possible dans certaines SCPI. Il s’agit de réinvestir tout ou partie des loyers versés au souscripteur dans l’acquisition de nouvelles parts. Cela permet de ne pas faire appel à votre épargne.

L’accès aux SCPI s’ouvre davantage grâce aux versements programmés et de plus en plus de sociétés permettent d’investir de cette manière.

Financer l’achat des parts de SCPI à crédit

Il est possible d’acheter des SCPI à l’aide d’un crédit. Dans ce cas, la banque finance votre achat de parts de SCPI en fonction de certains critères qu’elle fixe elle-même. Attention, dans certaines banques, le crédit est octroyé uniquement à condition d’investir dans une SCPI “maison” de l’établissement bancaire. Ceci renforce l’intérêt de faire appel à un CGP, qui peut proposer l’ensemble des SCPI finançables à crédit du marché.

Effectuer un investissement immobilier à crédit permet de bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt (sauf indication contraire). Par exemple, si vos parts de SCPI vous rapportent 1 000 € par mois et que vous remboursez une mensualité de crédit de 1 000 € dont 700 € d’intérêt, vous pouvez déclarer uniquement 300 €. La fiscalité de votre investissement est alors optimisée.

L’investissement à crédit est adapté aux personnes qui souhaitent tirer profit d’un placement à long terme et qui disposent d’une capacité d’endettement. C’est en effet indispensable car si votre capacité d’endettement est déjà mobilisée, par le remboursement du crédit de la résidence principale par exemple, votre marge de manœuvre pour financer des parts de SCPI à crédit est limitée.

En empruntant de l’argent à votre banque et en mettant à profit votre capacité d’endettement, vous pourrez investir plus grâce à l’effet de levier immobilier et par conséquent acquérir un plus grand nombre de parts de SCPI. Les revenus locatifs couvrent une grande partie du remboursement de l’emprunt. Une fois que vous aurez remboursé le crédit, à l’échéance ou par anticipation, vous continuerez de percevoir des revenus complémentaires importants et vous pourrez disposer des parts comme bon vous semble (les garder, revendre la totalité ou seulement une partie).

Inclure des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie

Il est possible d’investir dans des SCPI dans le cadre fiscal favorable du contrat d’assurance vie. Concrètement, les parts de SCPI sont achetées via des unités de compte.

L’avantage premier est que les revenus fonciers générés par la SCPI bénéficient de la fiscalité de l’assurance vie. De plus, la revente est généralement plus rapide. En effet, c’est l’assureur qui prend à son compte les demandes de rachat des investisseurs.

Attention toutefois, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce type de souscription via l’assurance vie. De plus, certains assureurs ne versent pas l’intégralité des revenus générés par la SCPI sur laquelle vous avez investi. Ils peuvent garder jusqu’à 15 % des dividendes.

Investir en SCPI en démembrement

Dans cette typologie d’investissement, on scinde les parts de SCPI en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété est adapté pour les personnes fortement fiscalisées qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiatement.

Investir en SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix de part. La clé de répartition est fixée par chaque société de gestion et propre à chaque SCPI.

Cette décote est liée au fait que le nu-propriétaire ne touche pas de loyers pendant la durée du démembrement. Ainsi, plus la période de démembrement est longue, plus la décote est élevée. Ceci lui permet également de ne payer aucun impôt supplémentaire pendant cette période. Puis, ce type de placement immobilier ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. Il touche alors la totalité des revenus locatifs ou peut revendre tout ou partie dans des conditions fiscales avantageuses.

Avantages et inconvénients de chaque méthode d’investissement