L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales sont des placements immobiliers locatifs qui permettent d’optimiser votre fiscalité et de bénéficier de réductions d’impôts. Elles s’adressent avant tout aux contribuables situés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu.
Contrairement aux SCPI de rendement, qui ont pour objectif de générer du rendement, les SCPI fiscales présentent un taux de distribution plutôt faible : il tourne autour de 2 à 3 % par an contre 4 à 7 % pour les SCPI de rendement. Cela est lié au fait qu’elles investissent principalement dans de l’immobilier d’habitation, moins rentable que l’immobilier professionnel, et poursuivent avant tout des fins d’optimisation fiscale.
Outre ces différences, la SCPI fiscale fonctionne comme une SCPI classique : elle est gérée par une société de gestion qui assume la gestion locative du parc immobilier et reverse des dividendes aux associés porteurs de parts. Il s’agit d’un investissement immobilier de long terme.
Les avantages des SCPI fiscales
- Elles permettent de bénéficier d’un avantage fiscal attractif.
- L’investisseur n’est soumis à aucune contrainte de gestion.
- Le ticket d’entrée minimum se situe aux alentours de 5 000 €.
- Les nombreux actifs diversifiés composant le parc immobilier de la SCPI mutualisent les risques locatifs.
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SCPI de rendement et SCPI fiscale : quelle différence ?
Quand on parle de SCPI, il est important de différencier les SCPI de rendement et les SCPI fiscales :
- La SCPI de rendement vise avant tout à générer du rendement pour ses investisseurs, elle investit principalement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, commerces), caractérisé par le versement de loyers importants. Elle n’offre aucun avantage fiscal aux investisseurs en contrepartie de leur investissement.
- La SCPI fiscale a pour vocation d’obtenir un gain fiscal pour l’investisseur. Elle investit dans des immeubles d’habitation soumis à une loi défiscalisante et offre une éventuelle plus-value à la revente.
| SCPI de rendement | SCPI fiscale | |
|---|---|---|
| Rendement | De 4 à 7 % | De 2 à 3 % par an |
| Typologie d’actifs | Secteur professionnel | Secteur résidentiel |
| Avantage fiscal | Non | Oui |
SCPI fiscale : une solution de défiscalisation
La défiscalisation est le fait de réduire ses impôts grâce à des mesures légales mises en place à cet effet. Il existe donc certains dispositifs de défiscalisation immobilière prévus par la loi pour diminuer vos impôts, comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Denormandie.
Les SCPI fiscales prennent les dispositions nécessaires pour répondre aux critères de ces dispositifs afin de permettre à leurs associés de réduire leurs impôts. Ainsi, les porteurs de parts bénéficient des avantages fiscaux afférents à ces dispositifs comme s’ils avaient investi en direct.
La SCPI fiscale est un investissement de long terme, qui implique de placer son capital sur une longue période afin de profiter de la réduction fiscale prévue. En effet, vous vous engagez à conserver vos parts pour la durée du dispositif en question. Il est par ailleurs compliqué de revendre ses parts car cela se fait sur le marché secondaire donc vous devez vous-même trouver un acheteur.
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Les différentes catégories de SCPI fiscales
Les SCPI fiscales offrent aux investisseurs l’opportunité de bénéficier de différents avantages fiscaux qui correspondent à une loi fiscale de référence. De fait, il existe différentes catégories de SCPI fiscales, chacune correspondant à une loi fiscale de référence : les SCPI Pinel, les SCPI Denormandie, les SCPI Malraux, et les SCPI de déficit foncier.
Les SCPI Pinel
Les SCPI fiscales Pinel investissent dans des logements neufs situés dans des zones dites “tendues” et permettent à leurs associés porteurs de parts de bénéficier d’avantages fiscaux, comme des réductions d’impôt. Le montant de la réduction fiscale est déterminé en fonction de l’engagement de location choisi par la société de gestion : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans ou 14 % sur 12 ans.
Les SCPI Denormandie
Les SCPI Denormandie reprennent plus ou moins les mêmes critères que les SCPI Pinel à la différence qu’elles acquièrent quant à elles des biens immobiliers anciens destinés à la rénovation, contrairement aux SCPI Pinel qui achètent des biens neufs ou réhabilités.
Dans le dispositif Denormandie, le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement. La réduction d’impôts est également définie selon la durée d’engagement de location de la société de gestion : 12 % de l’investissement sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans.
Les SCPI Malraux
Les SCPI Malraux investissent dans des biens anciens et à restaurer situés dans les secteurs sauvegardés des villes françaises (centre-ville historique, etc.). Ces opérations de restauration immobilière doivent être encadrées par les architectes des bâtiments de France (ABF).
Puis, en investissant dans une SCPI Malraux, l’épargnant bénéficie d’un avantage fiscal calculé sur la base du montant des travaux effectués. La réduction varie entre 22 et 30 % du montant des travaux, dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal.
Au bout de 15 ans, la SCPI est liquidée, la société de gestion revend les biens immobiliers et le capital est alors réparti entre les investisseurs au prorata de leur nombre de parts.
Les SCPI de déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers à rénover et se chargent de faire réaliser les travaux afin de réhabiliter les logements avant de les louer.
Pour l’investisseur, l’intérêt de ce placement est double :
- Il pourra imputer sans limite la quote-part des dépenses relatives à l’entretien, la réparation et l’amélioration sur ses revenus fonciers (revenus locatifs) ;
- Si le montant du déficit foncier est supérieur à celui des revenus locatifs, il pourra déduire le reliquat de ses revenus globaux (salaires, pensions de retraite, revenus fonciers, etc.). Toutefois, cette déduction est plafonnée à 10 700 € par an.
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SCPI fiscale : avantages et inconvénients
Avantages
-
La SCPI fiscale permet d’optimiser votre fiscalité et de bénéficier de réductions d’impôts.
-
Il n'y a pas de contraintes de gestion liées à la détention de biens immobiliers pour l'investisseur.
-
Le ticket d’entrée est relativement peu coûteux (l’investissement minimum oscille entre 5000 et 10000€).
-
Mutualisation des risques grâce à la diversification des actifs et des locataires
-
Une alternative intéressante à un investissement immobilier de défiscalisation en direct.
Inconvénients
-
Comme tout placement immobilier, le capital n’est pas garanti.
-
Ce placement nécessite une durée d’investissement relativement longue avec un engagement situé le plus souvent entre 9 et 15 ans en fonction du dispositif fiscal choisi par l’investisseur.
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Les avantages fiscaux offerts par les SCPI fiscales sont soumis au plafonnement global des niches fiscales (10000 € par an) dans le cas des SCPI Pinel et Denormandie.
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