L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?
La SCPI Denormandie appartient à la famille des SCPI fiscales. Elle investit dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Denormandie, c’est-à-dire des logements anciens destinés à la rénovation.
En contrepartie de l’acquisition de parts, la SCPI Denormandie permet d’accéder à une réduction d’impôt. Il est en effet possible de défiscaliser jusqu’à 2 % du montant investi par an pendant une période donnée. La société civile de placement immobilier doit respecter plusieurs conditions pour donner la possibilité aux épargnants de bénéficier de l’avantage fiscal (voir plus bas).
En devenant associé(e) d’une telle SCPI, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal de la loi Denormandie sans les contraintes liées à la gestion des travaux ou des locataires. De plus, le prix d’entrée s’avère plus accessible que lors de l’achat d’un bien en direct. Il tourne effectivement autour de 10 000 € de manière générale.
L’investisseur en SCPI Denormandie est amené à percevoir des revenus complémentaires potentiels, en plus de l’avantage fiscal. Ceux-ci proviennent des loyers des logements mis en location.
Notons que le patrimoine des SCPI Denormandie vise à être constitué de nombreux biens et locataires dans le but de mutualiser les risques, de vacance locative et de marché notamment.
Les avantages de la SCPI Denormandie
- Elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal attractif de 12, 18 ou 21 %.
- L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion.
- Le porteur de parts perçoit des revenus locatifs réguliers en plus de la réduction d’impôt.
- Le ticket d’entrée minimum est assez faible, autour de 10 000 €.
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Zoom sur la loi Denormandie
Le dispositif Denormandie est destiné à encourager la rénovation dans l’immobilier ancien pour répondre aux besoins de logement de la population. Il s’agit d’une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. La loi Denormandie impose l’acquisition de logements à rénover ou d’autres types de locaux faisant l’objet d’une transformation en logements.
En tant qu’investisseur, vous n’avez pas à vous inquiéter quant aux conditions à respecter dans le cadre du dispositif Denormandie. Il appartient à la SCPI de se conformer aux obligations légales. En voici une liste :
- Les travaux effectués représentent au minimum 25 % du coût total de l’opération.
- Les biens sont situés dans des communes éligibles au dispositif. Nous pouvons notamment citer les communes du programme Action Cœur de Ville.
- Les biens sont loués à titre d’habitation principale.
- La location respecte des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
L’avantage fiscal des SCPI Denormandie
En devenant associé(e) d’une SCPI Denormandie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de votre souscription. Ce n’est pas nécessairement le cas dans le cadre d’un achat en direct : en cas d’acquisition d’un logement à rénover ultérieurement, c’est l’année de finalisation des travaux qui sera prise en compte pour délivrer l’avantage fiscal.
La réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location de la société de gestion :
- 12 % sur 6 ans
- 18 % sur 9 ans
- 21 % sur 12 ans
L’avantage fiscal porte sur la totalité du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. Notons par ailleurs qu’il entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. En cas de dépassement, la réduction d’impôt n’est ni restituable ni reportable sur les années suivantes.
Fonctionnement de la SCPI Denormandie
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la SCPI Denormandie afin d’investir en connaissance de cause.
Comment investir en SCPI Denormandie ?
L’investissement en SCPI Denormandie se déroule de la même manière qu’en SCPI de rendement classique. Vous devez souscrire des parts afin de devenir associé de la SCPI et vous détenez ainsi une partie de son parc immobilier au prorata du nombre de parts. Vous commencez alors à bénéficier de la réduction d’impôt et à percevoir de potentiels revenus locatifs à l’issue du délai de jouissance.
La gestion du parc immobilier est assurée par la société de gestion. Le choix des immeubles, la recherche des locataires, l’entretien du patrimoine, etc. sont autant de tâches effectuées par le gestionnaire. En tant que porteur de parts, vous n’avez pas à vous soucier de tout cela. Vous n’avez qu’à bénéficier de l’avantage fiscal procuré et percevoir les loyers distribués.
Les SCPI Denormandie sont des SCPI à capital fixe. La souscription est donc fermée après une période donnée. La date butoir est mentionnée dans les documents d’informations du véhicule de pierre papier.
Avant d’investir en SCPI Denormandie, il faut s’assurer qu’elle correspond à votre horizon d’investissement, votre profil de risque ainsi qu’à votre situation fiscale. Il s’agit par exemple d’un placement peu adapté à des personnes très faiblement imposées.
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Rendement de la SCPI Denormandie
En tant que SCPI fiscale, l’objectif principal de la SCPI Denormandie est avant tout de procurer un avantage fiscal. Il ne s’agit pas d’un investissement à viser si vous êtes principalement à la recherche d’un rendement élevé.
Toutefois, l’objectif de taux de distribution des SCPI Denormandie s’avère supérieur à celui des autres types de SCPI fiscales. Elle peut en effet distribuer des rendements allant jusqu’à 4 %. Si l’on compare avec les SCPI Pinel, celles-ci servent un rendement autour de 2 % en moyenne.
À noter que les revenus distribués par les SCPI Denormandie sont très bas pendant la phase de constitution du patrimoine, compte tenu de la réalisation des travaux et de la faible activité locative. L’avantage fiscal n’est cependant pas impacté par cela.
Le rendement et le capital ne sont pas garantis dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Horizon d’investissement de la SCPI Denormandie
La SCPI Denormandie représente un investissement de long terme. L’épargnant doit effectivement conserver ses parts pendant une certaine durée, de 15 ans maximum.
L’investisseur est obligé de conserver ses parts jusqu’à la dissolution totale de la SCPI. Une sortie anticipée entraîne la perte ou la restitution des avantages fiscaux.
De plus, la liquidité des parts de SCPI Denormandie est assez limitée. En effet, l’avantage fiscal n’étant pas transmissible à un tiers, les chances de trouver un acheteur intéressé sont très réduites, à moins de procéder à une forte décote par rapport au prix de souscription. La société civile de placement immobilier ne garantit pas la vente des parts.
Voici les principales phases de la vie d’une SCPI Denormandie :
- Délai d’investissement et durée des travaux : entre 1 et 2 ans
- Durée d’engagement de la location par la société de gestion : 6, 9 ou 12 ans selon la SCPI
- Délai lié à la vente du patrimoine et dissolution de la SCPI : 1 an environ
Étapes clés d’un investissement en SCPI Denormandie
Après son lancement par son gestionnaire, la SCPI Denormandie passe par un certain nombre d’étapes clés :
- Ouverture des souscriptions au public
- Sélection et acquisition des actifs
- Réalisation des travaux de rénovation puis mise en location des logements
- Location des biens constituant le patrimoine immobilier (pendant 6, 9 ou 12 ans selon la période d’engagement de location prévue)
- Revente des immeubles et versement des acomptes aux porteurs de parts
- Dissolution de la SCPI
Exemple d’investissement en SCPI Denormandie
Prenons l’exemple d’un investissement de 50 000 € dans la SCPI Kyaneos Denormandie 4. Son engagement de location dure 9 ans et elle procure une réduction d’impôt de 18 % pendant cette période.
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 18 % x 50 000 = 9 000 € étalée sur 9 ans soit 1 000 € par an.
En plus de l’avantage fiscal, l’associé perçoit des revenus locatifs (non garantis) au fur et à mesure de la mise en location du patrimoine immobilier. Ils sont distribués de manière trimestrielle.
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 présente un objectif de taux de distribution annuel (non garanti) compris entre 3,5 et 4 %. Cet objectif est valable après la finalisation des travaux, à la mise en location des actifs. Cela correspond à des revenus potentiels de l’ordre de 1 750 à 2 000 € par an avant fiscalité pendant la période de mise en location. En phase de liquidation de la SCPI, il existe une potentielle distribution de plus-value.
Pour rappel, l’investisseur est dans l’obligation de conserver ses parts jusqu’à la dissolution totale de la SCPI afin de ne pas perdre les avantages fiscaux.
SCPI Denormandie : avantages et inconvénients
Avantages
-
La SCPI Denormandie procure un avantage fiscal à hauteur de 12, 18 ou 21 %.
-
En plus de l’avantage fiscal, des revenus locatifs potentiels sont distribués, avec un rendement pouvant aller jusqu’à 4 %.
-
Il s’agit d’un placement accessible.
-
Aucune contrainte de gestion pour l'investisseur.
Inconvénients
-
Perte des avantages fiscaux en cas de cession des parts.
-
Le capital et le rendement ne sont pas garantis.
-
Il s’agit d’un investissement de long terme, jusqu’à 15 ans.
-
La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales.
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