L’essentiel à savoir pour comprendre la fiscalité des SCPI

La fiscalité des revenus distribués par les SCPI

La fiscalité des SCPI porte majoritairement sur les revenus fonciers issus des loyers générés par les immeubles qu’elles détiennent. En complément, les dividendes perçus par les associés d’une société civile de placement immobilier peuvent également intégrer des revenus financiers.

L’imposition des revenus fonciers des SCPI

Par définition, une SCPI de rendement investit l’épargne collectée auprès des associés porteurs de parts dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Les immeubles (bureaux, commerces, etc.) vont produire des loyers qui sont distribués aux associés sous la forme de dividendes, chaque mois ou chaque trimestre.

Ces dividendes sont donc composés en grande partie de revenus fonciers. Ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). La fiscalité varie alors selon le régime d’imposition des revenus fonciers, à savoir le micro-foncier ou le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime d’imposition micro-foncier est relativement simple à appréhender. En effet, il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs bruts. Aucune formalité ou calcul particulier n’est requis, l’abattement étant appliqué de manière automatique par l’administration fiscale.

Pour bénéficier du régime micro-foncier, un investisseur en SCPI doit remplir deux conditions :

• Percevoir des revenus fonciers provenant d’un autre investissement immobilier (investissement locatif traditionnel par exemple) ;
• Ne pas dépasser le seuil de 15 000 € de revenus fonciers annuels.

Si ces conditions ne sont pas remplies, les dividendes de SCPI sont obligatoirement soumis au régime réel d’imposition. Notons également qu’un contribuable éligible au régime micro-foncier peut opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus favorable. Ce choix est alors irrévocable pour une période de 3 ans.

Régime réel

Le régime réel des revenus fonciers permet de déduire les charges supportées au titre de l’investissement immobilier. Cette déduction remplace l’abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier.

Cette méthode d’imposition s’avère intéressante en cas d’achat de parts de SCPI à crédit. Elle permet notamment de bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt et des charges liées au crédit (frais financiers, assurance emprunteur) du revenu foncier imposable. Plus largement, la société de gestion de la SCPI adresse chaque année aux porteurs de parts un imprimé fiscal unique (IFU) récapitulant le montant des charges déductibles. Ce document est envoyé préalablement à la déclaration de revenus annuelle, afin de faciliter les démarches des contribuables.

L’imposition des revenus financiers des SCPI

De manière marginale, les SCPI peuvent redistribuer des revenus financiers aux porteurs de parts. Il s’agit de revenus issus de placements financiers de trésorerie, sur lesquels une partie de la collecte peut être placée en attendant d’être investie dans des actifs immobiliers. Pour rappel, le patrimoine d’une SCPI doit être composé d’au moins 95 % d’actifs immobiliers, ce qui illustre le caractère marginal des revenus financiers pour ce type de placement.

Lorsque les dividendes versés aux porteurs de parts comprennent des revenus financiers, ces derniers sont soumis par défaut à la flat tax de 30 % (prélèvement forfaitaire unique ou PFU). Alternativement, les contribuables peuvent choisir l’option du barème de l’impôt sur le revenu, qui s’applique alors à l’ensemble de leurs revenus financiers.

SCPI et fiscalité des plus-values immobilières

Les détenteurs de parts de SCPI peuvent également encaisser des plus-values, lorsque la SCPI revend une partie de son patrimoine et distribue un gain aux associés ou lorsqu’ils procèdent à la revente des parts.

Plus-values à la cession d’un immeuble détenu par la SCPI

Une SCPI qui encaisse une plus-value à la revente d’un bien peut distribuer celle-ci aux associés, en plus des revenus locatifs habituels. Le montant de la plus-value est ainsi réparti entre les investisseurs particuliers, au prorata du nombre de parts détenues.

La plus-value est taxable au niveau de la SCPI, selon le régime d’imposition des plus-values immobilières (voir partie suivante). Le paiement de l’impôt est effectué directement par le notaire diligenté par la SCPI. La plus-value doit cependant être reportée dans la déclaration de revenus des porteurs de parts, en case 3VZ. Normalement, le montant à indiquer est pré-rempli par l’administration fiscale et il suffit de le vérifier à l’aide de l’IFU transmis par la société de gestion.

Plus-values à la revente de parts de SCPI

Le cas échéant, un investisseur détenteur de parts de SCPI peut encaisser une plus-value à la revente de ces dernières. Cette situation survient lorsque le prix de cession est supérieur à la valeur de souscription initiale. Le prix de cession correspond à la valeur de retrait pour les SCPI à capital variable et au prix d’exécution sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe.

A ce titre, ce gain relève du régime d’imposition des plus-values immobilières, soit :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire) ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention des parts peuvent réduire le montant de la plus-value taxable. Ces abattements sont distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, comme indiqué dans le tableau suivant.

Fiscalité des SCPI européennes

Les SCPI qui détiennent des immeubles situés en dehors de France, dites SCPI européennes, relèvent d’une fiscalité spécifique, en ce qui concerne les revenus fonciers et plus-values tirés de ces investissements. Ces dispositions particulières permettent d’éviter une double imposition, en France et à l’étranger, et s’avèrent intéressantes pour les investisseurs.

Imposition des revenus fonciers étrangers

Selon le pays d’origine des revenus locatifs, et les conventions fiscales conclues entre la France et le pays en question, deux méthodes d’imposition peuvent entrer en jeu : la méthode du crédit d’impôt et celle du taux effectif.

Méthode du crédit d’impôt

Dans certains cas, les revenus locatifs de source étrangère sont considérés comme imposables dans le pays d’origine et en France. Pour éviter une double imposition pénalisante, les conventions fiscales prévoient l’octroi d’un crédit d’impôt : celui-ci a vocation à “gommer” le montant de la fiscalité française (impôt + prélèvements sociaux) sur ces revenus étrangers.

Ainsi, les revenus fonciers étrangers relèvent de la fiscalité du pays d’origine. Dans une grande majorité des cas, l’imposition des revenus fonciers y est plus légère qu’en France. A titre d’exemple, le taux retenu pour les revenus issus d’Allemagne se situe à 15,825 %.

Concrètement, le crédit d’impôt est calculé sur la base du taux d’imposition moyen du porteur de parts, et non à partir de son taux marginal d’imposition (TMI). Ainsi, il peut subsister une différence concernant l’impôt sur le revenu français qui doit être payée, en plus de l’impôt étranger. Les prélèvements sociaux sont quant à eux intégralement effacés.

Méthode du taux effectif

Lorsque la convention fiscale établie entre la France et le pays étranger retient la méthode du taux effectif, l’impôt étranger est dû. En revanche, les revenus locatifs étrangers sont considérés comme non imposables en France. Néanmoins, leur montant intègre le revenu imposable global du contribuable pris en compte pour déterminer son TMI. Le taux ainsi obtenu s’applique alors aux revenus de source française.

Imposition des plus-values immobilières de source étrangère

Lorsque la SCPI européenne distribue une plus-value réalisée au titre de la vente d’un immeuble situé à l’étranger, la fiscalité est également distincte de celle applicable à une plus-value française.

Lorsque la méthode du crédit d’impôt s’applique, l’imposition de la plus-value se fait en deux temps :

• A la source, dans le pays étranger ;
• Puis en France, selon la fiscalité des plus-values immobilières.

Pour éviter une double imposition, le montant de l’impôt étranger est déduit de celui exigé par la France. Dans les faits, ce calcul aboutit à une fiscalité identique à celle qui prévaut pour les plus-values immobilières de source française.

Lorsque la convention fiscale retient la méthode du taux effectif, la plus-value générée à la vente d’un immeuble étranger n’est pas imposée en France. Seule la fiscalité étrangère s’applique.

Fiscalité des SCPI en assurance vie

Il est possible d’acheter des parts de SCPI de manière à les loger dans un contrat d’assurance vie. Dans cette configuration, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui prévaut. Ainsi, l’investisseur n’est pas soumis à la fiscalité applicable aux SCPI détenues en direct, décrite plus haut dans cette page. Il échappe notamment à l’imposition des revenus fonciers.

Pour rappel, en l’absence de rachat, l’assurance vie ne prévoit pas d’imposition des plus-values. Ainsi, les revenus distribués par les SCPI logées dans le contrat, qu’ils soient réinvestis en parts de SCPI ou placés sur un fonds euros, ne sont pas imposés tant que l’assuré ne procède pas un rachat.

En cas de retrait partiel ou total, la fiscalité de l’assurance vie entre en jeu. Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017, la flat tax de 30 % s’applique aux intérêts et gains perçus à l’occasion du rachat lorsque le contrat est ouvert depuis moins de 8 ans.

Les rachats effectués sur des contrats de plus de 8 ans bénéficient quant à eux d’un avantage fiscal. Il prend la forme d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. Cet abattement vient réduire le montant des intérêts soumis à l’impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus sur la totalité des gains. Par ailleurs, le taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu dans le cadre de la flat tax (12,8 %) est ramené à 7,5 % lorsque les gains proviennent des 150 000 premiers euros de versements. Au-delà de ce seuil, le taux habituel de 12,8 % est rétabli.

Vous pouvez obtenir plus d’informations sur la fiscalité de l’assurance vie sur notre site.

Fiscalité des SCPI en démembrement

La propriété des parts de SCPI peut être démembrée. De la sorte, la nue-propriété, c’est-à-dire la détention des parts sans pouvoir en tirer de dividendes, revient à un investisseur. Une autre partie, l’usufruitier, perçoit quant à elle les rendements distribués. Chaque investisseur ne paie qu’une partie du prix de la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement et des clés de répartition déterminées par la SCPI. A l’échéance du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans frais ni fiscalité.

Durant la phase de démembrement, l’investisseur en nue-propriété échappe à toute fiscalité. Celle-ci incombe à l’usufruitier, en ce qui concerne l’imposition des dividendes distribués mais également, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière.

Une fois la pleine propriété récupérée, l’investisseur initialement nu-propriétaire peut procéder à la revente des parts, afin de dégager une plus-value. Dans ce cas, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable est celui de la pleine propriété au jour de l’investissement initial, et non celui de la nue-propriété. Cette méthode de calcul permet de diminuer le montant de la plus-value taxable, puisque la reconstitution de la valeur de l’usufruit dans les mains du nu-propriétaire n’est pas imposée.

SCPI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’investissement en SCPI entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour rappel, l’IFI supporté par les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier taxable d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros.

Concrètement, chaque part intègre la patrimoine assujetti à l’IFI, à une valeur correspondant à la proportion d’actifs immobiliers détenus par la SCPI au regard de l’ensemble de son patrimoine. Autrement dit, la valeur prise en compte pour l’IFI n’est pas nécessairement égale à la valeur de retrait des parts : le plus souvent, il s’agit d’une valeur légèrement inférieure, dès lors que la SCPI détient également des liquidités et placements financiers.

La valeur à prendre en compte pour le calcul de l’IFI est transmise chaque année aux porteurs de parts. Elle figure sur l’IFU adressé par la société de gestion préalablement à la déclaration de revenus et à la déclaration d’IFI. Cette valeur IFI des parts de SCPI est arrêtée au 1er janvier de l’année d’imposition.

Cette règle s’applique également aux parts de SCPI détenues au sein d’un contrat d’assurance vie. En revanche, la logique s’avère différente dans le cadre du plan épargne retraite (PER). Dans ce cas précis, les parts de SCPI échappent à l’IFI du moment que le contrat n’est pas rachetable. A noter que l’administration fiscale prend en compte ici la possibilité de débloquer le PER, et non son déblocage à proprement parler.