L'essentiel
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier, les propriétaires bailleurs peuvent se trouver en présence d’un déficit foncier. En quelques mots, le déficit foncier est une situation dans laquelle les charges locatives déductibles du revenu foncier sont supérieures au montant des loyers perçus. Ce déficit foncier peut alors être imputé sur votre revenu imposable global. De la sorte, celui-ci diminue et vous profitez de cette déduction fiscale pour réduire votre impôt sur le revenu.
Ce mécanisme de fiscalité immobilière peut ainsi être utilisé et optimisé de façon à payer moins d’impôts. Il n’est toutefois pas accessible à tous les propriétaires bailleurs : ces derniers doivent obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition des revenus locatifs. De plus, par définition, il s’avère impossible de générer un déficit foncier si les loyers perçus excèdent les charges déductibles.
Notons également que l’avantage fiscal du déficit foncier est plafonné, à 10 700 € dans la plupart des cas. Il existe toutefois des cas particuliers, détaillés plus loin dans cette page. Lorsque le montant des charges déductibles excède cette limite, le surplus peut être conservé pour être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.
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La déduction de charges des revenus fonciers
En premier lieu, les charges liées à un investissement locatif doivent d’abord être déduites des revenus fonciers.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Sous réserve d’avoir opté pour le régime réel d’imposition, obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus locatifs annuels en location vide, vous pouvez déduire les charges locatives que vous supportez pour leur montant réel.
Les dépenses éligibles doivent présenter plusieurs caractéristiques :
- Les charges doivent concerner des biens dont les revenus sous soumis à la fiscalité des revenus fonciers ;
- Les dépenses doivent avoir été engagées de façon à acquérir ou conserver les revenus locatifs ;
- Elles doivent avoir été effectivement payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition et doivent pouvoir être justifiées sur demande de l’administration fiscale.
La loi ne prévoit pas de liste précise des charges déductibles des revenus fonciers. L’article 31 du code général des impôts donne une liste non exhaustive de charges déductibles. Voici quelques exemples :
- Intérêts d’emprunt ;
- Impôts supportés par le propriétaire au titre du logement qu’il détient (taxe foncière par exemple) ;
- Travaux de réparation et d’entretien ;
- Travaux d’amélioration du bien, hors dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ;
- Dépenses supportées pour le compte du locataire qui n’ont pas été remboursées par celui-ci, au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
- Frais relatifs à la gestion locative du bien (rémunération d’une agence immobilière, d’un garde ou concierge notamment).
A noter que les frais liés à l’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire), ainsi que la fiscalité associée à l’achat immobilier (droits de mutation) ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Imputation des charges sur l’ensemble des revenus fonciers
Les charges déductibles d’un investissement locatif s’imputent à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le même foyer fiscal. Par exemple, si vous détenez un bien mis en location vide mais également des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) soumises à la fiscalité française, les charges peuvent s’imputer sur les revenus fonciers tirés du placement en SCPI.
Lorsque vous imputez des charges sur des revenus fonciers, vous profitez d’un avantage fiscal conséquent. En effet, les revenus fonciers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition (TMI). En complément, ils sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. L’imputation des charges permet donc d’échapper à ces deux niveaux de fiscalité (impôt + prélèvements sociaux).
Notons que la déduction des charges doit débuter par les intérêts d’emprunt, avant toute autre charge.
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Déficit foncier imputable sur le revenu global
Zoom sur le mécanisme du déficit foncier, qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu.
Déficit foncier de 10 700 €
Dès lors que le montant des charges déductibles excède celui de l’ensemble des revenus locatifs, vous profitez d’un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. Cela entraîne une réduction de l’impôt sur le revenu, d’un montant variable selon le TMI applicable. Par exemple, avec un TMI de 30 %, la réduction d’impôt maximum s’élève à 3 210 € (30 % de 10 700 €).
Les autres plafonds
Le plafond de 10 700 € prévaut dans la plupart des cas. Néanmoins, il existe certaines exceptions. Par exemple, pour les investissements locatifs soumis au dispositif fiscal Périssol ou Cosse ancien, la limite s’établit à 15 300 €. Les dépenses acquittées dans le cadre d’un investissement en loi Malraux ou en dispositif Monuments historiques sont déductibles du revenu global sans limite de montant.
De même, la loi prévoit un cas particulier pour les déficits fonciers issus de travaux de rénovation énergétique, lorsque ces dépenses aboutissent à l’amélioration de la performance énergétique du bien. Plus précisément, cela concerne les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) passe d’une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D.
Dans ce cas, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 21 400 €. Cette mesure s’applique aux années 2023, 2024 et 2025, pour les travaux effectués entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. La loi détermine également les travaux éligibles, en excluant certaines dépenses (réhabilitation de fosses septiques, pose de chaudière à très haute performance énergétique notamment).
Règle des trois ans et remise en cause de l’imputation du déficit foncier
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être remise en cause a posteriori. Si l’investissement locatif prend fin moins de trois ans après l’imputation (vente du bien par exemple), l’administration fiscale procède à une rectification. Le calcul de l’impôt dû lors de l’année d’imputation est repris, de façon à retirer le déficit foncier dont vous avez bénéficié. Les charges ainsi retirées deviennent alors un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Notez également que dans le cadre d’un investissement détenu au sein d’une société civile immobilière (SCI), le passage de celle-ci à l’IS (impôt sur les sociétés) dans le délai de trois ans déclenche également une remise en cause de l’imputation.
La règle des trois ans ne s’applique pas lorsque la cession de l’activité de location survient après certains cas d’accident de la vie (décès, licenciement, invalidité) ou après une expropriation reconnue d’utilité publique.
Autre cas à connaître, une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ne déclenche pas la règle des trois ans. L’usufruitier (ici, le donateur) doit toutefois poursuivre la mise en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation.
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Report de déficit foncier
S’il subsiste des charges non déduites après l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, ce surplus n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans limite de montant. Le délai de dix ans court à compter de l’année d’imputation. Notons que les intérêts d’emprunt qui n’ont pas pu être imputés sur les revenus fonciers, et ne sont pas déductibles du revenu global, bénéficient de ce mécanisme de report de déficit foncier.
Le report de déficit foncier évoqué ici concerne spécifiquement une imputation sur les futurs revenus locatifs, et non sur le revenu global. Autrement dit, les déficits fonciers non déduits ne peuvent pas être utilisés pour diminuer le revenu imposable global des années futures.
Il existe cependant un mécanisme de report sur le revenu global très spécifique. Celui-ci ne concerne que les contribuables dont le revenu global est inférieur à 10 700 € et qui n’ont pas pu imputer l’intégralité du déficit foncier pour cette raison. Dans ce cas, l’excédent peut être imputé sur le revenu global au cours des six années suivantes.
Exemples de calcul de déficit foncier
Pour illustrer le calcul du déficit foncier, prenons quelques exemples simplifiés.
- Charges déductibles inférieures au montant des revenus fonciers (pas de déficit)
| Loyers bruts | 18 000 € |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 000 € |
| Taxe foncière | 1 000 € |
| Travaux | 3 000 € |
| Résultat foncier | 9 000 € |
Ici, le résultat foncier est positif après la déduction des charges (9 000 €). Il est donc soumis au barème de l’impôt sur le revenu (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Par exemple, avec un TMI de 30 %, le résultat foncier net atteint 4 752 €.
- Charges déductibles supérieures au montant des revenus fonciers (déficit foncier)
| Loyers bruts | 8 000 € |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 000 € |
| Taxe foncière | 1 000 € |
| Travaux | 10 000 € |
| Résultat foncier | - 8 000 € |
Dans cet exemple, l’imputation de l’ensemble des charges donne un résultat négatif (déficit foncier) se situant dans la limite de 10 700 €. En reprenant le même exemple de TMI à 30 % que précédemment, ce déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu de 2 400 € (30 % de 8 000 €) après imputation.
A titre de comparaison, sous le régime micro-foncier, la charge fiscale de l’investisseur aurait été augmentée de 2 643 € au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux sur les loyers imposables après abattement forfaitaire de 30 %.
- Excédent et report de déficit foncier
| Loyers bruts | 3 000 € |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 000 € |
| Taxe foncière | 1 000 € |
| Travaux | 10 000 € |
| Résultat foncier | - 13 000 € |
| Report de déficit foncier | 2 300 € |
Ici, les seuls intérêts d’emprunt parviennent à purger les loyers bruts de fiscalité, avec un reliquat de 2 000 €. Celui-ci doit alors être reporté sur les revenus fonciers de l’année suivante, puisque les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global.
Il reste cependant 11 000 € de charges déductibles, ce qui permet d’atteindre le plafond de 10 700 € déductibles du revenu global, avec un reliquat de 300 €.
Ainsi, à l’issue de l’exercice fiscal, il reste un montant de 2 300 € de charges non déduites, qui pourra être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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