L'essentiel
Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?
Un rentier immobilier est un investisseur générant des revenus locatifs qui lui permettent d’être indépendant financièrement. Autrement dit, devenir rentier immobilier revient à générer des flux suffisants de ses placements dans la pierre pour assurer son train de vie.
L’immobilier constitue une bonne solution pour devenir rentier car il offre l’opportunité de se constituer un patrimoine important rapidement grâce au crédit. Ce patrimoine vous permet ensuite de générer des revenus réguliers élevés. Ceux-ci peuvent vous permettre de devenir riche.
Toutefois, devenir rentier immobilier s’appréhende sur du long terme. Il est quasiment impossible de devenir rentier immobilier en quelques mois, notamment du fait de l’endettement. De plus, en sortant trop tôt de votre placement immobilier, vous risquez de perdre de l’argent et d’impacter votre projet.
Comment devenir rentier immobilier ?
Devenir rentier immobilier requiert de passer par plusieurs étapes clés. Tout d’abord, il est indispensable de fixer ses objectifs, c’est-à-dire définir la somme nécessaire pour subvenir à vos besoins, pour ensuite déterminer le montant à investir.
Puis, il est nécessaire de bien financer son projet. Vous pouvez investir dans l’immobilier au comptant si vous disposez des liquidités nécessaires. Cependant, le recours au crédit est souvent incontournable et cette méthode de financement présente l’avantage de mettre à disposition des ressources financières conséquentes. L’effet de levier du crédit représente effectivement une bonne stratégie pour générer du cash flow.
Dans l’investissement immobilier locatif, le cash flow désigne le solde financier restant après la perception des loyers et le règlement des dépenses mensuelles (charges, mensualité du crédit, assurances, etc.). Un cash flow positif signifie donc que les revenus locatifs sont supérieurs aux dépenses liées à ce même bien immobilier. On parle alors d’investissement locatif autofinancé.
Ensuite, il est important de diversifier son patrimoine immobilier. Acheter plusieurs appartements ou maisons à louer peut par exemple s’avérer indispensable pour vivre de ses rentes. Vous pouvez aussi envisager d’investir dans un immeuble de rapport. Il est également possible de diversifier en termes de secteurs grâce aux SCPI de rendement par exemple, qui investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise.
Pour devenir rentier immobilier, il est essentiel de bien gérer ses revenus et son patrimoine. Concrétiser un tel projet seul(e) est possible mais l’accompagnement d’un expert s’avère précieux. Celui-ci vous apporte des conseils sur les placements à privilégier et vous suit tout au long de vos investissements.
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Les placements pour devenir rentier immobilier
Nombreuses sont les personnes qui pensent automatiquement à l’investissement locatif traditionnel pour devenir rentier immobilier. S’il constitue une bonne solution, il existe tout de même d’autres placements adaptés à cet objectif.
Investissement locatif traditionnel
L’investissement locatif en direct reste le placement immobilier privilégié par de nombreux Français. Il permet de combiner l’immobilier physique avec la perception de loyers tous les mois durant des années (hors périodes de vacance et impayés éventuels).
La plupart du temps, cet investissement est financé à crédit car les prix des logements s’élèvent généralement à plusieurs centaines de milliers d’euros.
En plus des loyers réguliers, l’investissement locatif peut permettre de dégager une plus-value à la revente. Celle-ci vient alors constituer ou compléter votre rente pour les années à venir. Attention, cela n’arrive pas systématiquement : tout dépend de la valorisation du marché immobilier et de la qualité de votre bien. Le gain potentiel est soumis à l’imposition des plus-values immobilières.
Néanmoins, l’immobilier locatif classique est assez exigeant en termes de gestion. En effet, il faut gérer les entrées et sorties de locataires, les travaux éventuels, le côté administratif, etc. La gestion s’avère d’autant plus importante lorsque que vous achetez plusieurs biens mis en location. Cela est d’ailleurs assez fréquent lorsque l’objectif est de devenir rentier. Il est donc plutôt recommandé de faire appel à une agence dans ce cas, ce qui implique des frais.
SCPI
Le placement en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à devenir copropriétaire d’un parc immobilier en achetant des parts de la SCPI en question. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des dividendes régulièrement.
Ces revenus locatifs sont distribués tous les mois ou trimestres selon la société. De plus, le rendement des SCPI s’avère potentiellement intéressant, avec un taux de distribution de plus de 6 % pour les meilleures du marché.
La pierre papier présente divers autres avantages pour devenir rentier.
Aucune contrainte de gestion
Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion, qui assure l’ensemble de la gestion locative du parc immobilier. Elle s’occupe ainsi d’acquérir des biens, trouver les locataires, collecter les loyers, les redistribuer aux associés, etc. La SCPI de rendement constitue donc une bonne solution pour devenir rentier immobilier en percevant des revenus passifs.
Un ticket d’entrée assez faible
Investir en société civile de placement immobilier peut se faire à partir de quelques centaines d’euros. D’autant plus que la SCPI est également accessible par la biais de versements programmés. Cette méthode permet de se constituer un patrimoine immobilier conséquent avec le temps en investissant régulièrement.
Dans l’optique de percevoir des rentes assez élevées pour en vivre, il convient d’investir un montant plus important étant donné que les revenus sont calculés au prorata du nombre de parts détenues. Par exemple, pour percevoir 5 000 € par an avant impôts, il faut compter sur un investissement de 100 000 € dans une SCPI qui affiche un rendement de 5 %.
Une mutualisation des risques
Le parc immobilier de la SCPI est composé de dizaines voire centaines d’actifs diversifiés en termes de géographie (France, Europe) et de secteurs d’activité (bureaux, commerce, santé, logistique, hôtellerie, etc.). Les risques locatifs sont ainsi répartis entre tous les locataires et non un seul.
Accessible à crédit
Il est possible d’investir en SCPI à crédit. Vous pouvez ainsi vous servir de l’argent de la banque pour acquérir un nombre de parts plus conséquent et percevoir des revenus plus importants.
Ces derniers vous permettent de rembourser en grande partie les mensualités du crédit. Puis, une fois le prêt remboursé, vous pouvez profiter pleinement de revenus locatifs conséquents.
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LMNP
La LMNP (Location meublée non professionnelle) consiste à investir dans un bien immobilier pour le mettre en location. À la différence d’une location vide, ou nue, vous devez équiper le logement du mobilier nécessaire à la vie du locataire.
Les loyers d’un logement meublé sont généralement plus élevés que ceux d’une location vide traditionnelle, à emplacement et surface comparables. De plus, ce type d’investissement se prête à la mise en place d’une colocation, qui permet de viser des revenus potentiellement supérieurs.
L’investissement LMNP peut également prendre la forme de l’achat d’un logement au sein d’une résidence de services (EHPAD, résidence sénior, résidence étudiante). Dans ce cadre là, vous n’êtes soumis à aucun souci de gestion. Vous signez effectivement un bail avec un gestionnaire, qui gère la résidence et s’engage à vous verser les revenus locatifs réguliers.
D’autre part, la fiscalité sur les revenus locatifs de la LMNP est allégée. Les loyers étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils sont imposés soit au régime micro-BIC (abattement de 50 %) soit au régime réel simplifié.
Le LMNP au réel s’avère plus intéressant car il permet de déduire certaines charges et de bénéficier du mécanisme de l’amortissement fiscal. Vous pouvez ainsi dégager des revenus locatifs très faiblement voire non fiscalisés, idéal pour maximiser la rentabilité de votre investissement dans l’objectif de devenir rentier immobilier.
Démembrement
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Investir en démembrement immobilier, et plus particulièrement dans la nue-propriété d’un bien, peut constituer un moyen d’accéder au statut de rentier.
En achetant la nue-propriété d’un logement, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’acquisition, généralement de l’ordre de 30 à 50 %. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyers pendant la période de démembrement, en moyenne de 15 ans. Vous n’êtes donc assujetti(e) à aucune fiscalité supplémentaire au titre de votre investissement. À l’issue du démembrement, vous recouvrez automatiquement la pleine propriété du bien et vous êtes ainsi libre de le mettre en location pour toucher des revenus locatifs.
À noter qu’il s’agit d’un plan d’investissement sur le long terme. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus immédiatement après votre investissement. Toutefois, comme mentionné plus haut, on ne devient pas rentier immobilier en quelques mois.
Le démembrement peut s’avérer particulièrement intéressant pour devenir rentier à terme et arrêter de travailler avant l’âge légal de la retraite notamment. Prenons un exemple : une personne de 40 ans décide d’investir en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire d’une durée de 15 ans. Il acquiert un appartement avec une décote de 35 % et n’est pas fiscalisé au titre de son investissement pendant tout le démembrement. 15 ans plus tard, à ses 55 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et décide de le louer. Il commence donc à percevoir des revenus complémentaires mensuels qui pourront l’aider à arrêter son activité professionnelle pour profiter de la retraite plus tôt.
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