- Patrimoine immobilier : définition
- Acheter un patrimoine immobilier pour générer du rendement avec l’immobilier locatif
- La fiscalité attractive de la LMNP
- Acheter un bien pour réduire vos impôts
- La SCPI : un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
- La technique patrimoniale du démembrement immobilier
- La société civile immobilière (SCI)
- Le potentiel de rendement élevé du crowdfunding immobilier
L'essentiel
Patrimoine immobilier : définition
Le patrimoine immobilier prend différentes formes et peut servir de nombreux objectifs, selon le type d’investissement considéré.
Pourquoi construire un patrimoine immobilier
Par définition, le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens et actifs immobiliers détenus par une même personne. Cette notion englobe donc plusieurs types d’actifs : résidence principale et secondaire, investissements locatifs variés ou encore capital investi dans la pierre papier (SCPI, SCI, OPCI). De même, les terrains à bâtir intègrent le patrimoine immobilier d’un particulier, ainsi que d’autres types d’actifs moins répandus, comme les parcelles de forêt ou encore les places de parking.
Investir votre argent dans l’acquisition de biens immobiliers vous permet de poursuivre des objectifs divers comme :
- Constituer un patrimoine durable en vue de la retraite et sécuriser votre avenir ;
- Générer des revenus complémentaires ;
- Diversifier vos placements ;
- Devenir propriétaire ;
- Réduire votre imposition.
En tant que valeur refuge, l’immobilier tend à bien résister à l’inflation et aux dégradations de la conjoncture économique. Surtout, l’actif immobilier peut prendre de la valeur au fil des années et vous pouvez espérer une plus-value à la revente. C’est pourquoi l’investissement dans la pierre fait figure de placement incontournable dans la gestion de patrimoine.
Pour autant, si les marchés immobiliers ont beaucoup de potentiel, ils comportent aussi des risques car les prix peuvent fluctuer et les revenus locatifs ne sont pas garantis. C’est pour cela qu’il est nécessaire de bien s’informer et de s’entourer de conseillers spécialisés pour mener à bien votre projet.
Les différentes manières de construire son patrimoine immobilier
Il existe de nombreux moyens de réaliser un investissement immobilier. Le choix se fait en fonction de vos objectifs, de votre profil et de vos moyens.
Il y a bien sûr l’immobilier locatif traditionnel (location vide). Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet pour sa part de bénéficier d’une fiscalité plus attractive.
Vous pouvez également acheter un bien en bénéficiant de divers dispositifs de défiscalisation immobilière qui sont destinés à réduire votre imposition tels que les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie et déficit foncier.
L’acquisition de parts de SCPI offre ensuite la possibilité d’investir dans la pierre sans souci de gestion.
Puis, le démembrement de propriété permet de s’établir un patrimoine immobilier à prix décoté.
Enfin, le crowdfunding immobilier présente un rendement élevé pour dynamiser votre capital sur du court terme.
N’hésitez pas à faire appel à des professionnels de la gestion de patrimoine afin d’être conseillé(e) et accompagné(e) au mieux pour bien choisir votre investissement dans la pierre. Vous pouvez également obtenir des indications sur l’investissement immobilier qui vous convient en testant le simulateur d’épargne de Fortuny.
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Acheter un patrimoine immobilier pour générer du rendement avec l’immobilier locatif
Lorsque vous investissez dans un patrimoine immobilier, si votre objectif est de générer des revenus additionnels et d’obtenir un rendement intéressant, il faut alors s’intéresser à l’investissement locatif.
L’investissement immobilier locatif consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, comme un appartement ou une maison, et de le mettre ensuite en location pour rentabiliser votre investissement. De fait, acheter un bien immobilier pour le louer vous permet de profiter d’une rentabilité allant de 2 à 7 %, selon la nature et l’emplacement du bien notamment.
Comment réussir votre investissement immobilier locatif ?
Avant d’investir sur le marché immobilier locatif, il est nécessaire de bien vous informer au risque de subir certains déboires. De nombreux critères sont à prendre en considération pour bien choisir le logement que vous allez acquérir et réussir votre investissement locatif :
- L’emplacement, qui comprend l’accès aux commerces et services, aux transports, la sécurité, le dynamisme économique du quartier… ;
- Le prix ;
- Le type de logement ;
- Le marché locatif ;
- Le type de location (vide ou meublé) ;
- L’état général des lieux (besoin de faire des travaux ou non) ;
- La fixation du loyer ;
- Le financement à crédit ;
- Le choix du locataire ;
- La gestion locative ;
- La fiscalité et les taxes.
Comment calculer la rentabilité nette de votre achat locatif ?
La rentabilité brute n’est pas suffisante pour déterminer la qualité d’un investissement immobilier, il vous faudra donc calculer la rentabilité nette.
Pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif, il faut :
- Déduire toutes les charges ainsi que les frais liés à cet investissement ;
- Anticiper les périodes de vacances locatives ;
- Calculer le montant des impôts sur les revenus fonciers en fonction du régime fiscal et du type de bien immobilier, sans oublier les prélèvements sociaux (17,2 %).
Les charges déductibles des revenus fonciers
Dans le cadre d’une location vide ou nue, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- Les frais de gestion et d’administration du bien ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation ;
- Les impôts non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière ;
- Les charges non récupérées auprès du locataire après son départ ;
- Les provisions pour charges s’il s’agit d’une copropriété ;
- Les primes d’assurance ;
- Les intérêts et frais d’emprunt ;
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
Pour déduire le montant réel des charges ci-dessus, vous devez opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers (obligatoire si les revenus locatifs annuels excèdent 15 000 €).
La fiscalité attractive de la LMNP
En optant pour la mise en location d’un bien meublé, votre patrimoine immobilier vous permet de bénéficier des avantages du statut LMNP et de sa fiscalité attractive. Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de recevoir des revenus locatifs sans être soumis à la lourde fiscalité des revenus fonciers. Il peut s’agir aussi bien d’un appartement que d’un logement dans une résidence de services.
Il existe 2 régimes d’imposition en LMNP :
- Le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les recettes locatives si elles n’excèdent pas 72 600 € par an ;
- Le régime réel d’imposition, qui offre la possibilité d’amortir la valeur du bien, des travaux, du mobilier et de déduire toutes les dépenses liées à l’activité (frais d’acquisition, charges de copropriété, frais d’agence, intérêts d’emprunt, etc).
L’amortissement est un atout majeur de l’investissement LMNP. Cela consiste à enregistrer dans votre comptabilité une perte de valeur constatée sur votre bien immobilier. L’amortissement est en réalité une charge “fictive”, qui permet de diminuer l’assiette taxable.
Un autre avantage fiscal en LMNP est la récupération de la TVA. La totalité de la TVA, soit 20 %, vous est en effet restituée lorsque vous investissez dans une résidence de services neuve.
Par ailleurs, le bail commercial passé avec le gestionnaire de la résidence réduit le risque locatif. Concrètement, investir en LMNP protège plus efficacement l’investisseur du risque de loyer impayé.
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Acheter un bien pour réduire vos impôts
Si votre objectif est de réduire votre imposition, vous pouvez profitez de multiples dispositifs de défiscalisation immobilière grâce à votre patrimoine. Ce mécanisme consiste pour le gouvernement à accorder un avantage fiscal aux épargnants qui investissent dans le cadre de l’un de ces dispositifs. Il s’agit donc de lois incitatives qui, en échange d’un cadre fiscal attractif, encouragent les contribuables à investir dans la construction de logements neufs, ou encore la réhabilitation de logements anciens, là où les pouvoirs publics l’estiment nécessaire.
| Dispositif | Fonctionnement et conditions de la réduction d’impôt |
|---|---|
| Pinel | En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, l’investisseur peut récupérer 9 %, 12 % ou 14 % du prix de revient du bien sur la durée de mise en location (depuis 2024). |
| Malraux | En investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location, jusqu'à 30 % des travaux de restauration (dans la limite de 400 000 €) peuvent ainsi être soustraits de votre impôt brut à payer. |
| Denormandie | En contrepartie de l’acquisition d’un logement ancien et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, l’investisseur peut récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien sur la durée de mise en location, soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. |
| Déficit foncier | En contrepartie d’un investissement locatif ancien, vous pouvez déduire de vos revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Une économie d'impôt qui peut atteindre jusqu'à 62,2 % du montant du déficit foncier. |
La SCPI : un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
La SCPI propose une autre manière d’acquérir un patrimoine immobilier. Ce placement de pierre papier permet d’acheter des parts dans un parc immobilier détenu par la SCPI. Plutôt que d’acquérir un bien, vous devenez donc porteur de parts associé(e) avec d’autres investisseurs et détenez de l’immobilier de façon indirecte.
Il est indispensable de bien choisir les meilleurs véhicules dans lesquels investir parmi les nombreuses SCPI du marché pour réussir son investissement dans la pierre papier.
Les avantages de la société civile de placement immobilier, par rapport à l’investissement immobilier locatif traditionnel, sont :
- L’absence de contraintes de gestion : la gestion locative (locataires, impayés, collecte des loyers, etc.) et l’entretien (travaux, rénovation, etc.) des actifs immobiliers sont entièrement à la charge de la société de gestion.
- L’accessibilité : avec un ticket d’entrée autour de 1 000 euros, la SCPI ouvre l’accès au marché immobilier locatif à tous les budgets.
De plus, il existe trois types de SCPI :
- Les SCPI de rendement : leur objectif est avant de générer du rendement, en versant des revenus locatifs réguliers aux associés ;
- Les SCPI fiscales : elles permettent d’accéder à des avantages fiscaux issus des lois de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, etc.) ;
- Les SCPI de capitalisation ou de plus-value : elles ne distribuent pas de loyers mais génèrent des plus-values à terme.
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La technique patrimoniale du démembrement immobilier
Le démembrement immobilier consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits (les loyers) tandis que le nu-propriétaire possède les murs. Ce dernier récupère la pleine propriété à la fin de la période de démembrement.
Il existe deux types de démembrement de propriété : temporaire et viager. Dans le premier cas, la pleine propriété est séparée pendant une durée déterminée à l’avance, qui est en général comprise entre 10 et 15 ans. La fin du démembrement viager est quant à elle marquée par le décès de l’usufruitier.
Le démembrement immobilier, bien que peu connu, présente plusieurs avantages, que ce soit pour le nu-propriétaire ou l’usufruitier. Grâce à cette pratique, le nu-propriétaire peut se constituer un patrimoine immobilier à un prix décoté. De plus, l’investissement ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et le nu-propriétaire ne paye pas d’impôts supplémentaire pendant le démembrement car il ne touche pas de revenus.
Quant à l’usufruitier en démembrement temporaire, il touche la totalité des revenus locatifs en bénéficiant d’une grande décote sur le prix de son acquisition et il peut occuper le bien durant toute la période.
La société civile immobilière (SCI)
La création d’une SCI permet à plusieurs associés de se regrouper afin d’acquérir et/ou de gérer un patrimoine immobilier. Les biens sont détenus par la société, dotée de la personnalité morale. Les associés quant à eux détiennent des parts de celle-ci et perçoivent les revenus locatifs et plus-values qui leur reviennent.
La SCI permet notamment d’échapper aux problématiques de l’indivision en présence de plusieurs propriétaires d’un même bien. Et ce, aussi bien en cours de vie qu’au moment de dénouer une succession. Il est également possible de transmettre des parts de SCI de son vivant, via une donation.
Créer et gérer une société civile immobilière implique un certain nombre de démarches administratives et requiert une bonne organisation entre les parties prenantes. Son fonctionnement laisse toutefois une certaine latitude aux associés, qui établissent eux-mêmes les statuts encadrant son fonctionnement. Il s’agit donc d’un outil prisé pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier.
Le potentiel de rendement élevé du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste, pour un investisseur particulier, à participer au financement d’un programme immobilier par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne spécialisée.
De plus en plus d’opérations de promoteurs immobiliers ou de marchands de biens font appel à ce type de financement. Signifiant “financement participatif” en français, le crowdfunding permet à plusieurs épargnants de participer financièrement à des projets immobiliers considérables qui étaient autrefois réservés aux investisseurs institutionnels.
Il s’agit d’un placement qui permet de booster votre capital sur du court terme, la durée moyenne s’élevant à 21,2 mois selon Fundimmo.
Cet investissement vous permet en effet de dynamiser votre épargne en prêtant votre argent à un promoteur, qui vous rembourse le capital et verse des intérêts à la fin du projet (les intérêts peuvent aussi être versés au fil de l’eau). Le crowdfunding présente des rendements très intéressants, qui varient entre 7 et 12 % selon le projet.
Notons tout de même que plus l’objectif de rendement (non garanti) est élevé, plus le risque de perte en capital est élevé.
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Crédit immobilier : financer son investissement locatif
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SCI : l'essentiel à savoir sur la société civile immobilière