- Définir les objectifs à atteindre pour réussir son investissement SCPI
- Connaître les données clés des SCPI
- Choisir la bonne méthode pour réussir son investissement SCPI
- Connaître les risques des SCPI
- Diversifier son investissement immobilier
- Faire appel à un conseiller pour réussir son investissement SCPI
L'essentiel
Définir les objectifs à atteindre pour réussir son investissement SCPI
La souplesse de la société civile de placement immobilier lui permet de répondre à différents objectifs. Pour réussir son investissement en SCPI, il convient, pour commencer, de savoir pourquoi on investit :
- Préparer sa retraite : la pierre papier est le placement idéal pour compléter vos pensions de retraite, sans souci de gestion. C’est notamment le cas avec la SCPI en nue-propriété, en faisant coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite.
- Faire fructifier son épargne : ne pas laisser dormir son argent sur son compte courant est désormais un conseil connu. La SCPI permet d’investir dans la pierre avec un faible ticket d’entrée (à partir de quelques centaines d’euros) et de percevoir des revenus réguliers.
- Générer des revenus complémentaires : la SCPI distribue des loyers dès la fin du délai de jouissance, qui dure généralement de 3 à 6 mois. Il s’agit de la période de temps dont la société de gestion a besoin pour investir l’argent des associés dans l’acquisition d’immeubles. Les dividendes sont versés tous les mois ou tous les trimestres en fonction de la société.
- Financer un projet : investir une somme conséquente dans la pierre papier permet de percevoir des loyers plus importants. Les dividendes sont en effet calculés au prorata du nombre de parts détenues. Votre placement vous permettra ainsi d’augmenter votre budget grâce à un bon rendement potentiel. Attention, la SCPI n’est pas adaptée pour financer un projet sur du court terme.
Une fois votre but défini, vous pourrez déterminer plus facilement le type de société civile de placement immobilier qui vous convient ainsi que la méthode d’acquisition des parts appropriée. Il existe en effet 4 possibilités pour souscrire : au comptant, en assurance vie, à crédit et en démembrement. Toutes les méthodes ne sont pas adaptées à tous les profils et objectifs.
Quel que soit l’objectif qui vous mène à investir dans la pierre papier, il ne faut surtout pas oublier qu’il s’agit d’un placement de long terme. L’horizon d’investissement minimum est de 8-10 ans. Plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, plus votre placement a des chances de se valoriser.
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Connaître les données clés des SCPI
Pour choisir la ou les bonnes SCPI dans lesquelles investir afin de développer au mieux son patrimoine immobilier, il est indispensable de prendre connaissance des différents éléments qui permettent de déterminer s’il s’agit d’un véhicule d’investissement performant.
Les indicateurs de la pierre papier à étudier
Le dernier taux de distribution publié ne suffit pas à déterminer la performance des sociétés civiles de placement immobilier. Plusieurs indicateurs doivent être pris en compte.
La stratégie d’investissement
Chaque SCPI possède sa propre stratégie d’investissement. Il existe des SCPI spécialisées ou thématiques, qui n’investissent que dans un secteur ou type d’actifs (bureau, commerce, logistique, santé/éducation, hôtels/tourisme/loisirs, résidentiel).
Il existe également des SCPI diversifiées qui détiennent des actifs variés typologiquement ou géographiquement. Certaines SCPI développent leur parc immobilier en dehors des frontières de l’Hexagone, dans des pays européens.
Connaître le secteur d’investissement des sociétés civiles de placement immobilier peut vous permettre de choisir en fonction de vos éventuelles affinités et de composer un portefeuille immobilier optimal.
Le rendement
Le taux de distribution (TD) représente le rapport entre le montant des dividendes versés sur une année et le prix de part au 1er janvier de cette même année. Il s’agit généralement de l’indicateur regardé pour identifier le rendement annuel d’une SCPI.
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur de performance encore plus précis. Il prend en compte l’évolution du prix de part ainsi que les revenus versés. Le taux de rendement interne est calculé sur plusieurs années en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Il prend donc en compte son évolution sur une période donnée (5 ans, 10 ans, etc).
La décote et la valorisation du prix de part
Les biens composant le parc immobilier d’une SCPI ont vocation, dans un scénario idéal, à prendre de la valeur. Lorsque le patrimoine immobilier de la SCPI se valorise, le prix de part est possiblement décoté. Cela peut entraîner une augmentation du prix de souscription. Il s’agit d’un signe de bonne santé de la SCPI et présage une opportunité potentielle pour l’investisseur, qui voit alors la valeur de son placement augmenter.
La capitalisation
Elle représente la taille d’une SCPI. Une capitalisation importante reflète un vaste parc immobilier.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Il permet d’évaluer le potentiel locatif d’une SCPI. Le TOF correspond au rapport entre le montant réel des loyers perçus et le montant théorique si l’ensemble du parc immobilier était loué.
Comment retrouver ces informations
Les sociétés de gestion font apparaître les données clés dans leur documentation publiée régulièrement et accessible au grand public. Vous pouvez effectivement trouver les diverses informations citées ci-dessus dans les bulletins trimestriels ou semestriels ainsi que les rapports annuels de chaque véhicule d’investissement sur le site du gestionnaire en question.
Les chiffres clés sont également accessibles via les fiches détaillées sur chaque SCPI proposées par des sites spécialisés comme Fortuny.
De plus, vous avez la possibilité de retrouver ces données en contactant directement un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci vous accompagnera dans la recherche d’informations ainsi que dans l’étude poussée de chaque SCPI pour répondre au mieux à vos questions.
Prenez contact avec les conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny
Choisir la bonne méthode pour réussir son investissement SCPI
Pour réussir votre investissement en SCPI, il faut identifier la méthode de souscription qui vous convient en fonction de votre profil et de vos objectifs.
Au comptant
L’avantage principal procuré par l’achat de parts au comptant est la création de revenus additionnels immédiats pour l’associé. Dès la fin du délai de jouissance, vous percevez des dividendes nets de frais tous les mois ou trimestres avec un rendement attractif. À titre d’illustration, le rendement 2023 des SCPI s’est élevé à 4,52 % en moyenne.
Il s’agit d’une méthode très simple d’accès, qui suppose simplement que vous déteniez le capital nécessaire pour investir en direct.
Certaines SCPI proposent d’effectuer des versements programmés. Cela permet d’acquérir des parts à votre rythme, en procédant à de plus petits versements de manière automatique et récurrente.
À crédit
L’investissement en SCPI à crédit est adapté aux personnes disposant d’une bonne capacité d’endettement. Les revenus locatifs générés par la pierre papier remboursent chaque mois ou trimestre une partie du crédit.
Cette méthode permet d’investir plus grâce à l’argent prêté par la banque et donc d’acquérir plus de parts. Une fois que le crédit immobilier est remboursé, vous continuerez de percevoir des revenus complémentaires importants ou pourrez revendre tout ou partie de votre investissement, selon votre choix.
En assurance vie
Il est possible d’investir en société civile de placement immobilier via les unités de compte de votre contrat d’assurance vie. L’avantage principal est que le cadre fiscal favorable de l’assurance vie s’applique sur les loyers perçus.
Notons que toutes les SCPI ne sont pas éligibles à ce mode de souscription et que certains assureurs conservent une partie des revenus générés par la SCPI (jusqu’à 15 %). Il faut donc être très attentif à la sélection du contrat et ses caractéristiques pour investir dans les meilleures conditions.
En démembrement
Lors d’un démembrement immobilier, la pleine propriété des parts est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est particulièrement adapté aux personnes qui n’ont pas besoin de revenus additionnels dans l’immédiat et qui sont fortement fiscalisées.
Cette méthode permet de bénéficier d’une décote sur le prix de part. Ceci s’explique par le fait que le nu-propriétaire ne touche pas de revenus pendant la période de démembrement. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et touche donc la totalité des dividendes. Il peut également faire le choix de les revendre, en partie ou en totalité.
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Connaître les risques des SCPI
Pour se donner toutes les chances de réussir son investissement en SCPI, il est essentiel de prendre conscience qu’il ne s’agit pas d’un placement sans risque.
- Les SCPI restent soumises aux fluctuations des marchés immobiliers, qui sont susceptibles d’entraîner une baisse de la valeur des parts.
- Risque de perte en capital. Ce dernier n’est pas garanti.
- Les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des loyers encaissés par la SCPI ainsi que ses charges.
- Risque de rentabilité fiscale. Les revenus générés par la pierre papier sont imposables. Il sont taxés à votre tranche marginale d’imposition. Puis, des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’appliquent, sauf dans le cadre des SCPI européennes. Les parts de SCPI entrent également dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF). Il est donc essentiel d’avoir conscience de la rentabilité nette après impôts avant d’acquérir des parts.
- Risque lié aux frais. Si vos dividendes sont versés nets de frais, il existe tout de même des frais de souscription et de gestion. Si vous revendez rapidement vos parts, ces frais pourraient impacter la rentabilité de votre placement. C’est pour cette raison que l’horizon d’investissement minimum recommandé est de 8 à 10 ans.
- Risque de liquidité. La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. Elle peut être plus ou moins rapide en fonction notamment de l’évolution de l’offre et de la demande. Notons que le fonctionnement de la revente n’est pas le même selon qu’il s’agit d’une SCPI capital variable ou à capital fixe.
- Risque de change lorsque les loyers de la SCPI proviennent d’actifs implantés dans des pays en dehors de la zone euro.
- Risque locatif. Il est moindre comparé à l’investissement dans un bien immobilier classique. Chaque SCPI détient en effet plusieurs biens, qui sont loués à de nombreux locataires, étant souvent des grands groupes que les gestionnaires ont sélectionné pour leur solidité financière. De plus, les biens composant le parc immobilier des SCPI sont souvent répartis entre divers secteurs typologiques et/ou géographiques.
Diversifier son investissement immobilier
Les SCPI sont des instruments diversifiés en eux-mêmes mais, lorsque le budget le permet, les experts recommandent de diversifier davantage son investissement. Vous avez effectivement la possibilité de répartir votre capital sur plusieurs SCPI qui pratiquent des stratégies différentes.
Vous pouvez par exemple combiner la solidité d’une SCPI ancienne et établie avec une jeune SCPI offrant un rendement supérieur. Il est également possible d’investir dans des véhicules d’investissement spécialisés dans différents secteurs tels que la santé et le commerce par exemple. Vous pouvez aussi choisir des SCPI qui sont pilotées par des sociétés de gestion différentes.
Ceci s’inscrit dans une logique de mutualisation des risques. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier permet effectivement de se protéger davantage des fluctuations du marché ainsi que du risque de carence locative ou d’impayés. L’objectif principal de la diversification est de posséder le patrimoine immobilier le plus stable possible afin de réussir votre investissement SCPI.
Faire appel à un conseiller pour réussir son investissement SCPI
L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est fortement conseillé pour ce type de placement. Il vous accompagne pendant toutes les étapes citées précédemment afin de maximiser vos chances de réussir votre investissement SCPI.
L’expert en SCPI représente un interlocuteur qui connaît le marché. Il est donc en mesure de répondre à toutes les questions que vous pouvez vous poser avant d’investir. Le contacter directement vous permet d’accéder facilement à toutes les informations sur les véhicules d’investissement qui vous intéressent.
Le CGP vous suit au mieux en commençant par analyser votre profil patrimonial pour identifier la ou les SCPI les plus adaptées à votre profil parmi la multitude qui existe et grandement faciliter votre décision.
Le conseiller indépendant peut aussi vous accompagner après l’investissement si vous avez des questions par la suite concernant par exemple l’évolution des indicateurs, les perspectives de votre placement ou encore les meilleures manières de procéder à l’avenir en fonction de l’évolution de vos objectifs et de votre situation.
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