L'essentiel
Définition de la SCI
Zoom sur la définition d’une société civile immobilière, son intérêt et les différents types de SCI qui peuvent être créés.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Dans sa définition la plus commune, une société civile immobilière a pour objet social l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier partagé entre plusieurs associés. Elle réunit au moins deux associés, la création d’une SCI par un individu seul n’étant pas autorisée. Il s’agit donc d’une solution patrimoniale adaptée à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs, notamment dans le cadre familial afin d’échapper aux inconvénients de l’indivision ou d’optimiser la succession.
Les associés apportent des fonds ou des biens et droits immobiliers à la SCI. Cette dernière devient propriétaire du patrimoine immobilier en tant que personne morale. En contrepartie, les associés détiennent des parts de la société, perçoivent les revenus locatifs qui leur reviennent à cet égard et restent solidaires du paiement des dettes à hauteur de leur participation. Pour encadrer son fonctionnement, ils doivent établir les statuts de la société et désigner un gérant, chargé notamment de la tenue des comptes.
La SCI peut être créée à tout moment, et notamment à l’occasion de l’acquisition ou de la donation d’un bien immobilier. Elle peut également voir le jour afin d’optimiser la gestion du patrimoine d’un chef d’entreprise, en séparant les biens immobiliers du patrimoine professionnel. Pour créer une SCI, l’assistance d’un notaire ou d’un avocat est fortement recommandée, notamment pour la rédaction des statuts.
La SCI prend fin avec sa dissolution, lorsque les conditions prévues dans les statuts sont réunies ou sur décision des associés.
Les avantages de la société civile immobilière
- La SCI constitue une solution patrimoniale privilégiée pour acquérir et/ou gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, dans le cadre familial par exemple.
- Les associés établissent eux-mêmes les statuts de la société, avec l’aide d’un professionnel le plus souvent, et décident donc d’une large part des règles de fonctionnement.
- Ce type de montage se prête à une optimisation de la fiscalité immobilière et de la transmission de patrimoine (succession, donation).
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Pourquoi créer une SCI ?
Pour la gestion d’un patrimoine immobilier
Constituer une SCI peut grandement faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment dans le cadre familial. Le ou les biens sont réunis en une seule SCI, dont les parts sont réparties entre associés. Le recours à la société civile immobilière permet ainsi de contourner le recours à une indivision immobilière beaucoup plus contraignante.
En termes de gestion, les associés fixent eux-mêmes les statuts de la SCI, et donc son fonctionnement. Cela permet de définir clairement, et avec une certaine souplesse, le cadre de cette gestion patrimoniale. Notons également que pour investir à plusieurs dans l’immobilier locatif, le passage par une SCI facilite grandement les choses, par rapport à un achat sans cet intermédiaire. Et ce, notamment en matière de financement par l’emprunt.
Pour préparer la succession
La SCI familiale facilite la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers aux héritiers. Le recours à une société civile immobilière octroie une plus grande flexibilité à ces derniers, qui échapperont à une détention en indivision. De plus, les parents ont la possibilité de prévoir la donation de parts de SCI à leurs enfants, de façon à anticiper la transmission et potentiellement limiter les droits de succession.
Notons que la valeur des parts transmises sera réduite, par rapport à la valeur réelle des actifs immobiliers, si la SCI est endettée (remboursement d’un emprunt bancaire par exemple).
Pour optimiser la fiscalité
Les associés de la SCI peuvent opter pour la fiscalité des particuliers, soit l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR, retenu par défaut), ou celle des entreprises, et l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Cette flexibilité leur permet de choisir la méthode d’imposition optimale selon leur situation et leurs besoins. A noter que la SCI à l’IS s’avère plus avantageuse en matière d’imposition des revenus fonciers mais moins en ce qui concerne la fiscalité des plus-values encaissées après la vente d’actifs immobiliers.
Pour les chefs d’entreprise et professions libérales
Une société civile immobilière peut accueillir le patrimoine immobilier détenu à titre professionnel, c’est-à-dire les biens nécessaires à l’exercice de l’activité. Cela s’avère utile notamment pour se protéger en cas de difficultés financières ou pour partager la propriété d’un même bien professionnel, entre plusieurs professions libérales qui partagent des locaux acquis en commun par exemple.
Les différents types de SCI
On distingue plusieurs types de sociétés civiles immobilières, chaque variante étant dédiée à un objectif.
- SCI de gestion ou de location
Il s’agit de la forme la plus habituelle de SCI, dédiée à l’acquisition, la gestion et à la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les revenus locatifs générés reviennent alors aux associés, au prorata des parts sociales qu’ils détiennent.
Si la SCI se consacre à une activité de location meublée, celle-ci est considérée comme une activité commerciale. La fiscalité sera donc celle d’une SCI à l’IS, sauf si les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires.
- SCI familiale
L’objectif d’une SCI familiale est d’organiser le partage d’un patrimoine immobilier entre parents et enfants (le plus souvent). Elle permet notamment de faciliter la succession, les héritiers récupérant des parts de SCI plutôt que des biens en indivision. La donation de parts de son vivant, en pleine propriété ou en nue-propriété, est également possible.
- SCI d’attribution
Ce type de SCI est créé spécifiquement pour le financement d’un projet immobilier et la répartition de sa propriété entre les différentes parties prenantes. Une fois le partage de la propriété acté, la SCI est dissoute.
- SCI de construction-vente
Ces SCI sont mises sur pied afin d’acquérir un terrain à bâtir puis de construire un bien immobilier sur celui-ci dans le but de revendre l’ensemble de la propriété.
- SCI de jouissance à temps partagé
Cette société civile immobilière vise à partager le temps d’utilisation d’une propriété immobilière comme une résidence secondaire pour les vacances par exemple.
- SCI agricole
La SCI agricole réunit plusieurs agriculteurs pour partager leurs moyens de production (matériel, fonds).
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Comment fonctionne une société civile immobilière
De sa création à sa dissolution, le fonctionnement d’une société civile immobilière répond à des règles précises.
Création d’une SCI
Pour créer une SCI, il faut commencer par réunir les associés de la société et constituer son capital social (1 € minimum). Ensuite, il convient de rédiger les statuts de la SCI. Les statuts doivent notamment indiquer :
- La forme juridique de la société, son nom, son objet social (acquisition et gestion de biens immobiliers, par exemple), son lieu du siège social et sa durée (99 ans maximum) ;
- Les noms et coordonnées des associés ;
- Le montant du capital social apporté par les associés et la répartition des parts sociales ;
- Les règles de fonctionnement et de vote ainsi que les dates d’ouverture et de fermeture des exercices fiscaux ;
- Le nom du ou des gérants désignés ;
- Les conditions de dissolution de la SCI.
Le cas échéant, les statuts peuvent intégrer des clauses d’agrément pour encadrer l’intégration de nouveaux associés.
Après la signature des statuts, la création de la SCI doit être publiée au Journal des annonces légales (JAL) du département où se situe son siège social. Enfin, un dossier de création doit être déposé au guichet unique de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI). Ces deux dernières formalités doivent être accomplies dans un délai d’un mois.
Le processus de création d’une SCI comprend des coûts. Certains sont fixes, comme les frais de publication au JAL (185 à 217 € selon le département), les frais d’immatriculation auprès de l’INPI (66,88 €) et la déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41 €). A cela s’ajoute la rémunération des professionnels sollicités pour accompagner la création, le cas échéant.
Gestion de la SCI
La gestion d’une SCI englobe trois aspects distincts et prépondérants :
- La tenue d’une comptabilité précise, pour le bénéfice des associés et les besoins d’un contrôle fiscal éventuel ;
- La gestion du patrimoine immobilier (gestion locative par exemple) ;
- Le suivi des déclarations fiscales.
Toute SCI doit nommer au moins un gérant. Il peut s’agir d’un associé ou d’une personne externe à la société. Le gérant doit assurer les actes de gestion courante (comptabilité, gestion locative) dans l’intérêt de la SCI et dans le respect de son objet social. Il constitue également le représentant de la société vis-à-vis des tiers. Plus globalement, ses pouvoirs sont fixés précisément dans les statuts de la SCI et il doit rendre des comptes aux associés au moins une fois par an.
Les associés de la SCI sont amenés à prendre un certain nombre de décisions importantes en assemblée générale, sans délégation au gérant. Elles sont déterminées dans les statuts. Les modalités de vote et de validation de celles-ci sont également indiquées dans les statuts (majorité simple, majorité des deux tiers, unanimité).
L’assemblée générale doit se tenir chaque année selon les modalités prévues par les statuts. Elle doit notamment valider les comptes annuels de la SCI. Elle vise également à décider de la mise en réserve ou de la distribution des bénéfices aux associés. Des assemblées générales extraordinaires peuvent également avoir lieu en cas de besoin, pour agréer l’intégration d’un nouvel associé ou nommer un nouveau gérant par exemple.
Sortie et dissolution de la SCI
Chaque associé a la possibilité de céder les parts qu’il détient au sein de la SCI. Le patrimoine immobilier détenu par la société n’est alors pas affecté. Les parts peuvent être rachetées par les autres associés ou une personne externe. Elles peuvent également être transmises par donation.
En présence d’une clause d’agrément prévue dans les statuts, l’arrivée d’un tiers externe devra être validée par les associés restants. En cas de départ d’un associé, la SCI continue d’exister, sous réserve qu’au moins deux associés soient toujours parties prenantes.
La dissolution de la SCI intervient sur décision prise à l’unanimité des associés en assemblée générale ou lorsqu’une cause de dissolution prévue dans les statuts se matérialise. Elle peut aussi se produire dès lors qu’il ne reste plus qu’un associé dans la société.
Après la rédaction du procès-verbal de dissolution, un liquidateur doit être nommé pour organiser la clôture des comptes de la société, la vente du patrimoine immobilier et le partage de l’actif net (après déduction des dettes). Le liquidateur peut être le gérant, un associé ou une personne externe. Le cas échéant, les biens apportés au capital de la société par des associés peuvent leur être restitués.
Les plus-values immobilières réalisées à cette occasion sont imposables, hors cas particuliers d’exonération. De plus, les associés devront régler l’impôt sur les bénéfices engrangés durant l’année de dissolution.
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Fiscalité de la SCI
Le régime fiscal d’une société civile immobilière peut relever de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix impacte significativement l’imposition des revenus et des plus-values.
SCI à l’IR
Le principe de la SCI à l’IR est celui de la transparence fiscale. En d’autres termes, chaque associé est imposé sur la part des bénéfices (distribués ou mis en réserve) à laquelle il a droit au titre du nombre de parts qu’il possède. Il supporte à ce titre l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2 % (fiscalité des revenus fonciers).
A noter qu’en cas de cession des parts (vente ou donation), seuls les associés présents à la date de clôture de l’exercice sont redevables de la fiscalité. Et ce, sans répartition au prorata temporis avec l’ancien associé. Les deux parties peuvent néanmoins s’entendre pour partager la prise en charge de l’imposition par la suite.
En ce qui concerne les gains réalisés à la revente d’un bien, la fiscalité des plus-values immobilières applicable aux particuliers est retenue.
SCI à l’IS
Les SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés plutôt que l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la fiscalité porte avant tout sur la société, plutôt que les associés. Le taux de l’IS se situe à 15 % pour les bénéfices annuels inférieurs à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
Ce mode d’imposition peut s’avérer plus favorable en ce qui concerne la taxation des bénéfices. En particulier, les revenus non distribués (mis en réserve) ne sont pas imposés dans les mains des associés individuels. Les bénéfices distribués restent cependant imposables au niveau des associés individuels (flat tax de 30 % ou barème de l’IR et prélèvements sociaux).
En complément, la SCI à l’IS a la droit de recourir à l’amortissement comptable du patrimoine immobilier. Ce mécanisme lui permet de diminuer l’assiette taxable de la SCI, et donc la fiscalité applicable aux revenus distribués.
Cet amortissement est néanmoins pris en considération dans le calcul de la plus-value imposable à la revente d’un actif. Le prix d’acquisition est diminué du montant des amortissements accumulés, ce qui a pour conséquence d’accroître le montant de la plus-value imposable.
IFI
Le cas échéant, les associés peuvent être redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le choix entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS n’a pas d’incidence particulière à ce titre. Cette fiscalité est supportée exclusivement par les associés, et non par la SCI.
La valeur des parts représentative des biens et droits immobiliers (hors biens professionnels) est prise en compte dans le calcul de l’impôt. Compte tenu des règles de calcul de l’IFI, les dettes supportées pour l’acquisition des biens ou la réalisation des travaux sont déduites de la valeur des actifs immobiliers. Depuis 2024, seules les dettes afférentes au patrimoine immobilier sont déductibles, et non pas l’ensemble des dettes portées par la société.
La constitution d’une SCI peut permettre dans certains cas de réduire l’IFI supporté par un propriétaire. En effet, seule la valeur des parts détenues sera comptabilisée, et non celle de la pleine propriété. De plus, l’administration fiscale admet une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts, par rapport à celle du ou des biens immobiliers, dans la mesure où il est plus difficile de céder des parts de SCI qu’un actif immobilier détenu en direct.
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Société civile immobilière : avantages et inconvénients
Avantages
-
La SCI est une solution à envisager pour constituer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, notamment au sein de la famille.
-
Le partage des biens immobiliers (donation, succession) est facilité et les problématiques d'indivision ne se posent pas.
-
Selon les situations, la fiscalité du patrimoine immobilier peut être optimisée à l'aide d'une SCI.
Inconvénients
-
La création et la gestion d'une SCI impliquent des démarches administratives conséquentes.
-
La cession de parts de SCI à un tiers s'avère plus difficile que la vente d'un bien en direct.
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