Comment réduire l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?

Les dons aux associations pour réduire l’IFI

Pour réduire l’IFI, le moyen le plus simple passe par la générosité. Les dons aux associations sont en effet déductibles du montant de l’impôt sur la fortune immobilière.

Chaque don au profit d’une association éligible permet de réduire l’IFI. Le taux de l’avantage fiscal se situe à 75 %. La réduction d’IFI pour dons aux associations ne peut cependant pas dépasser 50 000 € par an.

Selon l’article 978 du Code général des impôts (CGI), les dons doivent être réalisés au profit d’une :

• Fondation reconnue d’utilité publique ;
• Entreprise d’insertion professionnelle ;
• Fondation universitaire ou fondation partenariale ;
• Association reconnue d’utilité publique pour le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

À cette liste s’ajoute l’Agence nationale de la recherche.

De plus, les dons aux organismes agréés et de même nature, dont le siège se situe dans un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, sont également éligibles à la réduction d’IFI.

Pour l’octroi de la réduction d’impôt sur la fortune immobilière, les dons réalisés jusqu’à la date limite de déclaration d’IFI sont pris en compte. Les dates limites de déclaration sont identiques à celles de l’impôt sur le revenu.

Réduire l’IFI avec une donation temporaire d’usufruit

Au-delà des dons, il faut passer par des montages patrimoniaux spécifiques pour bénéficier d’une réduction d’IFI. Par exemple, le propriétaire assujetti peut procéder à une donation temporaire d’usufruit (DTU).

Concrètement, le contribuable donne l’usufruit d’un de ses biens immobiliers à un proche, comme un enfant majeur par exemple. Dès lors, la valeur de la pleine propriété sort de son assiette taxable à l’IFI. Il conserve la nue-propriété du bien, mais celle-ci n’est pas taxable. Mécaniquement, cela entraîne donc une réduction d’IFI. Dans le meilleur des cas, le contribuable peut passer sous le seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier taxable et échapper complètement à l’impôt.

Cette transmission de son vivant est soumise aux droits de donation. L’impôt est alors calculé sur une fraction de la valeur de la nue-propriété. Le barème fiscal de l’usufruit temporaire s’applique de la sorte :

La valeur de l’usufruit ainsi obtenue, la donation est ensuite taxable, après déduction des abattements fiscaux éventuels (100 000 € par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans).

Durant toute la durée de la donation temporaire d’usufruit, le propriétaire perd la capacité de jouir du bien. Il ne peut donc plus y vivre ou le mettre en location. Ces droits reviennent à l’usufruitier, jusqu’à la fin du démembrement temporaire.

Constituer une SCI pour répartir le patrimoine immobilier

Pour les personnes à la tête d’un large patrimoine immobilier, recourir à la création d’une SCI peut contribuer à réduire l’IFI. En constituant une société civile immobilière avec des membres de la famille, il est possible de regrouper les actifs immobiliers dans la SCI. Puis, le partage des parts de la société entre les différents membres contribue à répartir le patrimoine immobilier sur plusieurs personnes, plutôt qu’un seul foyer fiscal.

Pour le calcul de l’IFI, ces parts de SCI bénéficient d’une décote. De l’ordre de 10 à 20 % selon la situation des sociétaires, elle reflète l’absence de liquidité des parts de SCI. Cette décote représente donc un levier supplémentaire pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière.

Créer une SCI exige une bonne préparation, ainsi qu’un passage devant le notaire pour assurer la bonne construction juridique du montage. De plus, les conséquences d’un basculement vers une SCI, en termes de gestion patrimoniale ou de fiscalité, dépassent le seul cadre de l’IFI.

Pour les loueurs en meublé, l’option du passage au LMP

Une autre manière de réduire l’IFI concerne le cas spécifique d’investisseurs immobiliers ayant choisi la location meublée. En effet, les meublés sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) entrent dans la base taxable de l’IFI. En revanche, ceux soumis au régime de la location meublée professionnelle (LMP) sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

En passant sous le statut du LMP, il est donc possible de diminuer l’IFI. Toutefois, il ne s’agit pas d’un choix à la main du propriétaire. Il faut tirer plus de 23 000 € de revenus annuels de l’activité de location meublée. Celle-ci doit également constituer la source de revenus d’activité principale du contribuable. Faute de remplir ces deux conditions, le statut LMNP prévaut.

Cette possibilité concerne donc avant tout des multipropriétaires ayant choisi la location meublée, percevant des revenus professionnels plus faibles ou des pensions de retraite.