Immobilier et retraite : les clés pour trouver la combinaison gagnante

Comment l’investissement immobilier épouse l’objectif de la retraite

Les placements immobiliers trouvent toute leur place dans la constitution d’une épargne retraite performante.

L’immobilier, un placement de long terme au couple rendement/risque équilibré

Pour un grand nombre de Français, préparer sa retraite représente un objectif patrimonial de premier ordre. Et ce, d’autant plus que l’échéance se rapproche. Si les pensions de base et complémentaires permettent de toucher des revenus réguliers après la fin de carrière, elles ne suffisent pas à maintenir votre niveau de vie. En fonction du taux de remplacement dont vous allez bénéficier, l’écart entre vos derniers salaires et vos pensions sera plus ou moins sensible. Et devra donc être comblé par d’autres moyens. D’où l’idée d’utiliser votre épargne dans cette optique.

Pour ce faire, l’immobilier, sous ses différentes formes, ne manque pas d’atouts. Bien qu’il ne comporte pas de garantie du capital, il permet de viser des performances potentiellement supérieures à l’épargne sans risque. De plus, il s’agit avant tout d’un placement de long terme, comportant un horizon d’investissement recommandé de l’ordre de 8 à 10 ans minimum. En cela, il se prête bien à l’objectif de préparation de la retraite, qu’il convient d’anticiper de nombreuses années avant la fin de carrière.

PER, assurance vie : 2 enveloppes fiscales pour tirer parti de l’immobilier

Un frein potentiel à l’investissement immobilier touche à la fiscalité. Celle-ci peut s’avérer élevée, notamment dans le cadre d’un investissement locatif vide. Néanmoins, d’autres manières de placer son argent dans la pierre permettent de limiter son poids.

Il est ainsi possible d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) au sein d’un contrat d’assurance vie. De même, cette enveloppe fiscale permet de loger des placements dans des sociétés civiles immobilières (SCI). De la sorte, vous pouvez cumuler les avantages de l’investissement immobilier avec ceux de l’assurance vie. En particulier, vous pouvez bénéficier de sa souplesse, sur les versements, retraits et arbitrages, et de sa fiscalité attractive sur les rachats, en particulier après 8 ans de détention du contrat.

Le Plan d’épargne retraite individuel ouvre également cette possibilité. Celui-ci procure un avantage fiscal sur les versements, qui sont déductibles du revenu imposable. Votre épargne immobilière dédiée à la retraite vous permet donc de réduire votre fiscalité. De plus, comme son nom l’indique, le PER est dédié à la préparation de la retraite : hors cas particuliers, votre épargne ne sera disponible qu’après la fin de votre carrière.

Au déblocage de votre épargne, en rente et/ou en capital selon votre choix, vous serez imposé sur les intérêts (flat tax de 30 %) mais également sur le capital (barème de l’impôt sur le revenu) si vous avez bénéficié de la déduction fiscale des versements. Cette particularité est à prendre en considération si vous souhaitez ouvrir un PER : en général, cela est plutôt recommandé pour des personnes dont le taux marginal d’imposition se situe à 30 % ou plus.

Les critères à retenir pour combiner immobilier et retraite

Si l’assurance vie et le PER facilitent l’investissement immobilier en vue de la retraite, tous les contrats ne se valent pas. Il faut donc étudier les différentes offres et procéder à une sélection attentive.

Frais, supports d’investissements et options

Avant de jeter son dévolu sur le premier contrat venu, il convient de s’attarder sur ses caractéristiques. Pour commencer, les niveaux de frais varient sensiblement d’une offre à une autre. Et ils sont potentiellement nombreux : frais sur les versements, frais d’arbitrage, frais de gestion annuels… Chacun représente une ponction sur votre épargne. D’où l’intérêt de les limiter au maximum, afin de tirer le meilleur de vos placements immobiliers logés au sein d’une assurance vie ou d’un PER.

Autre point à considérer, l’offre de supports immobiliers au sein de la sélection d’unités de compte est propre à chaque contrat. Il faut donc privilégier les offres de meilleure qualité, c’est-à-dire les contrats qui vous donnent accès aux meilleurs supports de pierre papier, qu’il s’agisse de SCPI ou de SCI. Ici, le nombre de supports proposés est à prendre en considération mais n’est pas un critère prépondérant : il vaut mieux choisir un contrat avec une poignée de supports immobiliers de grande qualité, plutôt qu’un autre comportant une offre pléthorique mais médiocre.

Enfin, les options proposées au sein d’un contrat ne doivent pas être négligées. Celles-ci vont vous aider à épargner comme vous le souhaitez. A titre d’exemple, certains contrats d’assurance vie et PER vous permettent de mettre en place des versements programmés sur les SCPI et SCI. Mais d’autres excluent spécifiquement les supports immobiliers et ne vous permettent donc pas d’investir progressivement sur ces derniers. Autre exemple, tous les contrats ne proposent pas la même flexibilité en matière de versement minimum. Lorsque ce plancher est fixé à un niveau élevé, cela constitue une contrainte supplémentaire pour l’épargnant.

Focus sur CORUM PER Life

Le cabinet de gestion de patrimoine Fortuny s’attache à identifier les meilleures opportunités d’investissement. C’est dans ce cadre que nos spécialistes ont retenu le nouveau PER de CORUM L’Epargne.

Le contrat CORUM PERLife vous permet d’accéder aux solutions d’investissement proposées par l’assureur au sein de son contrat d’assurance vie (CORUM Life). En particulier, vous pouvez investir dans les 3 SCPI CORUM, qui figurent parmi les toutes meilleures du marché en termes de rendement et de stratégie. Une sélection de fonds obligataires pilotés par la société de gestion est proposée, dont le fonds daté CORUM Butler Entreprises qui vise une performance annualisée non garantie de 5 %. Enfin, vous pouvez placer jusqu’à 25 % de votre épargne sur le nouveau fonds euros Corum Euro, dédié à ce plan d’épargne retraite.

Le PER Corum Life se distingue par son absence de frais sur versements et de frais de gestion au titre du contrat. En effet, seuls les frais propres à chaque support (SCPI, fonds euros, fonds obligataires) sont prélevés. A noter qu’en cas de sortie en rentes viagères, des frais d’arrérage sur rentes de 1 % sont prévus.

Pour les détenteurs d’un ancien produit d’épargne retraite, comme un Plan d’épargne retraite populaire (PERP) ou un contrat Madelin, vous avez la possibilité de transférer cette épargne retraite vers un contrat Corum PERLife. De même, il est possible de transférer un PER déjà ouvert par ailleurs vers ce nouveau contrat. Des frais peuvent être prélevés à cette occasion.