PER pour l’achat de la résidence principale : conditions et intérêt

Comment utiliser un PER pour financer l’achat de la résidence principale

Comme son nom l’indique, le plan d’épargne retraite (PER) est un placement dédié à la préparation de la retraite. Plus précisément, l’épargne investie sur le plan ne peut pas être débloquée avant l’âge du départ à la retraite du souscripteur, hors cas particuliers.

Cas particuliers de déblocage anticipé du PER

Le PER prévoit quelques cas de déblocage anticipé. Il s’agit :

• Des accidents de la vie : décès du conjoint/partenaire de Pacs, invalidité d’un membre du foyer fiscal, perte des droits au chômage, surendettement, liquidation judiciaire pour les non salariés.
• De l’achat de la résidence principale. Les sommes issues des cotisations obligatoires sur le plan (compartiment PER obligatoire) ne sont pas déblocables dans ce cas.

Conditions pour retirer l’argent d’un PER en vue d’un achat immobilier

Débloquer un PER pour financer l’achat de la résidence principale est donc envisageable. Des conditions sont cependant à respecter.

Pour commencer, la somme déblocable doit correspondre à l’apport personnel de l’acquéreur. Son montant doit être indiqué dans le plan de financement établi par la banque prêteuse, qui devra être transmis comme justificatif de la demande à l’assureur.

Il doit également s’agir d’une acquisition immédiate ou à venir. Il n’est pas possible de demander un déblocage rétroactif, pour “rembourser” l’apport personnel d’une résidence principale achetée quelques mois auparavant.

Des documents doivent également justifier l’acquisition de la résidence principale, en fonction du type de projet :

• Pour un logement ancien : acte notarié, ou promesse d’achat/compromis de vente assorti d’une attestation sur l’honneur de s’engager à fournir l’acte notarié une fois signé.
• Pour un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) : contrat de livraison accompagné d’une attestation sur l’honneur confirmant l’intention de faire du logement sa résidence principale dans les trois ans qui suivent le déblocage du PER, ou attestation d’achèvement des travaux le cas échéant.
• Pour la construction d’une maison neuve : permis de construire obtenu après la signature du contrat de construction.

Fiscalité du déblocage anticipé du PER pour l’achat de la résidence principale

Récupérer l’argent placé sur un PER pour financer l’achat de la résidence principale entraîne de la fiscalité. Celle-ci varie selon les conditions retenues au moment des versements sur le plan :

• Versements déduits du revenu imposable :
  • Le capital, c’est-à-dire la part des sommes rachetées correspondant à des versements, est imposé à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’épargnant ;
  • La part du rachat qui relève des intérêts générés par les versements est soumise à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus).
• Versements non déduits du revenu imposable :
  • Exonération d’impôt sur le capital ;
  • Intérêts soumis à la flat tax de 30 %.

Autrement dit, le déblocage anticipé pour payer l’achat de la résidence principale est soumis aux conditions prévues par la fiscalité du PER pour le déblocage du plan en capital à la retraite.

Il existe donc un décalage entre la somme brute retirée du plan pour financer l’achat immobilier et la somme réellement perçue par l’acquéreur. L’interprétation retenue de la loi entend que le montant brut débloqué est égal à l’apport personnel, ce qui signifie que le montant net d’imposition sera nécessairement inférieur.

Pourquoi débloquer un PER pour payer l’achat de la résidence principale est une fausse bonne idée

Utiliser l’épargne placée sur un PER pour financer un projet d’achat immobilier peut avoir du sens sur le papier. Pour autant, il ne s’agit pas de la première option à activer pour accumuler l’apport personnel requis pour obtenir un prêt.

L’explication tient simplement à la fiscalité : le déblocage anticipé du plan d’épargne retraite est taxé beaucoup plus fortement que vos autres options éventuelles. En premier lieu, les livrets d’épargne réglementés (livret A, LDDS, LEP) ne subissent aucune imposition sur les rachats. Rapidement disponibles, ces fonds peuvent donc être dédiés à l’achat immobilier. Attention toutefois à ne pas sacrifier toute l’épargne de précaution.

L’assurance vie représente également une meilleure option que le PER pour financer l’achat immobilier. Les rachats sur le contrat d’assurance vie peuvent être demandés à tout moment, quelle que soit la motivation du souscripteur. Le montant racheté est lui aussi fixé librement.

Avec la fiscalité de l’assurance vie, seule la part d’intérêts comprise dans le rachat supporte l’imposition. Ce faisant, un rachat sur assurance vie est beaucoup moins taxé qu’un déblocage anticipé sur un PER dont les versements ont été déduits du revenu imposable, ce qui reste le plus courant.

C’est d’autant plus vrai si le contrat est ouvert depuis plus de 8 ans. Dans ce cas, les abattements de l’assurance vie (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune) permettent de réduire l’impôt à payer sur le rachat. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus sur l’intégralité des intérêts rachetés.