Comprendre la présomption de fictivité du démembrement

Qu’est-ce que la présomption de fictivité du démembrement ?

Transmettre la nue-propriété d’un bien à ses enfants peut contribuer à faciliter l’héritage et limiter les droits de succession à payer. Mais gare à la présomption de fictivité du démembrement !

La présomption de fictivité du démembrement, encadrée par l’article 751 du CGI (Code général des impôts), peut être soulevée par l’administration fiscale à la succession d’un défunt.

De son vivant, celui-ci aurait mis en place un démembrement de propriété avec un héritier présomptif ou ses descendants dans le cadre :

• De l’achat d’un bien en démembrement parent/enfant ;
• D’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ;
• Ou d’une vente du même type.

Selon la situation, l’administration peut estimer que l’opération avait pour but de contourner le paiement des droits de succession dus par les héritiers. En effet, ces derniers étant nu-propriétaires, ils récupèrent la pleine propriété du bien en question sans droit de mutation à l’extinction de l’usufruit (décès du défunt).

Les conséquences d’une présomption de fictivité du démembrement sont essentiellement fiscales. Si la transmission du bien n’est pas remise en cause sur le plan civil, la valeur de la pleine propriété du bien intègre l’actif taxable aux droits de succession.

Pour organiser la transmission de son patrimoine en ayant recours au démembrement de propriété, il convient donc de connaître cette notion. Et surtout, d’éviter les cas de présomption de fictivité du démembrement les plus connus.

3 cas de présomption de fictivité du démembrement

La présomption de fictivité du démembrement est surtout avérée en cas de “donation sur le lit de mort”. Mais elle peut aussi être retenue pour un achat en démembrement avec les parents ou la vente de la nue-propriété aux enfants.

La donation sur lit de mort

La remise en cause d’une donation sur lit de mort est la plus facile à comprendre. En résumé, l’administration fiscale ne permet pas d’utiliser le démembrement de propriété juste avant le décès afin de réduire les droits de succession.

La notion de donation sur lit de mort vise spécifiquement la transmission de la nue-propriété moins de trois mois avant le décès du donateur.

Une exception à ce principe existe, sous réserve que “le décès soit survenu de manière soudaine et surprenante alors que l’usufruitier était en bonne santé au jour de la donation”, d’après le Bulletin officiel des Finances Publiques (BOFIP, BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290). Une position confirmée par la Cour de cassation dans l’arrêt n°10-27185 du 17 janvier 2012.

L’achat en démembrement parent/enfant

Dans le cadre d’un achat immobilier avec démembrement de propriété entre parent et enfant, le premier achète l’usufruit du bien et le second la nue-propriété. Sur cette base, un achat en démembrement parent/enfant peut faciliter la poursuite de deux objectifs patrimoniaux :

• Le logement du parent, détenteur de l’usufruit ;
• La préparation de la succession au bénéfice de l’enfant, nu-propriétaire.

Néanmoins, sans précaution particulière, ce montage tombe sous le coup de la présomption de fictivité du démembrement codifiée à l’article 751 du CGI. À la succession, les droits de mutation seront donc dûs par l’enfant sur la valeur de la pleine propriété. Cette position a été rappelée par la Cour de cassation, dans l’arrêt n°94-11491 du 12 décembre 1995.

Pour éviter cet écueil, l’opération doit remplir deux conditions cumulatives :

• L’enfant doit bénéficier d’une donation de sommes d’argent en pleine propriété, constatée par un acte ayant date certaine (acte notarié ou enregistrement aux impôts) afin de financer l’achat de la nue-propriété ;
• Le remploi de cette donation pour financer l’acquisition de la nue-propriété doit être énoncé dans l’acte d’acquisition du bien (mention de l’origine des fonds).

Alternativement, le parent peut opter pour l’acquisition du bien en pleine propriété, avant d’effectuer une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit.

La vente de nue-propriété à un héritier avec réserve d’usufruit

Vendre la nue-propriété d’un bien à un héritier tout en conservant l’usufruit peut être assimilé à un démembrement fictif. Notez qu’il en va de même pour une vente en viager ou vente s’accompagnant d’une charge de logement, de nourriture et d’entretien du vendeur (bail à nourriture).

Pour échapper à la présomption de fictivité du démembrement, deux options peuvent être utilisées :

• Les autres héritiers présomptifs, et toute personne successible du défunt de façon générale, donnent leur consentement à l’opération dans l’acte de vente (ou autre acte notarié distinct rédigé ultérieurement) ;
• La vente de la nue-propriété se fait au bénéfice d’une société civile (SCI ou société civile patrimoniale par exemple) dont l’héritier est associé. On considère alors que la nue-propriété appartient à la société, et non à l’héritier personne physique.

Notons en complément qu’au regard de l’article 64 du Livre des procédures fiscales, la vente de la nue-propriété doit se faire à un prix cohérent avec la valorisation du bien. Une vente à un prix manifestement minoré serait susceptible d’être considérée comme une donation déguisée.

Les cas dans lesquels on ne retient pas la présomption de fictivité du démembrement

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 60) indique que “la nature de l’acte ou de l’événement qui a opéré le démembrement de propriété peut limiter l’application de la présomption”.

À cet égard, l’administration fiscale signale précisément que la présomption de fictivité du démembrement n’est pas retenue dans les cas suivants :

• Donation de nue-propriété régulière, par donation ordinaire ou donation-partage, sous réserve que l’acte ait été réalisé plus de trois mois avant le décès (hors cas de décès inattendu) ;
• Donation constatée dans un contrat de mariage sans condition de délai ;
• Dévolution successorale au bénéfice du défunt de son vivant (pour l’usufruit viager) et de ses héritiers présomptifs (pour la nue-propriété) ;
• Dispositions testamentaires selon lesquelles l’usufruit aurait été légué à une personne et la nue-propriété à ses héritiers présomptifs.

En complément, l’administration indique que la présomption de fictivité du démembrement ne s’applique pas si le défunt bénéficiait d’un droit d’usage ou d’habitation du bien démembré, droit distinct d’un véritable droit d’usufruit.